深圳中原市场研究部2010年11月深圳写字楼市场成交报告中显示写字楼的成交量仍然是持续高位运行，均价也再创今年新高，为36502.69元/平方米。

　　写字楼量缩价升

　　数据显示，尽管11月的深圳写字楼市场没有项目取得预售许可证，也没有新增销售项目，市场基本以消化存量为主。但临近年底，开发商推售项目的脚步逐渐放缓，加上政策令市场起伏较大，部分开发商持观望态度，令供应量萎缩。

　　据悉，11月，写字楼的成交量为6万平方米，与上月相比变化不大，微降0.5%，成交套数为324套，环比上月增加13.29%，成交价格约为36502.69元/平方米，环比上涨3.54%。11月延续了10月的良好势头，成交依然维持在较高位，同时在物业类型、档次、区域分布等结构性波动影响下，关内物业成交增加，价格、档次高的物业大量成交推动了全市均价的上涨。

　　供应量年底现短缺

　　存量方面，由于11月没有新增物业供应，在成交量继续较大的作用下，总存量下降幅度较大。11月末，市场在售存量为35.05万平方米，环比下降13.08%。另外，尚未正式开盘的物业约占总量的24.26%，有摩尔城、丽湾商务公寓A座、正中时代广场等，它们将是写字楼市场未来一段时间内最主要的供应量。

　　记者看到，目前活跃在销售市场的项目主要有澳新亚大厦、东方新天地广场、深业泰然雪松大厦、哈尔滨大厦、鸿隆世纪广场、万骏经贸大厦、珠江广场、智慧广场等，它们占总量的22.90%。11月一方面没有新项目推售，另一方面市场需求旺盛，市场有效供应已略显不足。

　　成交量持续高位走势

　　根据中原地产公布的数据，11月深圳写字楼的成交量为6万平方米，与10月相比变化不大，微降0.5%，成交套数为324套，环比上月增加13.29%。11月延续了10月的良好势头，成交依然维持在较高位。在城市、区域规划的影响下，南山的成交最为活跃，同时在商务公寓明确不受“限购”影响后，该类型写字楼成交也有较好表现。 此外，在市场供应不够充分的情形下，档次较高的厂房也受到投资者青睐。

　　记者比较11月与10月的写字楼成交结构发现，变化主要体现在物业类型、区域分布方面，物业档次变化相对较小。物业档次方面，虽然物业类型变化大，但由于主要集中在高档物业，造成物业档次占比波动不大，继续以高档物业为主，占75.60%，环比下降1.86%。区域分布方面，南山因受前期城市规划影响，成交持续居首位，占全市成交的51.53%。

　　11月全市成交“关内”优势明显，相比而言供应项目多，种类齐全。“关内”成交占全市的86.54%，环比上升11.72个百分点。“关外”宝安、龙岗占比下降为13.46%，随着一些前期热销项目销售逐渐接近尾声，11月关外成交萎缩。在城市规划、市场投资热情高涨状态下，“关内”物业成交同样活跃。

　　成交均价续创新高

　　数据显示，11月深圳写字楼的成交价格约为36502.69元/平方米，环比上涨3.54%，主要受物业类型、档次、区域分布等结构性波动的影响，导致价格略有上升，同时也创下了年内新高。

　　物业类型、区域成交结构、档次三大因素共同决定了本月全市写字楼售价走势的主要方向。区域成交结构方面，11月关内物业成交占全市的86.54%，南山区成交依然占主导，福田的占比也较上月增加了15.87个百分点，再加上罗湖的成交，关内高价物业集中且成交量大，推动了全市均价的上涨。11月，物业类型、档次的波动也对全市均价有所影响，但不明显。

　　后市：有望保持高位运行

　　临近年底，加上近期政策频出，开发商推售写字楼步伐已经放缓，部分未开盘的项目将推迟到明年推出，市场供应将出现一时短缺。随着国家对住宅市场的严控，更多资金将涌入写字楼、商铺市场，在市场投资热情高涨及充沛资金的支持下，写字楼市场将有望保持高位运行状态，售价方面，全市均价将继续呈现结构性波动，受物业类型、档次、区域影响较大。