成都写字楼在蛰伏了两年之久后终于迎来了春天，一边是量价齐升的丰收喜悦，一边是快马加鞭的开发热浪。2011年的春天对于方兴未艾的写字楼市场来说似乎充满了阳光与雨露。然而，“大干快上”所带来的库存压力和整体疲软的楼市阴影，还是让人开始担忧：写字楼，这面红旗究竟还可以扛多久？

　　过热论抬头

　　商业地产难以一枝独秀

　　据中国商业地产联盟发布的《2010～2011中国商业地产发展报告》认为，2010年全国商业营业用房开发投资额高达人民币5600亿元，新开工面积近1.75亿平方米，同比涨幅分别为34%和41%，且各项指标增长均全面赶超住宅物业。统计数据显示，今年新一轮楼市调控政策以来，北京、上海、广州等一线城市的商业地产市场十分活跃，三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，最高单月环比涨幅达179.70%，销售面积同样出现强势增长，环比增长71.41%。与此同时，万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例。10年来一直甘当配角的商业地产，似乎真的要担纲挑大梁了。

　　但此刻的商业地产就像一座“围城”，外面的人争相涌入，里面的人心头忐忑。万达集团董事长王健林，就是泼冷水者之一。“如果整个地产业出现了下行趋势，商业地产很难一枝独秀。”不久前在地产大腕及行业专家云集的“中国商业地产行业发展论坛·2011年会”上，大连万达集团董事长王健林表示，商业地产在地产行业整体低迷的大背景下很难“独善其身”。“因为整个行业资金的流动性会发生变化，预期也会产生变化，不要认为买住宅不保险，买商铺、写字楼就保险了，两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。”据了解，万达旗下销售物业中已有接近三分之二是非住宅产品，近期内并未直接受到“限购令”的冲击。但王健林承认，随着时间推移，有更多资金退场，他们也担心受影响。

　　相对于难以捉摸的游资动态，写字楼巨大的库存炸弹则更让“城内”的人们胆战心惊。“到今年底，仅城南甲级写字楼在售项目数量就可能达到20个，即使以每个项目5万平方米的体量测算，供应量也将达到100万平方米。能否解决这么大的供给量，还是未知数。”一位不愿透露姓名的业内人士表达了自己的担忧。尽管城南是成都规划起点最高最科学的区域，但区域内写字楼物业的供应量空前，除了众多写字楼项目外，总部经济区大型企业自建的写字楼物业，实际供应量非常惊人。据星彦地产的数据显示，去年全年，成都主城区写字楼供应总量约173万平方米，销售总量约111.28万平方米，在12月更是到达顶峰，单月成交约17万平方米。全年总成交率超过64%，战果辉煌。但是除去新增的供应量，目前成都主城区写字楼存量房共194.5万平方米，如果按照2010年的销售速度来消化，卖一年还有剩。

    价值论

　　说成都写字楼过热为时尚早

　　相对于商业地产大腕的悲观，成都本土人士却显得自信满满，他们认为，成都商业地产的价值回归才刚刚开始，说“过热”为时尚早。

　　早在去年12月，CRC联盟就曾根据市场调查作了一次比章鱼保罗更“大胆”的预测：2011年，成都写字楼单价破2万元是必然的事情。然而计划还是没有变化快，仅仅三个月，当CRC联盟再次对写字楼市场进行调查时发现，成都写字楼的售价已经悄悄突破了2万元，大鼎世纪广场和位于市中心的富力·天汇中心，均达到22000元/平方米的最高价。这是成都写字楼在结束长达数年的价值“倒挂”之后，成交价格首次超过住宅。据统计，今年一季度成都写字楼成交金额、成交量、租金收益三大指标全线飘红。其中，在热点区域国际城南板块，甲级写字楼的成交均价更是突破15000元/平方米大关，超过同区域住宅销售价格。这是成都持续多年的商住倒挂格局首次发现扭转迹象，长期处境尴尬的写字楼终于打了一次漂亮的翻身仗。

　　二手写字楼方面也是异常活跃，据中原地产工商铺部经理徐东透露，今年一季度以来，由于大量外地资金的涌入，成交的主角已由原来的100平方米以内小户型变成了300—500平方米的中大户型，投资性消费已成为主导，单笔过千万的交易屡见不鲜。二手市场的火热让卖方的心理价格不断飚升，有些卖家与客户在最后成交之际，都会有几百到上千元的价格变动，从这方面也可以看到买卖双方对楼市的信心。徐东同时指出，二手写字楼凭借现房优势，在成交价格上普遍比在售的同档期房高出15%—20%，据此可推测，在量价齐升的背景下，大批年内即将交房的写字楼价格还将出现20%左右的涨幅。

　　对于地产大腕的泡沫风险观点，本土人士也有不同看法。“写字楼这样的商业地产，即使存在泡沫的，也只是区域性泡沫。比如上海、广州等城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于成都这样的中西部二线城市来说，人均面积不足0.5平米，这当然是不存在泡沫的。”分析人士指出，商业地产真正致命的软肋是过于集中，易产生共振风险。也就是说当区域写字楼过于密集，过于同质化，最后出现区域写字楼超负荷发展的同时，没有专业的运营能力与端正的商业价值观，导致一个片区内的写字楼相互抢夺客户资源与招商资源。