2011年，房地产业住宅市场充满了寒意。不少有实力的投资人，把目光投向了商业地产。一些具有长期投资能力的人士，直奔高端写字楼而去。

　　数据显示，郑州千玺广场每平方米售价达到5.5万元。而千玺广场的大部分买家，一出手就是一整层。一整层，就是1600平方米。由此可见，郑州高端写字楼市场正风生水起。而好的产品，始终不缺识货的买家。

　　短租方面，楷林国际的数据显示，最低每天每平方米在3.5元。租金的多少不是要害，关键是你即使出到7块或10块，没房可以租用。也就是说，好地段、好建筑品质、好客户群、好物业管理的高端写字楼，在郑州仍是稀缺产品。

　　随着宏观调控的深入，房地产业赚快钱的机会越来越少，高端写字楼的投资优势就浮出水面了。投资高端写字楼到底有什么样的门道？为此，记者走访了相关实战、资深人士。

　　马好鞍好：识货是投资的前提

　　楷林置业的掌门人郑新桥先生，是郑州高端写字楼的开发实践者。在他看来，开发高端写字楼有学问，投资高端写字楼更有学问。“要想做一个高端写字楼的成功投资者，第一关，是要做个识货的。”郑新桥说，“而做为一个高端写字楼的开发商，用《水浒》中阮小七的话说，叫‘一腔势血，只卖与识货的’。”

　　“这识货二字，很关键。双赢才是真赢，如果没有开发商的识货，业主和投资人就会明珠暗投；如果没有业主和投资者的识货，开发商的路，也就走到了尽头。”郑新桥说，“大面儿上说，评价高端写字楼的好坏，有两个系统：一是以建筑为核心的系统，二是以物业服务为核心的系统。”

　　“对投资人来说，决策时，对这两个系统的考察，不可偏废。以建筑为核心的系统，是高端写字楼的第一次价值。它包括地段区位、设计内涵、内在‘5A’智能子系统、主要客户群品质等主要内容。相对来说，一般的投资者，对客户群‘物以类聚，人以群分’的重要性，认知还不够。”

　　“以物业服务为核心的系统，是高端写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好，让专业的人做专业的事，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。”

　　“除了总部办公，有相当部分的投资者，买写字楼并不是为了自己使用，而是获取短租收益或未来的售出增值收益。但无论是短租或是将来出售，高品质的物业服务是最有效的增值内因。可惜的是，许多这类的投资者，并没有充分重视到这一点。”

　　“我们做房地产的，都喜欢说‘性价比’这个词。什么是性价比？就是好马要配好鞍。对高端写字楼来说，以建筑为核心的系统，是马；以物业服务为核心的系统，是鞍。马好，鞍好，就是性价比好。”郑新桥说，“马好鞍好，这些都与开发商达成了共识之后，那就是‘红粉送佳人，宝剑赠英雄’的完美了。”

　　专业尺度：投资要心有所依

　　“写字楼投资，也是有其内在逻辑的。但普通投资者，的确存在专业度不够的地方。”谈到如何投资高端写字楼市场时，黄福堂说，“随着中原经济区上升为国家战略，投资郑州的高端写字楼，的确是一个不错的方向。而且眼下的投资时机，也很恰当。”

　　黄福堂是台湾鸿龙国际的董事长，在中原从事商业地产有近30年的实战经验。“有人认为写字楼，尤其是高端写字楼是一个小众市场，市场面很窄。猛一听，很有道理喔！”

　　“其实不然，别看这20%的小众，其实正是他们，掌控着80%的财富。假设你投资的写字楼，被某上市公司相中，你就做了它的房东。你的这笔买卖，就露峥嵘了：长期稳定的收益来了。”

　　“又假设，你投资的写字楼，虽然够不着上市公司的面积要求，却是个与富人为邻的地儿，必有高成长性、寄生性公司来择富而居，你的这笔买卖，同样是极其成功的。”

　　“那么，如何寻得这样的投资标的，就是最重要的了。”黄福堂说，“第一步，把视野放宽，做出投资对比性研究。以利于获得最佳的投资效果，放大资本的逐利能力。”

　　“比如，我选两个投资标的城市，以短租逐利为第一目标。假设一个选郑州，一个选深圳。那就考察这两个城市的写字楼租、售比。我举数理来推导：假设在郑州，可依据(比如均价)的月租每平方米为50元，买入价为每平方米为4000元，那么，比值就是1：80。在深圳，可依据的月租为80元，买入价为10000万元，那么，比值为1：125。”