随着苏州城市综合体的不断落成，苏州人可以更为方便地在一个地方就将吃喝玩乐购物休闲全部解决。城市综合体，成为描述苏州城市商业变化的新名词。

　　三年共投1000亿，建成10亿元以上的重点商业项目20个、城市综合体25个。日前，《苏州市商贸业提速升级三年行动计划》正式出台，该计划明确，我市将加快完善全市三个层级的规划体系，市区重点打造古城区、环金鸡湖、狮山路三大市级商业中心以及吴中、相城两大副中心。

　　随着苏州城市综合体的不断落成，苏州人可以更为方便地在一个地方就将吃喝玩乐购物休闲全部解决。城市综合体，成为描述苏州城市商业变化的新名词。

　　万达广场让苏州人认识了城市综合体

　　去年9月17日，苏州首个城市综合体项目——万达广场正式亮相。总建筑面积近45万平方米的万达广场，汇聚了写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施、公寓等多个大城市主流物业形态。作为苏州的首个城市综合体项目，万达广场的开启，彻底颠覆苏州原有的购物休闲理念，让市民在一个“广场”内，就可以轻松实现购物、休闲、娱乐和工作，“足不出户”享受都市生活。

　　作为近几年商业地产发展中最为热门的关键词和最主流的发展模式，很多苏州市民通过万达广场认识了城市综合体，也是第一次意识到未来购物、休闲、娱乐可以通过这样的方式轻松的完成。

　　如果你选择一个周末去位于园区现代大道边上的印象城，你会发现，尽管该商业中心从地下到楼上五层，都设置了为数众多的停车场，但是要找到一个停车位还是相当的困难。吃饭、购物、娱乐、体闲，由于这些需求都能够在这里一站式搞定，所以这里人来人往，非常热闹，等到中午时分，你会发现，这里的每一个餐饮店生意都好得很，位于四楼的个别饮食店，几乎每一顿饭，市民都需要在店外排队等候。“其实，从完整的意义上来看，万达广场和印象城都还不能算作城市综合体。 ”这是记者在采访我市一位房地产界的专家时，他所指出的，万达广场没有酒店，印象城没有公寓、也没有酒店，因此，它们离真正意义上的城市综合体还有一些差距。

　　按照目前国际对城市综合体的理解，所谓城市综合体，其英文缩写为HOPSCA.，是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shoppingmall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施。将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店、写字楼、购物中心三大功能是城市综合体最基本的业态组合。

　　如果严格参照这个定义，那么苏州真正具备这六种业态的成熟的城市综合体还不多。但是正是借助于万达广场、印象城等项目，苏州市民对于城市综合体开始有了较为感性的认识。

　　苏州已有十多个城市综合体项目

　　在《2010年中国城市综合体专业研究报告》中，地产专家和业内巨头们这样高呼，“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！ ”这样的说法至少表明了一个现象，业内对城市综合体项目十分看好。

　　由于城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以被称为“城中之城”。一个万达广场就是一座“城中城”，这是万达集团董事长王健林在接受记者采访时说的，因此，万达广场每到一地，就能把人气带到那里，就能带动一地的发展。

　　继万达广场、印象城之后，在苏州，很多类似于城市综合体的项目正在不断出现。相城区刚刚举行奠基仪式的繁花中心、备受关注的恒达中环百汇广场；吴中区标杆项目中润苏州中心；售楼处刚对外公开的智海商务广场等等在建的一些商业项目，应当说也具备了城市综合体的一些基本特征，它们已经成为苏州一种新的商业业态。

　　据统计，2009年苏州投资额在5000万元以上的商业在建项目117个，总投资额超过525亿元，其中集合多种业态的综合性商业项目投资额占到50%以上。

　　统计显示，目前苏州市场上具备城市综合体特征的项目共有12个，共计500万平方米。其中吴中区有中润•苏州中心和南苏州生活广场2个，总体量为52万㎡；工业园区有环球188、建屋紫金东方、九龙仓苏州国际金融中心、东方之门4个，总体量为114.3万㎡；相城区有合景峰汇国际、繁花中心、恒达•中环百汇广场3个，总体量为126.6万㎡；沧浪区有苏纶场、苏州世茂运河城2个，总体量为190万㎡；平江区仅有万达广场，体量为45万㎡。

　　苏州城市综合体的发展趋势在销售状态对比中显现了出来。目前苏州这些项目，在租的项目仅有万达广场一家，仅占总体比例的9%；在售的项目共计有5个，主要集中在沧浪区和相城区，这一部分的城市综合体项目占总体比例37%；而待售的城市综合体目前有6个，主要集中在工业园区，这一部分占总体比例最大达54%。

　　由销售状态可以看出，苏州城市综合体正处于蓄势待发阶段，现存建成的城市综合体项目远远低于在建待售项目。大量的城市综合体仍处于“孕育”状态中。

　　在苏州城市综合体的区域构成中，我们可以看到，沧浪区是目前总体量最大的，其次是相城区和园区。就区域特点来看，沧浪区的城市综合体项目数量不多，但是体量巨大，物业类型丰富。作为城市综合体的苏纶场和世茂运河城，在区域内有着巨大的影响力和商业聚集能力，是周边商业和住宅项目的集中核心。相对于较势单力薄的个体项目，城市综合体对区域内商业价值的提升起着更为重要的作用。

　　城市综合体将冲击苏州商业地产

　　不久前，万科将旗下的“万科金域堤香”更名为“万科国际广场”。万科是房产开发商中的“领头羊”，从原先专做白领公寓，到专注别墅市场，再到2010年拿下许多商业项目，万科一直走在市场的前列。万科这次项目名称的改变，不仅预示着万科发展方向的一次小小转变，同时也表明市场风向的一个转变。

　　从苏州几大知名的品牌开发商来看，有许多已经开始向商业转型，拿下了规划中商住结合的储备地块，有些已经开始着手商业项目的准备，有些将项目中的商业配套保留进行内部经营。这给正在逐渐增温的商业地产市场增添了后续发展的动力，同时也给激烈竞争的市场增添了许多未知数。

　　品牌开发商转型，进入商业地产行列，不仅表明了商业地产的黄金时代来临，也标注了投资商业地产的最佳时机。

　　城市综合体的发展态势将对苏州商业地产形成不可忽视的冲击力。苏州城市综合体体量庞大，物业类型丰富，将在未来的发展中既成为商家和住宅的引力核心，也将对普通商业地产项目形成强势竞争。