时下，住宅市场的低迷引发了商业地产的大热，人们对商业地产从不太熟悉到投资转向仅仅持续了很少的时间。不少持有流动性资金的人士，将自己的眼光瞄准了商业地产市场。纵观全局，一些具有长期投资能力的人士，则直奔高端写字楼而去。

    不过，并非所有的产品都能有高收益，尤其是随着调控的深入，房地产业赚快钱的机会在不断减少，如何才能买到有高投资回报率的写字楼的确是一门很深的学问，为此，记者于近日走访了相关专家和实战人士。

    投资前提:高收益，要先学会识货

    评价高端写字楼的好坏，有两个系统：一是以建筑为核心的系统，二是以物业服务为核心的系统。

    开发高端写字楼有学问，投资高端写字楼更有学问。

    “要想做一个高端写字楼的成功投资者，第一关，是要做个识货的。” 楷林置业的掌门人郑新桥说，“而作为一个高端写字楼的开发商，用《水浒》中阮小七的话说，叫‘一腔势血，只卖与识货的’。”

    “如果没有开发商的识货，业主和投资人就会明珠暗投；如果没有业主和投资者的识货，开发商的路，也就走到了尽头。”郑新桥说，“评价高端写字楼的好坏，有两个系统：一是以建筑为核心的系统，二是以物业服务为核心的系统。”

    “对投资人来说，决策时，对这两个系统的考察，不可偏废。以建筑为核心的系统，是高端写字楼的第一次价值。它包括地段区位、设计内涵、内在‘5A’智能子系统、主要客户群品质等主要内容。相对来说，一般的投资者，对客户群‘物以类聚，人以群分’的重要性，认知还不够。”

    “以物业服务为核心的系统，是高端写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好，让专业的人做专业的事，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。”

    “除了总部办公，有相当部分的投资者，买写字楼并不是为了自己使用，而是获取短租收益或未来的售出增值收益。但无论是短租或是将来出售，高品质的物业服务是最有效的增值内因。可惜的是，许多这类的投资者，并没有充分重视到这一点。”

    “我们做房地产的，都喜欢说‘性价比’这个词。什么是性价比？就是好马要配好鞍。对高端写字楼来说，以建筑为核心的系统，是马；以物业服务为核心的系统，是鞍。马好，鞍好，就是性价比好。”郑新桥说。

    随着中原经济区上升为国家战略，投资郑州的高端写字楼，的确是一个不错的方向。而且眼下的投资时机，也很恰当。

    步步为营选好标的，进行专业考察

    有人认为写字楼，尤其是高端写字楼是一个小众市场，市场面很窄。其实不然，正是这20%的小众，掌控着80%的财富。假设你投资的写字楼，被某上市公司相中，你就做了它的房东，长期稳定的收益来了。

    又或者，你投资的写字楼，虽然够不着上市公司的面积要求，却是个与富人为邻的地儿，必有高成长性、寄生性公司来择富而居，这样的投资同样是成功的。

    “普通投资者，的确存在专业度不够的地方。”谈到如何投资高端写字楼市场时，在中原从事商业地产有近30年实战经验的台湾鸿龙国际董事长黄福堂说，“随着中原经济区上升为国家战略，投资郑州的高端写字楼，的确是一个不错的方向。而且眼下的投资时机，也很恰当。”

    而如何做好投资选择，黄福堂认为，首先，把视野放宽，做出投资对比性研究。以利于获得最佳的投资效果，放大资本的逐利能力。

    “比如，我选两个投资标的城市，以短租逐利为第一目标。假设一个选郑州，一个选深圳。那就考察这两个城市的写字楼租、售比。我举数理来推导：假设在郑州，可依据（比如均价）的月租每平方米为50元，买入价为每平方米为4000元，那么，比值就是1：80。在深圳，可依据的月租为80元，买入价为10000元，那么，比值为1：125。”

    “这也就是说，用80元投资，在郑州，可以每月赚到1元钱，而在深圳，则要投入125元，才能赚到1元钱。很显然，单纯以这个计算，资本在郑州的逐利能力更好。不过，在实际投资中，必须考量其他因素，来综合决策。”

    “第二步，假设我们把投标的城市定在了郑州，接下来就是选定具体的投资标的。在对写字楼相关知识了解甚少时，可以从开发商的品牌知名度、专业度上入手。”

    “因为在高端写字楼市场，开发商依靠专业精神，可以过滤掉竞争对手。你调研开发商的专业度的过程，就是投资标的浮出水面的过程。除了调研开发商的资金实力、口碑形象，具体到楼宇层面，你要调研它的建筑设计的人性化程度、5A智能化水平。”

    “第三步，也是常常被忽视却极其重要的一环，是调研它的物业服务团队。物业服务，直接关系到未来租售收益。因物业服务而功亏一篑的，也很常见。因为它马好，但鞍不好。”