今年3月，受访的多位业内人士认为，在限购背景下的商业地产将凸显其优势。

    有“预言帝”之称的“刀口邵”认为，商业地产将迎来一个很好的发展契机，“十二五”规划要提高第三产业在宏观经济里的比重，“第三产业发展的一个明显特征，就是楼宇经济，也就是商业地产。”

    特刊前面，我们已经分析了商业地产的现状和市场前景，置业商业地产要比住宅复杂得多，投资回报高，相应要承担的风险也高于住宅；本篇我们来说一说商业地产的选购之道以及蕴含的投资风险。我们整理出一份商业地产置业的“微攻略”，供你参考。

    酒店式公寓成交量同比大增

    商业地产涵盖内容较广，一般适合普通购房者购买的是商铺、写字楼和酒店式公寓三种。

    酒店式公寓是近期商业地产的主流产品，成交情况也较好。根据赢商投资的数据，8月份，杭州共成交酒店式公寓525套，成交总面积35487.85平方米，同比上升了163.08%，环比上升了33.93%。

    这类产品主要集中在滨江、下沙、钱江新城、城东新城和西溪等板块。这类产品既有住宅的居住功能，又属于不限购的范围，所以很受外地人或者年轻刚需一族的欢迎。保利·湾天地9月4日开盘时，有不少人是买来自住的。

    下沙的酒店式公寓供应项目主要有保利湾天地、万国IBC、世茂广场、和达城可乐蜗、和达东东城图等。城东新城的代表性项目为中凯东方红街，在售30-50平方米的精装酒店式公寓，精装修标准为3000元-4000元/平方米，均价28800元/平方米。钱江新城的酒店式公寓以大户型为主，投资门槛较高，不少开发商打着“类豪宅”的概念，主要项目有滨江城市之星和绿城蓝色钱江等。

    热点商铺集中在三个区域

    杭州市的商铺项目分布较广，但近期最受关注的项目主要集中在下沙、丁桥和九堡。据杭州透明售房网统计数据，今年第二季度商铺销售套数排名前十位的是：泊林印象、邻里人家、世茂江滨、金盛曼城、丁桥景园北苑、金沙湖1号、圣奥领寓、蓝桥名苑、上东城和多立方。可以看出，这些商铺项目大都位于这三个区域。

    丁桥的联合新苑近期将要开盘，其底层沿街商铺颇受关注，都市快报、快房网9月4日组织的看铺团去了100多人，其中有数十组进行了意向登记。

    赢商投资日前对外发布的《2011年杭州二季度商业地产分析报告》（下文简称赢商报告）显示，九堡、下沙东区及丁桥等板块的商铺总价低，投资成本相对较低，都是政府着力打造的潜力板块，将来地铁开通，投资价值很明显。

    此外，写字楼项目也是商业地产市场上的热销产品。杭州今年的写字楼供应将会很多，主要集中在钱江新城、西溪板块。根据我们的粗略统计，仅钱江新城区域在建的写字楼项目就超过30个。西溪板块的浙商财富中心2号楼预计于9月16日开始认筹，9月底开盘，按揭9.9折，全款9.7折，此外还可享受最高150万元的助推基金。位于拱墅区的美好国际大厦，预计9月推写字楼，预计开盘价格为18000元-19000元/平方米，户型面积为200-300多平方米。

    投资前先给自己定好位

    很多人认为，商业地产回报率一般会高于普通住宅，但所要承担的风险也相应高于普通住宅，有的人买了商铺十年就能收回成本，有的人却一直处于亏损状态。

    赢商投资总经理方芳曾表示，2011年杭州商业地产市场有一个共性是政策风险小、投资风险大，“商业地产是一个非常复杂的房产品，与住宅完全不同。买房者在投资时需谨慎评估。”

    根据快房网对商业地产的长期关注和分析，杭州的酒店式公寓正在进行市场细分。有以地段为卖点的酒店式公寓，这些产品主要分布在武林广场附近，生活设施和商务氛围非常成熟；也有分布在大学城周边的中小户型酒店式公寓，主要的消费群体是年轻教师和刚毕业工作的大学生；近几年，钱江新城出现了户型面积较大的“类豪宅”型酒店式公寓，开发商将其作为住宅的代替品，主要销售目标是区域内工作的企业高管和外企人员。此外，商铺、写字楼等商业地产产品，则是跟随规划的脚步，亦步亦趋地推向市场。

    几个细节问题一定要注意

    相对于同区域普通住宅的价格，由“商改住”而来的酒店式公寓的售价往往较低。但根据现行规定，购买“商改住”的酒店式公寓后，水费、电费均需按商业用水、用电标准计算，不能通管道煤气，也不能落户口。买房者如果是用来自住，就必须考虑好应对方法。

    投资商业地产，一定要搞清楚这个产品后期的运营能力，如果能请来专业的管理公司后期经营，那么它的升值空间会很大。

    此外，贷款购买商业地产未来可能遇到些障碍。8月23日，上海银监局要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房，各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房者发放商业贷款。我们了解到，目前杭州暂时没有明文规定要收紧商业地产贷款，不过，在具体执行时，首付最低是5成，利率一般上浮10%-20%。