时下，在“金九”过半，“银十”将近，楼市在调控背景下难以抵挡压抑已久刚需的诱惑再现显著回暖。而房地产调控力度和政策变化风声也随之渐紧，房企因而再度面临考验。在此背景下，各房企、项目纷纷亮出自己的营销“杀手锏”，有楼盘降低利润预期，打折促销；有楼盘仍意欲涨价，看好后市发展。到底什么样的营销策略，更适合当下的时局？企业、项目该采取怎样的技术手段，方可出奇制胜？成为业界关注焦点。

　　营销策略全面转变

　　在任何一家房企、一个楼盘，营销部门永远都是最重要的。因为，其涉及整个企业生存命脉，是企业收入的主要来源。自今年4月新政出台以来，这一现象更加明显。由于受政策影响，楼市陷入观望，导致各企业及楼盘，出现不同程度的营销压力。在背景下，各楼盘的纷纷采取应对措施，减轻销售压力。从企业层面讲，亦尽可能调控战略，以减轻销售对企业利润的制约。

　　从营销策略来看，不少企业、项目降低利润预期，推进销售。最典型的案例即万科、保利和绿地。以万科为例，7月24日，万科长阳半岛首次开盘，7000组客户，抢购854套房源，两天内全部售罄。而据了解，万科去年拿下长阳地块时，楼面地价接近6500元/平方米。业界曾保守预估，该项目上的定价，将在15000~17000元/平方米。而实际开盘均价为13400元/平方米，部分靠近地铁的房源售价甚至不足11000元/平方米。除长阳半岛外，在不久前热销的保利茉莉公馆、绿地西斯莱公馆，同样以低于市场预期的价入市，而赢得市场青睐。

　　采访中，记者还发现，调控背景下，企业为求生存，除阶段性调整价位预期外，对企业发展战略亦进行了调整。比如，在住宅市场陷入观望之际，企业纷纷加大对商业地产的投入，以期通过商业地产长期、稳定的租金收入，平衡企业利润，降低企业风险。

　　自8月底以来，新政后的楼市不断出现利好消息。根据百度乐居上周来电统计，楼市咨询量环比上升8.8%，回暖迹象明显。面对即将到来的金九银十，楼市热度是否会持续升温？面对升温背后的进一步政策调控压力，开发商在金九银十会采取什么策略？消费者在金九银十是果断出手，还是继续观望？面对迷局，开发企业的营销策略势必全面转变。

　　精准营销势不可挡

　　“降价只是短期行为，企业绝不会甘心以长期低价销售，博得市场。”在某知名房企负责营销工作的赵先生，道出多数房企内心的痛楚。由此可见，长期以来，在房地产市场缺乏精准、有效推广渠道的背景下，降低利润预期，成为不少房企的无奈之举。如何通过精准的推广途径、高效的推广手段，为企业博取合理利润？成为诸多开发商心中的难题。

　　欣喜的人是，一些品牌房企已经悟出营销的真谛。他们认为，保证企业较充足的现金流是成功营销的第一步；其后，即选择精准有效的推广渠道，加强团队建设，引入专业“外协”，调整产品，定位满足市场真正刚需人群的首次置业需求。

　　首先，企业应尽量保持较充足的现金流，资金一旦匮乏，不但为媒体负面报道提供了新闻由头。同时，也使整个企业的品牌建设、项目的营销推广，陷于被动。因此，企业应合理运用资金，尽可能保持稳定的现金流，那么，当遇到非常时期，需要进行大力推广时，将拥有更多的主动权，和选择余地。

　　第二，寻找正确的互联网平台，实现立体、精准营销。9月16日，中国房产信息集团(微博)旗下的新浪乐居和百度乐居两大互联网平台，针对“金秋购房季”专门推出的“整合营销大礼包”，被诸多开发商视为眼下最理想的推广渠道。据了解，该大礼包主要通过线上、线中、线下，为企业提供高效率、低成本、立体化的营销解决方案。线上，凭借全球最大的信息搜索平台百度，为企业提供全方位的展示；线中，通过新浪乐居400热线、房地产咨询专家等渠道，进行更专业、深入的信息传播，令企业实现“一对一”精准营销；线下，与企业共享乐居会(微博)1000万会员，以及通过创新型整合营销活动等形式，为企业提供更多增值服务。

　　众所周知，门户网站汇聚的是具有购房意愿、但购房目标不明确的网友，新浪乐居通过楼盘资讯、专家观点的推荐和与其他网友的线上、线下互动等方式，帮助开发商强化在网友购房意向中的品牌力度，并在线下活动中促成实际成交。而使用搜索引擎的购房人群则具有较强的目标指向性，百度乐居通过楼盘名称、小区名称等多种信息关键词，帮助房产企业准确锁定真正的潜在客户，直接针对目标客群传播营销信息，并与潜在客户进行电话沟通，让企业的推广更具针对性。新浪乐居+百度乐居，两大互联网平台的结合，覆盖了99.9%的互联网购房人群，帮助开发商企业实现立体、精准营销。

　　第三，加强团队建设，有效引进“外协”。除加强企业内部团队建设外，引进合适“外协”公司，对于项目的营销至关重要。特别是在房地产行业竞争日趋激烈的背景下，更加彰显出“外协”公司的重要性。但关键在于企业如何选择？什么样的公司，能直正为企业带来利润？

　　合生世界村项目已使用百度乐居一个月的营销服务了，售楼人员李小姐深有体会，通过百度乐居的推广，消费者来电量激增，而且这部分人群素质也很高，成交量是节节上升。据了解，百度乐居上线一个月以来，已经开始显示出巨大的威力，截止到9月中旬，百度乐居呼叫中心接待的电话来访已突破了一百万通，页面点击量也超过了一千万的流量。事实证明，企业携手新浪乐居、百度乐居，凭借其专业、全面的互联网平台，不仅可以对整个项目的营销推广，形成有力补充，同时，还可以大大降低推广成本，达到令人满意的销售效果。

　　第四，适时调整产品定位。随着本轮房地产调控的深入，不少投资客以渐渐离场，取而代之的是，直正具有住房需求的首次置业者。面对市场需求的变化，房企如果继续热推大户型，必然自食自果。因此，在保证现金流充足、选择好营销推广渠道的基础的同时，要合理调整产品供应结构。

　　开启房地产精准效果营销时代

　　“铺天盖地的广告打出去，然而，并不见起效，这是过去几年房地产界一直存在的问题。现在百度乐居的出现，意味着房地产精准效果营销时代已经来临。”9月16日下午，在“金秋购房季活动”启幕，开发商代表钟先生感慨道。

　　新浪乐居和百度此次联手，是我国房地产专业互联网平台，与全球最大搜索引擎之间的首度跨界合作。双方优势互补，为企业提供的“一对一”精准营销服务的同时，以全新的平台、全新的服务，带给企业、购房者全新的体验。促使房地产行业，真正进入精准效果营销时代。

　　据了解，开发商只需一个电话，便可轻松享受“一站式服务”，使繁琐的推广工作简约化，只需在售楼处坐等客户上门。同时还可以享有百度乐居、新浪乐居提供的通话记录、客户数据、推广分析报告等增值服务。而购房人，同样只需拨打400热线，即可与开发商之间直接交流。

　　目前，百度乐居每天覆盖超过2.3亿网络购房人群，已全面覆盖100个城市，1000个开发商。并囊括10000个新房数据库，以及10万个二手房房源数据库。可以预见，未来，房地产企业将通过百度乐居，实现海量房产信息全面展示和精准到达，影响人群更广，覆盖范围更大。

　　更加值得一提的是，百度乐居、新浪乐居真正做到按效果收费，使企业、项目实现低成本、高效能推广。围绕与每个楼盘绑定的400专属电话，帮助企业将有限的推广费用，投入到真正有意向的潜在客户身上，大幅降低单个客户的营销成本。据了解，百度乐居CPA完全按照电话接通计费，不接通不收费，不浪费客户的每一分钱。所有来电信息公开，开发商可以通过回拨验证有效性，有效避免虚假电话。

　　中国房地产市场历经几十年的市场化发展，每一次市场的调整，都是一次优胜劣汰的残酷竞争，目前从销售、融资等角度判断，各类资源趋向于向大型优质房企集中，中小房企的生存空间正在被不断压缩，若没有积极正确的应对措施，生存堪忧。如何将危机转化成机会，是现阶段每一个房地产企业都在思索的问题，相信中国房产信息集团推出的以百度乐居、新浪乐居两大网络平台为基础的精准效果营销服务，将帮助更多的开发商企业尽快走出困境。