2009年年初，上海房地产市场表现低迷，全球金融危机几乎影响了各类物业市场。然而下半年随着国内经济迅速复苏，全球经济回稳，整体市场表现明显改善。

    2008年10月，中央政府推出针对购房者的优惠政策，之前被压抑的需求得到释放，同时承受能力提高且市场流动性充裕，这些因素共同带动2009年住宅销售市场出现强劲反弹，房价屡创新高。

    随着一些外籍人士租赁需求的回暖，高端住宅租赁市场在2009年年底前也有所好转。
    
    非住宅物业市场在上半年的平淡表现之后，2009年下半年亦有回暖。甲级办公楼市场虽然仍处于周期性调整阶段，但下半年部分需求开始重返市场。租金下降势头放缓，空置率上升速度也有所减缓。受强劲的零售销售支撑，零售物业市场，特别是优质零售物业整体表现一直良好。

    随着市场不确定性的逐渐消减，加之宽裕的市场流动性，带动2009年下半年投资市场趋于活跃。多个住宅、办公楼及优质零售物业交易完成。海外投资机构为主要卖家，而国内投资者日益壮大成为市场主要角色，积极收购各类物业。鉴于资产价格有所回升，但租赁市场疲弱，而市场避险程度有所降低，投资回报率较2008年年底的水平下调了1~1.5个百分点。

    细分市场分析

    1.高端住宅

    2009年，上海整体住宅市场表现为：前期低迷，后期急升，年底有所降温。

    基于政府出台的刺激消费政策，上海整体住宅市场在下半年保持活跃。但继10~11月间成交量及房价录得强劲增长后，12月住宅成交出现回调，价格则保持坚挺。在中、低端住宅市场，出于对2008年年底实施的购房优惠政策收回与否的担忧，部分刚性需求提前在2009年年底释放。而高端住宅市场保持畅旺。

    而受充裕的流动性和看涨的投资情绪影响，四季度上海高端住宅销售市场保持畅旺；同时这些因素也为高端住宅物业价格提供强大支撑。

    面对供应减缓以及需求逐渐恢复，四季度上海高端住宅租赁市场平稳发展，同时空置率及租金也持稳。部分高端住宅物业选择延迟在2010年世博会前进入租赁市场，四季度上海高端住宅租赁市场新增供应较上季显著下滑。在需求面，虽四季度进入租赁市场传统淡季，但跨国公司外籍员工入沪人数开始回升，加上受世博会拉动，市场对于市中心或优越地段的高质素服务式公寓需求转趋旺盛。面对供应减缓以及需求逐渐恢复，四季度上海高端住宅市场空置率与上季度持平，为24.9%。

    受益于需求回暖，上海高端住宅租赁市场租金在第四季度企稳，达到人民币每月每平方米151.6元。在三个子市场中，服务式公寓表现格外突出。特别是市中心或优越地段服务式公寓需求较为旺盛，由此为租金回升提供支撑。

    预计上海整体住宅市场继2009年急升以及近期政府指向打击投机以使楼市降温后，2010年整体住宅销售市场将进入适度调整。然而，与中、低端市场相比，高端住宅市场有着不同的供求结构和市场行为。高端住宅市场更多受市场流动性驱动，而且通常并非政策调节的对象。鉴于国内有限的投资渠道，富豪阶层对于房产投资需求保持强劲。同时上海乐观的经济和市场前景，加上中期人民币稳步升值的预期，也将激发海外购房者的投资兴趣。此外，上海发展成中国金融中心的进程，也将吸引更多金融机构的高收入及富裕阶层入市。在旺盛的需求下，这些类型物业供应的相对匮乏，加之许多豪宅的稀缺性，将为高端住宅物业价格提供较强的支撑。

    2.甲级写字楼

    由于上半年需求疲弱，2009年全年新增吸纳量仅为2008年的45%。第四季度空置率有所上升，租金则继续小幅下降。截至12月，上海甲级写字楼市场平均租金为每天每平方米6.8元，较2008年底下调18.5%。在乐观的市场预期及投资者信心回升的带动下，投资市场表现持续回暖，买卖价格有所回升。值得注意的是，下半年净吸纳量已恢复至超过2007年下半年金融危机之前的水平。虽然受制于供应不足，2007年下半年的需求未得到有效释放，故不能充分反映市场的真实需求，但比较两者，亦可说明需求在2009年下半年正在逐步回暖。

    但充足的供应与前2季度疲弱的需求导致市场空置面积不断上升。整体市场空置面积从2008年底的38万平方米一路上涨至50万平方米，已达到2005年以来的峰值。整体市场空置率在第四季度上升至14.8%。

    由于新增供应节奏仍快于需求恢复速度，2009年租金呈现下跌势头，即使在反弹明显的第四季度，季度租金环比进一步下跌2.9%至每天每平方米6.8元。2009年全年租金跌幅为18.5%，是2005年以来的最大跌幅。

    从全年来看，陆家嘴、竹园及卢湾都有超过20%的租金跌幅。由于2008年底以来供应量较大，空置率维持在较高水平，竹园与陆家嘴的租金跌幅最大。卢湾租金跌幅亦较大的主要原因是前期较高的租金水平。而受益于其租户主要为内资企业，受金融危机影响较小，以及较低的租金基数，长宁在全球金融危机后租金跌幅最小，全年仅下跌了6.4%。黄浦、徐汇及静安区全年租金跌幅都在10%~20%之间。

    尽管上海甲级写字楼市场需求稳固回升，但由于2010年供应量将达高峰，预计整体市场表现仍受制于充足的供应。即使考虑开发商自用及买家购入自用的部分，整体市场待租的面积仍较大。整体租金仍将处于下降通道，但降幅趋缓。值得注意的是，2009年以来，更多甲级写字楼出现在上海非中心区域的新兴商务区，预计未来数年非中心区域甲级写字楼市场大约每年迎来30万~40万平方米的楼面落成。这些供应大多分布于虹口区四川北路沿线、普陀区长风板块及闸北区火车站一带。

    3.零售物业

    2009年，上海零售物业市场整体表现稳健，旺盛的零售消费支撑着零售物业的吸纳持续增长。2009下半年社会消费零售总额保持2位数的高速增长态势，1~11月同比实际增长14.6%，同期上海人均可支配收入增速在2009年一季度见底后持续回升，前三季度累计同比增长8.0%。

    随着世博会临近，2009下半年上海有更多优质零售物业上市，总量达到13.45万平方米。其中零售面积近10万平方米，位于浦东的金桥国际广场占主要部分。在浦西，南京西路的818广场在第三季度开业，为核心商圈新增面积20,700平方米，传统商圈供应高峰已然显现。另一方面，下半年市场总体空置率进一步攀升至11.4%，部分原因在于一些中心区域商厦仍在进行翻新整改，另有部分商厦对于到期租户重新进行筛选，致使空置率暂时升高。此外，新开业商厦的增多，也推高了市场总体空置率。

    值得注意的是，通过近半年的运营，2009年上半年新开业零售物业入驻率均较快上升，市场吸纳依然强劲。而一些原本经营欠佳的物业，由于新管理方的介入实际上已获得较好的预租率，来年开业将稍可舒缓市场整体空置率。

    虽然零售物业的空置率由于若干物业继续改造而进一步上升，但至2009年年底，租金已止跌回升，尤其在四季度随市场基本面改善而有所回升。总体租金水平较半年前平均上升6.7%，底层租金达到每平方米每天33.4元。由于消费信心的回复以及居民收入稳定增长推动，零售消费上升使得商家的承租能力提高。其中新兴商圈上半年虽然租金跌幅较大，但下半年度回复较快，较半年前上涨13.1%，达到每平方米每天21.0元。而核心商圈由于前期租金水平较高且一直较为平稳，但下半年升幅相对较小，为1.4%，租金升至每平方米每天40.6元。