４月，深圳写字楼市场基本保持３月份成交活跃的趋势。宝安区目前在售项目仅万骏经贸大厦１家楼盘，本月销售率已达到５０％，龙光世纪大厦计划８月推出商业部分进行销售，写字楼部分暂定租赁。

    深圳中心区写字楼租金走势

    在“４．１５新政”出台之后，高端商务市场成交量并没有下滑，说明本次整体具体调控细则，并没有实质针对高端商务市场政策，这无形中将部分住宅投资资金引向到商务市场。从客户特征（置业目的）来看：较之３月，投资客户数量上升，但自用客户比例仍然占到一定比例。

　　从深圳整体在售项目来看：中心西区上个月在售项目为４个，占到市场供应比例的一半，但其中均为尾盘销售；中心区伴随着位置的稀缺性及政府总部基地的规划，未来一段内时间可售项目不多，总部基地与“单一产权”的趋势明显。

　　售价小幅攀升

　　与住宅市场前４个月“过山车”的销售情况相比，写字楼二级市场在４月份市场则表现坚挺。根据世联地产集团市场研究部提供的数据，２０１０年第一季度深圳一手写字楼销售共约６万平方米，每月的成交面积为２万平方米左右；４月份销售超１１．３１万平方米。

　　前４个月新售楼盘集中在中心区、中心西区、南山区，上述区域发展多年，商务市场初具规模，商务氛围也逐渐浓厚，投资者认同度也比较高，其它区域则受制于可开发的地块、商务氛围、产业支撑等不同因素，可售项目较少。

　　第一季度深圳市写字楼二级市场成交均价为２．４万元／平方米，较上季度有所下降，主要原因为中心区高价写字楼可售及成交面积减少。但在卓越世纪中心、大中国金融交易中心、ＮＥＯ企业大道、创建大厦等甲级写字楼、公寓的带动之下，中心区、中心西区的成交均价逼近２００９年的最高售价。

　　４月份深圳写字楼市场市场刚性需求明显，价格小幅度攀升，其中，宝安片区写字楼二级市场成交均价为２．７万元／平方米，罗湖写字楼二级市场成交均价为２．８元／平方米；福田中心区、中新西区写字楼二级市场成交均价最高为３．５－３．６万元／平方米，最低的为２．８万元／平方米。

　　市场进入“缺货期”

　　多年的发展，深圳中心商务区域已经形成了浓厚的商务氛围，也被投资者高度认同，销售速度快于其它区域，一般的销售周期为１年左右，销售率普遍达９０％以上，４月份，这里是新盘成交极为活跃的区域，尤其是中心西区占到整体市场供应一半比例，４月成交总面积约达到约５２５０平方米，整个深圳市成交面积前三名经常在此区域，这与该区域内新盘集中推出有关。相比而言，南山区、宝安区的项目则销售周期较长，一般需要一年半甚至更长的销售周期才能消化完毕。

　　经过前段时间销售，中心区、中心西区新推写字楼项目的吸纳率升高，目前ＮＥＯ企业大道属于尾盘销售的状态，剩余单位开发商目前要求必须整层起售，门槛较高，销售率近９８％；中央西谷大厦上月２８日完成入伙仪式，目前销售率已达８５％；创建大厦整体销售率达９０％以上，仅剩三层小面积写字楼未售，区域在售房源几乎没有，下半年也无新项目推出。预计２０１１年随着华安、中信、中国移动等总部写字楼项目竣工，可能销售面积将出现“井喷”现象，虽然项目自用率会比较高，但项目数量多、总体量大。

　　其他几个区域上市项目更有限，南山的汉京国际（地处南山区南海大道与登良路交汇处，占地面积５２９２．７平方米，总建筑面积约４．５８万平方米）已于４月开盘。位于南山区侨香路与深云路交汇处的智慧广场，售楼处已经开放，５月下旬样板层开放。

　　宝安区目前在售项目仅万骏经贸大厦１家楼盘，本月销售率已达到５０％，龙光世纪大厦计划８月推出商业部分进行销售，写字楼部分暂定租赁。

　　罗湖区今年有３个项目，分别是鸿隆世纪广场、鼎丰大厦及京基金融中心。其中，京基金融中心为旧城改造项目，规划商业面积６．５万平方米，办公及商务公寓２０．５万平方米，住宅及住宅配套设施１１万平方米，主体高度４３９米，总层数为９８层，建成后将成深圳第一高楼。预计今年９月入市，可能采取租售结合的租售模式。

　　甲级写字楼租金坚挺

　　深圳写字楼租赁市场３月份开始触底反弹，三级市场行情非常火爆，售价、租金均创新高，传统商务核心的中心区、中心西区出租率均高于９５％以上，出现租客排队抢租的局面。４．１５新政出台之后，工商物业并没有受到明显影响，各租金售价依旧坚挺。

　　按季度来看，２０１０年第一季度平均租金较２００９年最后一季度租金，甲级写字楼环比下降３．７％，整体写字楼环比下降０．５％，但在４月份，中心区租金成交价持续上升，甲级写字楼租金较上月增长１８．０％，整体写字楼增长２１．９％，在经济环境好转的背景下，中心区空置率达到较低水平。４．１５新政的出台并未对中心区三级租赁市场产生较大影响。

　　在中心西区，写字楼租金水平在经历了１、２月份的低迷之后，市场需求带动租金迅速走高，增幅达１０％，跟三级市场售价的涨幅一致。整体出租率也超过了９０以上，为今年新高，４月份，这里的甲级写字楼租金价格则呈现微小幅度回落的态势，下降５．３％。但整体写字楼租赁价格较上月增长１２．８％，由于本区的甲级写字楼租赁市场供需情况较为稳定，本月租赁供给超出市场需求，加上４．１５新政的一定影响，造成部分客户从甲级写字楼分流到类甲级写字楼，从而造成该区甲级写字楼租金降低，而整体租金却上涨。总体而言，租赁市场表现为较为平稳的态势。

　　相比之下，南山区的写字楼租金水平在整个深圳市处于中等水平，一方面不属于传统的商务中心，租赁市场活跃度不高，低于中心区、中心西区，另一方面区域内甲级写字楼较少，虽然海岸城等项目的租金看齐中心区，但区域内大部分写字楼项目配套尚待完善，租金也比较便宜，导致区域内整体租金低于福田ＣＢＤ区域。不过在４月，南山写字楼租赁市场表现火爆，成交率较高。甲级写字楼的租金价格相较３月，增长８．５％。

　　而对于作为深圳市最早发展写字楼的区域――罗湖区，云集了地王大厦等一大批地标性写字楼项目，随着政府规划的ＣＢＤ区域逐渐成熟，商务中心西进的趋势使得罗湖区的写字楼市场逐渐冷淡，而早期建筑规划、硬件配套等已经不能满足现代商务办公需要，导致租金、售价均低于ＣＢＤ区域。３月份其二手写字楼租赁成交面积４００５平方米、金额约２６．０８万元，平均租金为６５元／平方米；４月份二手写字楼租赁成交价较３月份有较大增幅，其中甲级写字楼租金价格增长１３．３％，整体写字楼租金价格增长２７．６％。４月由于类甲级写字楼成交较少并且成交面积较小，主要租赁成交为甲级写字楼，导致４月甲级写字楼与整体写字楼租金相差较小。