商业住宅大不同落后理念成商业开发致命伤

　　不过在很多商业地产专业人士看来，虽然迎来了难得的发展机遇，但成都的商业地产还处于刚刚起步的阶段，未来仍然存在较大的不确定性。“从规模上讲，虽然目前成都在建和规划中的城市综合体已有近70个，虽然短期内可能会有部分地段出现局部供大于求的情况，但总体并没有超出市场的需求量，成都商业地产的症结在于产品本身。”蒋鹏表示，房地产开发企业纷纷进军商业地产，但他们对于商业地产和城市综合体的理解还有较大欠缺，难以交出令市场满意的产品。“我们为不少国际性大企业进行咨询服务，为他们在成都寻找合适的写字楼作为办公地点。这些大公司都属于‘不差钱’的类型，可惜最后在成都还是没能找到令他们满意的项目。”

　　蒋鹏同时指出，商业地产的盈利模式一般为开发商长期持有、收取租金，但一部分开发企业为了尽快回笼资金，必须出售相对较多的物业，这对项目的长期发展可能造成一些负面影响。

　　对于成都商业地产未来的发展，蓝光嘉宝商业公司副总经理邵家桢认为房地产企业在进行项目开发时要尽量避免出现同质化现象。“如果算上住宅项目附带的商业设施，成都有超过100个商业地产项目。一般来讲，20万至30万平方米级别的商业项目，覆盖面非常大，如果每个项目都差不多，对消费者的吸引力就不会很高，项目价值也会受到一定的损害。”

    专家提示

　　个人投资者 不要迷信主力店

　　对于投资商业地产的 “秘诀”，蓝光嘉宝商业公司副总经理邵家桢表示，个人投资者在选择项目时要对开发商的自持物业比例多加注意。“自持物业比例往往代表了开发企业的实力。自持物业比例较高的项目，开发商会投入更多资金、人力进行后期推广、管理，个人投资者也能‘沾光’。”邵家桢建议投资者，如果自持比例低于三分之一，需谨慎选择。

　　邵家桢还提醒投资者，不要过于迷信主力店。“大型商业地产项目一般至少会有一个主力店，例如伊藤洋华堂、沃尔玛这类大型卖场或超市。不少投资者认为只要有了主力店进驻，这个商业项目的发展潜力就一定会非常好，其实这是片面的看法。主力店确实可以为整个项目带来人气，但由于主力店过于强势，话语权也就被掌握在他们手中，甚至连开发商也会在一定程度上被边缘化。整个项目的发展方向都是主力店说了算，经营业态、策略等方面可能与个人投资者的实际情况背道而驰。此外，在主力店确定入驻后，分散出售物业时往往借势喊出高价，投资者要冷静对待主力店的作用，避免高价买入后长时间无法收回投资。”