城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 城市综合体在成都并不是新鲜事物，早在之前就出现了一匹城市综合体，像是被人熟知的万达广场等等。

    城市综合体  迸发商业地产热情

    为什么说城市综合体的出现加强成都本就竞争激烈的商业地产市场呢？缘由是城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建必然导致城市综合体成为城市多功能聚集焦点，在这一点上加速了成都商业地产市场的运转，商业地产市场的竞争愈发白热化。

　　但是也不得不承认，在成都这个城市出现如此多的城市综合体，加上正在建设的众多大型商业购物中心，商业地产的竞争态势愈加激烈，商铺的销售、商家的招商以及后期的运营都成为开发企业必须面对的问题。这就为商业中介提供了巨大的发展空间，有开发商甚至将项目的商业部分整体打包给地产代理公司销售运营，一些住宅代理公司也开始涉足商业地产营销代理。

    或许我们应该去了然商业地产中介在如此的前景下，是否会得到新的机遇和突破呢？

　　商业地产热  为商业地产中介提供生存空间

　　近日，合富辉煌宣布在广州成立商业地产顾问公司，为商业地产市场提供运营顾问及营销代理服务，这仅仅是房地产企业涉足商业地产的一个案例。事实上，越来越多的房地产开发商采用万达广场的模式，成立了自己的商业地产营销代理公司。比如，天来国际广场就成立了天来策略机构———成都铭宸房地产经纪有限公司，专门负责项目的销售和招商。“天来国际广场12万平方米的购物中心还在设计阶段时，天来集团就在香港和内地商业发达城市聘请了一批在商业运营和管理方面很有经验的专家，组建天来商业事业部，成都铭宸房地产经纪有限公司就是在这个事业部的基础上形成的。”成都铭宸房地产经纪有限公司总经理张帆表示，这样的方式对于项目招商以及后期的运营都是一个很好的保障。“公司目前主要还是为自己的项目服务，但不排除将来会为其他项目提供服务。”

　　除了开发商成立专门的商业中介公司，一些之前主攻住宅销售的专业代理机构也加大了在商业地产上的投入，有开发商甚至将项目整体打包给商业代理公司销售运营。例如，招商集团在建设路的项目东城国际，就将其商业部分东城金街整体打包给成都富翔物业管理有限公司。商业部分整体外包的情况还只是少数，大部分的商业地产开发商选择聘请专业的商业地产顾问公司，利用这些专业公司的资源提高销量和招商的质量。

　　周期漫长  商业地产操盘是个技术活

　　“房地产开发是资金密集型投资，其专业技术含量并不太高，周期也较短；但商业地产的营销、招商和后期运营，则是技术含量较高的长线行为。”新港地产总经理张红兵认为，许多开发企业并没有商业地产的开发经验，一看到商业地产很热就大举进军商业地产，所以在开发过程中遇到问题是非常正常的。而在这种情况下，寻求专业的商业地产中介机构合作也是必然的选择。“这几年，我们公司的业务量大幅提高，就是最好的证明。”

　　成都摩尔国际物流发展有限公司项目总监李勇告诉记者，一部分开发商通过顾问公司的介入解决了一些问题，但有的开发商则选择通过整体打包的方式，首先解决销售的问题，快速回笼资金。在解决销售问题之后，再通过其他方式解决招商和后期运营。

　　事实上，商业地产相对传统的住宅开发，涉及的产业更加复杂，在实际的操盘过程中遇到的困难也更多。“一个商业地产项目开发和招商起码需要3年到3年半的时间，真正开业和运营最少需要5年，达到成熟运营不少于10年。”张红兵表示，新港地产在商业地产的操盘过程中也遭受了很多挫折，“商业地产操盘是个技术活，在这个行业时间越久越有发言权，越能够保证项目的成功。够专业，是开发商选择专业商业地产机构的主要原因。”