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广州写字楼楼价拉高 单价直逼4万

  • 杭州写字楼网
  • 2011/6/10 11:13:44
导读:  去年底以来,住宅的多重“限字令”把不少投资客推向了写字楼市场,欧先生就是其中的一位。去年底,欧先生在广州火车站东站附近买了一个100多平方米的写字楼,当时折后单价也就2.6万元左右,近日该盘又推

  去年底以来,住宅的多重“限字令”把不少投资客推向了写字楼市场,欧先生就是其中的一位。去年底,欧先生在广州火车站东站附近买了一个100多平方米的写字楼,当时折后单价也就2.6万元左右,近日该盘又推新组团,欧先生前去一打听,销售人员报价达3.5万元/平方米,把欧先生吓了一大跳。

  据新快报记者了解,去年底以来,广州写字楼价格持续走高,近期珠江新城、天河北一带写字楼的成交单价更频频打破3万元大关。正内部认购的珠江新城新写字楼项目广晟国际大厦,叫价甚至高达3.8万元/平方米。有专家表示,近期广州写字楼市场可售项目稀少,但企业自用和投资需求都大增,市场供需矛盾突出,直接拉高楼价,未来单价可能破4万元。

  不管是3万元/平方米还是4万元/平方米,广州写字楼价格已攀高到历史的最高位,如此高的价位究竟还能不能入市?广州写字楼未来投资前景如何?与住宅和商铺相比,目前投资写字楼的回报率如何?投资风险高不高呢?近日,记者采访了一些业界专家,帮欧先生这类投资客解惑。

  写字楼最高报价3.8万元/㎡

  “最近广州写字楼价格涨幅确实很惊人,像耀中广场、富力盈隆广场、富力盈信广场的二手价都超过3万元/平方米了,广晟国际大厦近期内部认购,据透露内部认购额已大大超过可售货量一半以上,内部报价高达3.8万元/平方米,仍有很多人抢着想买。”提起近期广州写字楼价格,中立地产总经理助理高德辉不无感叹,“我觉得广州的写字楼很快也会出现超过4万元/平方米的价位啦。”

  高德辉指出,今年以来,一方面因为住宅投资限制越来越多,写字楼市场自然成了香饽饽,不限购、不限价又不限贷的写字楼投资热情高涨,而市场可售货量却一直非常有限,价格自然就被拉高;另一方面,近期企业购写字楼自用需求增加,许多企业为给资产寻找更保险的出路或为上市需要,都喜欢购买写字楼自用,因此整层甚至整栋成交的写字楼案例也越来越多,令供需矛盾进一步突出。

  越秀兴业地产工商铺区域经理卢胤盈比较看好写字楼的后市:“就算涨到4万元/平方米,这个价位跟北京和上海、深圳相比,仍是有距离,还有上升空间。以前广州是商住倒挂,现在商住价格正在拉近,但从目前看,广州写字楼的价格仍然低于同区一手住宅价格,因此目前入市还会有空间。”

  投资回报趋低

  与快速攀高的售价相比,今年以来,广州写字楼市场租价虽然也有所上升,但租价涨幅确实跟不上售价的涨幅,目前投资写字楼,单从租金回报来看,确实有走低的趋势。广州高力国际办公楼服务业主代表部副董事刘凌晴指出,今年广州写字楼的供应量巨大,保守估计将超过110万平方米,这些写字楼大多只租不售,令租务市场新增供应放量,租金上升幅度有所放缓。来自高力国际的统计显示,今年第一季度广州甲级写字楼月平均租金为138.7元/平方米,环比上升2.2%,其中天河区月平均租金为149.7元/平方米,环比上升1.7%。这个涨幅与写字楼价格涨幅10%-20%相比显然不值一提,综合售价与租价涨幅,写字楼回报走低已是不争的事实。

  不过,高德辉也指出,就目前而言,与深圳、上海相比,广州写字楼的租金回报仍算高,普遍要高一两成;与香港中环一带写字楼租金回报普遍为1%相比,广州写字楼的租金回报更有吸引力。这也是近期广州写字楼市场吸引外地投资客的一大原因。

  与投资住宅和商铺市场相比,大多数专家表示目前广州写字楼投资的风险相对低一些。越秀兴业地产工商铺区域经理卢胤盈指出,目前广州大多数住宅租金回报仅有2%-3%,有的甚至更低,像珠江新城一些豪宅盘,总价五六百万元,月租金也就七八千,回报确实很低;而写字楼的租金相对要高一些,去年普遍达6%-9%。目前售价上去了,租价涨幅虽然跟不上,但回报也有4%-5%,部分项目仍能达到6%,比住宅要高得多。而与商铺相比,写字楼的租金回报当然比不上一些旺铺,可是商铺投资高回报又高风险,有“守铺期”需要熬,只要场旺起来了租金收益会一年比一年高,但如果选铺不当也可能血本无归;而写字楼如果是新项目通常租金会较高,十来二十年后有可能因为其他新写字楼项目的上市而市场优势不再,租金可能下降,但整体回报相对平稳,是更稳健的投资类型。

  投资提醒:写字楼持有成本高

  越秀兴业地产工商铺区域经理卢胤盈提醒写字楼投资客,与住宅、商铺相比,写字楼的持有成本较高,特别是甲级写字楼,一旦空租,高达25-32元/平方米/月的物管费,对投资客来说就是一笔不低的成本。而一般而言住宅物管费2-3元/平方米,社区铺、街铺物管费也是3-4元/平方米。因此在投资写字楼之前,一定要先了解好周边租务行情,还有写字楼本身的综合质素,包括软硬件配置、销售及出租情况,还有物管公司的水平等再做决定。

关键词:写字楼,写字楼投资,广州写字楼
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