世界正在期待着中国在上海举办一届世博盛会。DTZ戴德梁行预计2010世博会的遗产将为上海和周边区域形成新的商业中心带来长期影响，同时在未来几年，将催化上海与长三角区域商业潜力的扩张，以满足日益增长的国内和跨国商业需求。

　　DTZ戴德梁行在今日发布的2010上海世博会专题研究报告中指出，世博会对于上海房地产市场的短期影响将主要体现在商铺和酒店领域。相关的商铺租金和酒店入住率在世博会6个月期间将大幅提升，而在世博会后，随着游客的减少而逐渐走弱。但是世博会的长期获益将因为大量的基础设施投资而实现。总里程达到420公里的轨道交通，也令上海成为世界上轨道交通系统发展最快的城市。这将为上海带和周边区域带来新的空间和市场。

　　DTZ戴德梁行北亚区研究部主管纪言迅指出：新的商业中心和卫星城将随着轨道交通的延伸而在重点区域出现，例如宝山、嘉定和松江区。这些商业中心将会在未来四年带来530万平方米的新增高质量写字楼供应并给目前在CBD落户的写字楼租户更多具吸引力的选择。

　　以位于繁忙的地铁世界大道枢纽站上的浦东世纪大道项目为例，该项目将于2012年完工。纪言迅指出：随着地铁的竣工，租户会因为高质量的楼盘、良好的交通环境和低租金，将吸引大批租户进驻。随着租金增长带来的高入住率将肯定对世纪大道专案所在的竹园商业办公区和张杨路商铺区的平均租金水平带来正面影响。我们预计以上区域的平均租金水平将在2012年和2014年上涨8%和4%。

　　内资企业正在寻求更大更新写字楼空间以满足前线和后台营运，这将支撑新增写字楼的供应。纪言迅认为，这些公司的巨大增长潜力将在上海未来的写字楼租赁中扮演越来越重要的角色。他续称说：如果上海的金融市场进一步发展，跨国企业也将受到鼓舞而进入广阔的中国市场，开设或者扩大在中国商业中心的业务。

　　世博会将是上海向世界展示其一系列城市活力项目的窗口。纪言迅总结道：过去8年来，上海的城市规划已经因世博会而得到促进。这一举措也正好迎合了上海在2020年成为国际金融、航运和贸易中心的需求。在国家层面，上海将成为如何通过基础设施投资和复杂的城市重建完成房地产市场转型的一个案例。

　　世博会对上海的影响是最大的，研究报告称，短期影响是增加的游客量给商铺和酒店带来正面影响，平均酒店价格随着需求激增而上扬；客流量的相应增加推动商铺租金。

　　在主要的商业地产中，上海的酒店和商铺预计短期内将经历世博会的最大影响。相应的经济指标（主要是零售总额）将推动对高端商铺的需求。如果零售销售强劲，则更多的零售商将考虑开店或扩大它们已有的经营。世博会客流量的增加，将大大地提升零售总额（上海中心城区已同比增长14%）。鉴于有限的新供应和增加的需求，中心城区的高端商铺的平均租金预计在整个2010 年保持稳定增长。

　　由于游客数量庞大，上海的酒店入住率将在世博会期间飙升。上海的四星级酒店和五星级酒店的入住率目前分别为50.63%和53.95%。强劲的需求将推动平均客房价上升。

　　世博会对上海的商铺和酒店物业的刺激将是短暂的。世博会后景气度将趋于下滑，降低的游客数量将导致这两个行业入住率的下跌。商铺物业方面，稳定的新供应将同时进入市场。因此，商铺租金预计在2011 年会疲软。酒店业的平均客房价格将下降。

　　上海的甲级写字楼的租赁需求主要受全球和国内经济，而不是诸如世博会等事件的影响。在今后几年全球经济没有显着反弹的情况下，跨国公司对上海新增办公空间的需求预计保持相对疲软。

　　相反，预计国内经济在持续的银行借贷和政府刺激政策的推动下更有活力。这将有助于国内业务的开展，预计国内公司在未来甲级写字楼净吸纳量方面将发挥更大的作用。图4 显示了我们对上海甲级写字楼市场的短期租金和入住率的预测。这些预测是基于经济的预测、预计的新增供应和市场需求。

　　住宅市场很少或基本不受世博会影响。任何影响将是间接的，并来自于世博会增强了投资者对上海作为一个世界城市的认知。如写字楼市场类似，住宅市场更大程度上受经济表现以及抵押贷款可获得性、优惠的利率，以及高端住宅市场相关的政府政策等影响。

　　研究报告称，长期影响将是对新兴写字楼和商铺区域，非中央商务区写字楼市场的增长。

　　由于世博会而扩张建设的上海轨道交通线路也将大大刺激非中央商务区写字楼的增长。例如，到2010 年，上海轨道交通2号线（上海最重要的交通线路之一）将从东往西延伸，一路从徐泾东站到浦东机场，直接穿过上海核心CBD、次核心CBD以及非中央商务区。

　　在这条线上，长宁西板块和浦东世纪公园板块都是非中央商务区。地铁线路延伸的作用已影响到这些区域的写字楼楼盘。在世纪公园板块，开发商正在不断新建写字楼以满足增长的需求。从现在到2014年，这个地区的甲级写字楼供给涨幅是惊人的，约430%，从78,544平方米增长至416,080平方米。由于到上海中心城区及郊区居住区的可达性高，方便日常商务出行和职员上下班，同时写字楼租金也较低，因此世纪公园板块的写字楼将会在未来更好的吸引企业入驻。

　　事实上，这些市场已经受益于增长的需求。虽然自金融危机以来，静安区的租金水平已经下跌了41.7%， 一些寻求进一步削减成本的公司仍希望从市中心甲级写字楼迁往更外围的写字楼区。初步估计，以1,000平方米三年的租期为例，从静安区的甲级写字楼搬到世纪公园区域的写字楼区，平均将为每个租户节约大约5,475,000元人民币。

　　随着上海轨道交通网络的持续发展，预计越来越多的非中央商务区甲级写字楼将建在市中心周边。更多高品质、低租金的楼盘将成为租户的选择。

　　受形势影响，目前上海其它区域，包括普陀区的真如和长风公园、闸北区的大宁板块、杨浦区的五角场和新江湾镇板块也将逐渐形成非中央商务区。这些板块的高品质楼盘将为那些寻求稳健租金收益率的投资者提供良好机会。