高力国际和第一太平戴维斯最新发布的年度报告中均显示,非住宅物业市场在2009年上半年的平淡表现之后,2009年下半年亦有回暖。甲级办公楼市场虽然仍处于周期性调整阶段,但2009年下半年部分需求开始重返市场,租金下降势头放缓,空置率上升速度也有所减缓。但上述两家咨询机构对2010年上海甲级写字楼市场一致保持悲观预期,在2009年租金整体下调了近20%后,2010年市场将面临更大的供应量,租金也将继续下探,预计还将下降10%左右。

    高力国际的报告显示,2009年第四季度上海甲级写字楼市场随着国内经济复苏及需求回暖渐趋平稳,但由于上半年需求疲弱,2009年全年新增吸纳量仅为2008年的45%。充足的供应与前两季度疲弱的需求导致市场空置面积不断上升,整体市场空置面积从2008年底的38万平方米一路上涨至50万平方米,已达到2005年以来的峰值,整体市场空置率在2009年第四季度上升至14.8%。

    截至12月,上海甲级写字楼市场平均租金为6.8元/平方米/天,较2008年底下调18.5%,为2005年以来的最大跌幅。分区域来看,静安区以人民币8.2元/平方米/天的租金排名首位,其他各区域租金都低于8元,最低的竹园平均租金仅为5.2元。从全年来看,陆家嘴、竹园及卢湾都有超过20%的租金跌幅。长宁区租金跌幅最小,全年仅下跌了6.4%,这主要受益于其租户主要为内资企业,受金融危机影响较小。黄浦、徐汇及静安区全年租金跌幅都在10%~20%之间。

    按照目前的规划及施工进度,第一太平戴维斯预计,2010年将有约100万平方米的甲级写字楼完工上市,其中包括由于种种原因从2009年延迟至2010年上市的供应量。而目前上海市场上写字楼存量面积约为100万平方米,今年新增供应量之大将给写字楼市场带来沉重的租金下调压力,预计2010年全年租金降幅将在8%～14%。整体空置率预计将在2010年进一步攀升至超过20%。

    而甲级写字楼需求方面将继续回暖,预计全年新增吸纳量将可达40万平方米左右,其中部分来自于2009年延后的租赁需求。随着全球经济触底,外资企业盈亏情况转好,其租赁需求将会逐步回暖;同时受2020年上海国际金融中心规划带动,内资金融机构将继续在写字楼租赁市场保持活跃。因此,2010年将会有更多需求来自于新设机构及企业扩张。此外,由于2010年到期的租约大部分在2007年的租金高峰期签订,因此调整搬迁也将保持活跃。由于今年的新增供应量有近七成集中在浦东,预计浦东空置率仍将高于整体市场水平。