对于成都商业地产而言，即将过去的2011无疑是丰收的一年，在空前严厉的政策调控下，身处“限购”之外的商业地产，俨然成为开发商过冬棉被和投资者的避风港。然而，快乐的时光总是很短暂，在短短一年时间里，80多个城市综合体先后在这个城市的各个角落拔地而起，争抢这块仅剩的地产蛋糕。僧多粥少，同质相残似乎不可避免。于是，突围开始了……

    写字楼退烧，“铺战”不可避免?

    随着80多个城市综合体集中亮相，成都写字楼的市场饱和度正在迅速逼近警戒线，而近一年来高歌猛进的楼价则严重透支了投资者的获利空间，导致中小投资者纷纷调头离场，成都写字楼也开始馅入尴尬的“买方市场”。对于动辄数十亿投资的城市综合体而言，销售的停滞则意味着死亡。

    “什么产品是不受“限购”的？是商铺。什么人是不受“限贷”影响的?是有钱人。”这是某城市综合体销售负责人与记者的对话，为了赢得宝贵的现金流，开发商开始将目光转向商铺物业——这曾是他们最珍视的保留产业。但在年末冲量的巨大压力下，荣耀也成了浮云。细心的读者可能发现，从10月国庆大假后，在各类地产广告中，商铺的销售信息骤然增多，截至上周，有商铺出售的城市综合体数量已超过20个，甚至连一些号称“只租不售”的黄金口岸商铺，也开始出现在各房企销售大厅的待售榜上。

    卖铺之路也并非一帆风顺，近期，综合体商铺就遭遇了另一个竞争对手——住宅社区商铺的强力狙击。日前，金科旗下的天籁城一批次项目开盘，大量社区商铺与住宅房源同台亮相。初次开盘就卖铺，这在成都地产史上还尚属首次。相对于尚在建设中的“生铺”，已经交付使用多年的社区“熟铺”则更具杀伤力。上周，记者获悉，武海置业将把经营多年的中华名园、中华锦绣等项目的数千平米商铺打包出售，这批商铺多为带租约的“熟铺”，基本无空置期。

    住宅变酒店，精装公寓求整购

    “写字楼好歹还风光了一两年，精装公寓就没那么幸运了。”在中介机构任职的周先生表示，今年成都二手住宅市场观望情绪弥漫，精装公寓由于目标群体小众，价格高昂，问津者更是寥寥无几。“我有几个客户，房子挂出来都快半年了，一套都没成交。”据了解，目前在建的城市综合体，多规划有相当数量的精装公寓。这些介乎于住宅和商业之间的“类商业”产品原本瞄准的是时尚白领人群，面积不大但单价不菲，基本都在万元区间。受疲软的住宅市场拖累，这些“小众住宅”表现一直不尽如人意。既然无法以价换量，一些商业资源丰富的开发商开始考虑将手中的精装公寓整体打造成为如家、7天连锁这类城市快捷酒店，待经营成熟后再作为产业打包出售。

    而对于资金实力有限的开发商来说，整售显然是远水不解近渴，可拆零销售的“产权酒店”同样是一个不错的选择。事实上，上世纪70年代兴起于美国的产权酒店，在成都并不罕见，在都江堰、青城山、西岭雪山等旅游景点，产权酒店的身影随处可见。开发商期望利用产权酒店“坐地收租”的巨大优势吸引投资者关注，毕竟“包租公”的身份对于手握闲钱的城市富裕家庭还是颇具吸引力。