传统商圈更具潜力

    “个人投资者应该投资传统商圈的甲级写字楼。”张军如此建议。

    与投资甲级写字楼相比，虽然乙级写字楼售价较低，但甲级写字楼租金涨幅要远高于乙级写字楼。据本报统计，2007年9月，北京乙级写字楼有效净租金为每月每平方米21.4美元，而甲级写字楼平均租金为每月每平方米30.86美元。

    陈忠购买瑞辰国际中心的理由，首先是该项目为甲级写字楼，其次则考虑到项目位于燕莎传统商圈。“地段好、交通便利，比较容易对外出租。”陈忠说道。

    “由于写字楼主要依靠租金获得收益，因此能否顺利出租和租金水平的高低是投资写字楼的重要依据。”杨少锋指出，除地理位置之外，硬件条件、物业管理水平、配套情况都将影响写字楼出租率的高低。

    目前北京写字楼市场供过于求，租赁客户对写字楼的硬件条件要求不断提高，尤其是智能化等方面的要求，因此投资这类写字楼的收益将相对稳定，升值空间也较大。此外，写字楼作为办公场所，物业管理水平直接决定了写字楼的品质，其周边的金融、交通、餐饮等配套设施，也都决定了写字楼对租赁客户的吸引力。

    “投资尚未形成氛围的、价格较高的写字楼，往往是由于开发商在定价时便把未来的升值空间给透支了，所以投资风险较大。毕竟市场是需要时间来培育的，定价过高相当于把风险完全转嫁给了投资者。”杨少锋说道。

    张军指出，空置率较高仍是投资的最大风险。在空置期间，写字楼的投资交易税和物业管理费将对投资者形成巨大的资金压力。

    据高纬环球统计，北京甲级写字楼市场今年9月整体空置率为13.2%，除了近期新增供应量有限的燕莎和中关村商圈外，其余各商圈的租金均有不同程度的下滑。

    此外，巨大的市场放量也将导致空置率上扬。据估算，2007年北京甲级写字楼的供给将超过210万平方米，其中上半年完工的建筑面积仅为47.4万平方米，这意味着今年第三季度的甲级写字楼市场将迎来放量高峰，下半年供应量预计超过160万平方米。

    “投资可分割面积较大的写字楼，才能保证整个写字楼的品质。租赁客户档次较高，流动性较小，才能保证长期收益。”史志勇说道。据了解，凯晨世贸中心便没有接受个人投资者。

    新兴行业拉动市场需求

    “目前市场中主要还是以机构投资者购买整栋写字楼为主，个人投资市场尚不成熟。”张军表示，相对于住宅市场而言，写字楼市场的投机成分较小，基本上都属于长线投资。

    杨少锋表示，由于写字楼投资金额较大，同时个人投资者对写字楼市场了解得并不充分，因此目前写字楼的个人投资者较少。不过，对于个人投资写字楼市场的收益，杨少峰持乐观态度：“写字楼投资收益和一个城市的经济发展水平是成正比的，城市经济发展越快、越活跃，写字楼的需求就越大，租金也就越高。”

    有观点认为，2008年奥运会将促使更多的外资企业接受并进入中国市场，势必会有更多的跨国公司涌入北京建立分支机构，这将拉动市场对北京写字楼的需求。

    自今年第二季度起，一些新兴行业对写字楼的需求开始加大，如医药及医疗器械公司租用整层办公楼的事件开始频频发生，广告传媒、娱乐时尚等行业对写字楼的需求也在不断加大。

    据戴德梁行统计，近期稳定而强劲的需求使得北京甲级写字楼市场吸纳量已经连续4个季度保持在20万平方米以上。因此，虽然近期内租金呈现下调的趋势，但北京甲级写字楼市场的前景依然较好，平均租金与售价都具备较大的上升潜力。

    “目前来说，与住宅相比，投资写字楼的风险会相对较小一些。”史志勇表示，写字楼投资一般是长线投资，受政策影响较小，并且与住宅市场相比，写字楼租金水平近几年来波动一直比较小。