各区县住房保障房屋管理局、各物业服务企业:

    根据 《上海市住宅物业管理规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条关于物业定期维修、紧急维修的相关规定，现就实施中涉及物业保修期满后的若干问题通知如下，请认真按照执行。

    一、关于物业定期维修、紧急维修责任的界定

    （一）业主应按规定承担物业日常使用中共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护责任。建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，上述责任由建设单位承担；

    （二）物业的共用部分属于人为损坏的，维修责任由责任人承担；

    （三）物业维修责任人在实施维修养护过程中，因维修养护造成共有部分或专有部分损失的，责任人应当依法恢复原状、承担赔偿责任。

    二、关于物业定期维修、紧急维修范围的界定

    （一）属于定期维修的范围

    按照 《房屋修缮工程技术规程》（沪建交 [2008] 131号）规定的检查周期对房屋及其附属设施设备进行完损状况检查，以及对房屋结构构件的损伤及改动状况进行检查时，发现有明显危险情况或局部危险点时的，业主应当进行维修和维护等各种修理行为，或者按照专业房屋质量检测单位对房屋安全性检测鉴定结果进行的修缮处理，属于物业定期维修的范围。

    （二）属于紧急维修的范围

    1、电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，电梯专业检测机构出具整改通知书的；

    2、给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患，或发生故障，造成大面积停水，房屋行政主管部门出具整改通知书的；

    3、消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的；

    4、屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经房管部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的；

    5、房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经专业房屋质量检测单位出具证明的。

    三、关于业主大会成立前实施维修工程项目的程序

    （一）开通维修资金使用业务

    物业服务企业应当向物业所在地的区 （县）住房保障房屋管理部门申请办理开通前期维修资金使用业务，同时提供下列申请材料：

    1、 《前期物业服务合同》；

    2、街道办事处/乡镇人民政府出具的 《关于建设单位 （业主）申请成立业主大会的受理单》。

    区 （县）住房保障房屋管理部门在收到申请材料5日内，对上述材料进行审核。审核同意的，开通该小区维修资金使用业务。

    （二）实施一般维修的程序

    属于共用部分维修项目的，由居（村）民委员会按照规定对物业服务企业提出的维修实施方案组织业主征询意见，并将表决结果在物业管理区域内公告。经全体或部分共用部分业主依法讨论通过的维修实施方案，由物业服务企业报维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询后，依据咨询意见组织实施维修。

    工程维修实施方案应包括工程项目名称、具体部位设施设备、工程预算资金金额、费用分摊范围、施工单位选择方式、施工管理方式、工程验收方式、资金决算方式、计划实施时间等内容。