位于广州天河北和珠江新城的写字楼正迎来最美好的时光。自2010年下半年以来，这里成为广州市最热的投资区域。

    “初步计划是想直接买下1000平方米。”黄凌是近期追捧天河北写字楼的投资者之一，他自己的公司需要新的写字楼，最初黄凌考虑租用写字楼，但6月过后他决定直接买，自己的公司办公用500平方米，另外500平方米用于出租。

    按原本租用写字楼的想法，公司每月需要付写字楼租金10万元，一年大概要120万元的成本。但如果花3000万元左右买下1000平方米写字楼后，公司不再需要支付租金，剩余的500平方米可以用来出租，每年租金收益超过100万元。

    最关键的是，黄凌认为，天河北的物业价值在上升，公司自有物业的资产将是一笔隐性的财富，无论用于套现或用于各种金融用途的资产评估都是有利的。

    自去年下半年至今年6月，广州市的写字楼成交量达到95.4万平方米，达到历史新高。“广州的写字楼租金和销售价格都在上涨。”黄凌说。

    商住倒挂

    “写字楼吸引了个人投资者和一些公司，这些都是优质客户。在国家调控住宅之后，他们的投资方向转向写字楼和商铺，同样是不动产且具有保值和增值的效应。”广州某开发商表示。

    与住宅存在刚性需求不同，写字楼投资更看重租金增长和物业价值的增长。

    2011年上半年广州写字楼租赁活跃，写字楼空置率逐步回落，天河北的写字楼空置率甚至仅为3.6%。“珠江新城的高档住宅成交价格已经超过4万元/平方米，但是写字楼的成交价格依然维持在3万元左右。”上述开发商称，“住宅和写字楼价格的倒挂和写字楼空置率的下降让投资者看到了写字楼的巨大成长空间。”

    活跃的写字楼市场导致上半年各大开发商推出的写字楼基本销售一空，写字楼的价格亦快速上涨，上半年广州市写字楼一手成交价格上涨了39.2%。

    迅速增长的价格，让开发商看到了不动产投资的基础需求。“广州是一个相对成熟的不动产投资市场，就目前而言，住宅投资回报率和增值速度高于写字楼。”有广州市中介服务结构对本报称。

    “主要客户是珠三角的中小企业主，大客户来自国企或当地实力企业，跨国企业多数选择租用写字楼。”上述开发商称，他们旗下写字楼营销的主要对象为潮汕商会、中小企业协会及类似于广州白马商场这样的批发市场当中经营多年的小老板。

    潘石屹的营销方式开始为广州开发商所借鉴，他们的写字楼营销团队会不厌其烦地向客户讲述通货膨胀和限购令的故事。事实上，并非仅仅是广州本地投资者和企业，广州写字楼市场升温引来了更多的异地投资者，去年绿地集团在广州白云新城拿下写字楼项目，部分商铺和写字楼今年下半年将推向市场，除传统珠三角客户外，长三角客户开始进入广州。

    过冬的棉被

    在住宅成交相对冷淡的情况下，写字楼几乎成为过冬的棉被。

    2011年富力地产中期业绩毛利润大涨，这与写字楼成交火爆相关。“我们上半年写字楼交量多一些，所以毛利润提高了。”富力地产董事长李思廉称。上半年，富力盈盛广场成为广州成交量较好的写字楼之一，基本上推出当天即销售完毕。

    富力于2005年至2008年在广州珠江新城大量持有写字楼，这部分商业地产的资金沉淀曾让富力在2008年遇到困难。但时至2010年，富力在广州的大多数写字楼均已建成并投放市场。这使得出售写字楼一度成为富力的主要资金来源。

    事实上，2011年上半年富力旗下写字楼的价格大幅上涨，售价由此前的8900元/平方米上涨至13900元/平方米。

    李思廉称，富力在写字楼方面出租及持有的比例为7：3。实际上，这仅为富力对写字楼持有的理想比例，富力实际持有的写字楼并未达到这个比例。

    与富力类似，保利地产2011年上半年主推的同样为写字楼，除珠江新城写字楼之外，富力在天河北，环市东有多个写字楼项目陆续推向市场，市场反应较好。

    中报显示，2011年上半年，保利商业地产签约销售金额达到109亿元，占上半年总签约销售额的27.7%。

    在住宅限购、信贷紧缩的背景之下，写字楼及商铺这样的商业地产几乎成为开发商过冬的棉被。“没有到最坏的时候。”富力地产联席董事长张力称。