4月23日，深圳市高达441.8米的“京基100”正式封顶。这座投资50亿元打造的深圳最高楼，集5A甲级写字楼、时尚购物中心、五星酒店住宅公寓于一身，成为深圳新的地标。

    京基100刷新了深圳新的高度，但也吹皱了商业地产市场的一池春水。数据显示，深圳市的商业地产因住宅市场风向变化而持续火爆。

    但是，随着商业地产持续升温，燥热的商业地产市场风险也在加大。有分析称，这值得市场警惕。

    写字楼市场持续升温

    不可否认，商业地产因住宅市场风向变化而持续火爆。在深圳，福田中央商务区和罗湖蔡屋围高端甲级写字楼租售价格，自从去年四季度以来持续上升。

    据仲量联行显示，今年一季度，由于商业地产市场回暖，整个写字楼的投资市场活跃。大中华国际交易中心每平方米的销售价格，也从2009年时的3万多元，涨至如今的7万元左右。

    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，去年房地产市场的调控政策，为商业地产提供了发展空间，从住宅市场抽身而出的投资客转投商业地产，带动了商铺和写字楼市场的升温。

    受此影响，深圳的商铺和写字楼价格也应声上涨。仲量联行市场报告显示，今年一季度的全市平均月租为140.8元/平方米，环比增长1.2%。

    对此，仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅认为，强劲的市场需求支撑市场的看涨，随着企业升级搬迁和扩张对商业地产需求的不断增加，预期后市租金仍将稳步攀升。其中，以银行和证券为代表的金融业对写字楼的需求最为集中，对整个租赁市场起主导作用。

    市场火爆也带动深圳写字楼市场的整体空置率开始降低，根据仲量联行提供的数据，一季度深圳写字楼空置率为13%，环比下降2.8%。

    仲量联行预计，今年甲级写字楼的新增供应将近43万平方米，“京基100”等大体量项目推出后，供应量会进一步扩大。

    商业地产泡沫风险增加

    商业地产市场的升温，也引起不少房企发展方向的转型，今年以来，包括招商、金地、保利在内的一些知名开发商，已将商业地产作为未来发展的一个重要方向。

    招商地产董事长林少斌今年在业绩发布会上就曾表示：“随着投资客转战商业地产领域，商业地产未来大有作为。”为此，招商地产已经成立深圳招商商置公司发展商业地产。

    事实上，近年来，深圳打造总部经济的规划和企业对写字楼的需求，推动了商业地产的升温，开发商频频释放供应量以满足市场需求。

    据悉，今年初以来，卓越世纪中心、绿景NEO、大中华国际等深圳高端写字楼的租金持续上升。今年即将落成的皇庭·晶岛、东海国际中心购物广场和华侨城欢乐海岸，也将新增大量商业地产面积。

    但宋丁认为：“商业地产聚集着发展潜力，同时也聚集着泡沫风险。”

    上周，万科总裁郁亮也表示，大家一哄而上，商业地产容易形成泡沫，这比住宅地产更恐怖。

    宋丁分析认为，商业地产过快发展，会撕裂市场供求关系，在大幅涨势的驱动下，可能会引来政策干预。另一方面，随着保障房供应增加，未来住宅市场供应总量趋缓，政策调控减弱，资金回流住宅市场也可能引爆商业地产的市场风险。他预计，今年底或明年，商业地产市场的风险会慢慢显露，并可能出现滞涨。