张宏伟 同策咨询研究部总监

　　住宅市场“限购”以来，一定程度上抑制了投资客对于住宅投资的需求，客观上为投资客转投商业地产市场提供了市场机会。随着实体经济回暖及商业地产租金不断提升，商业地产的升值空间会越来越大，投资客对于商业地产市场的关注度也会越来越高。商业地产面临着前所未有的发展机会：

　　拿上海是政府规划来说，2009年以来“大浦东”与“大虹桥”两翼发展规划的确定给商业地产发展带来前所未有的机遇，而处于 “大浦东”与“大虹桥”发展初期的商业地产板块目前也处于具有投资和升值潜力的“价值洼地”。同样，真如城市副中心、嘉定新城、临港新城等区域市场的发展规划也给当地商业地产的发展带来投资机会。

　　但是，2011年上海的商办市场又有其特殊的一面，它的特殊在于上海今年8月份出台的商业地产限贷政策。这个政策具体来讲就是上海商业地产现房后方可进行商业贷款销售，个人消费类贷款购置商业地产也被叫停，商业地产“不限购、不限贷”已成为历史。商业地产限贷，对于出售型的商业物业或开发企业来说，增加了项目销售难度，资金方面也可能需要更多的银行渠道或非传统渠道来支撑项目达到现房进行销售。

　　那么商业地产限贷对于上海的商办市场影响如何？从今年整体商办市场的成交量价表现来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，商业地产限贷之后，由于部分商办性项目未达到现房而没有办法进行销售、开发商持有商办性物业比例增加等原因，商办两个市场的成交量均出现了不同程度的下滑，部分投资客也因为商业地产限贷政策没有办法投资合适的项目，商业地产似乎随着商业地产限贷而逐渐降温。但是从价格角度来看，商业地产限贷之后，商办类物业成交均价并没有出现明显的下滑，反而出现总体上涨的趋势，这表明投资客总体上对于商办类物业尤其是热点区域的优质物业还是比较看好。

　　尽管商业地产限贷，但由于新城带动热点区域商业市场前景看好

　　上海商业地产限贷对于商业地产市场成交有没有影响呢？从上海商业地产市场成交表现来看，2011年第三季度，上海商业成交面积52.01万平方米，相比2010年第三季度，同比下跌6%，与第二季度相比，则环比下降2%。截止今年12月25日，上海第四季度商业地产成交量仅32.4万平方米，从成交量来看，上海商业地产限贷已经对商业地产市场产生一定的影响。从供应情况来看，48.05万平方米的供应面积与2010年第三季度78.22万平方米的供应面积相比，同比下跌了39%，环比来看，与第二季度的51.30万平方米相比，小幅下降了6个百分点。

　　尽管房产住宅市场限购政策对商业地产没有太大影响，但商业地产限贷之后，从市场数据上看企业投资于商业地产项目的热情中带有几分谨慎。从成交均价来看，2011年第三季度的成交均价为15809元/平方米，与第二季度几乎持平，截止今年12月25日，上海第四季度商业地产成交均价17873元/平方米，市场对商业地产的前景还是非常期待的。

　　商业地产的成交热门区域往往与交通、位置、开发商以及区域规划发展等因素有着密切的关系：嘉定区商业市场不断高涨，商务作为嘉定的主要功能之一，地位不容忽视，作为近几年上海城市化发展的重要一环，嘉定新城正处在最好的发展轨道上；浦东新区借助后世博的东风，着力打造商务会展中心，让大浦东作为上海“十二五”发展的引擎；松江区商铺成交面积靠前是因为该区有独特的优势，佘山国家级旅游度假区、松江大学城、高铁轨交等都是改区的独特优势，松江新城的建设也逐步进行完善，入住人口不断增多，同时，该区商业地产也成为投资者青睐的对象。如此看来，尽管商业地产有限贷政策出台，但是一些热点区域的商业地产项目还是备受关注。

　　商业地产限贷对办公市场成交量影响初显

　　从上海办公地产市场成交表现来看，2011年第三季度，办公产品成交面积55.21万平方米，与前一季度持平，相比2010年第三季度31.70万平方米的成交面积，同比大幅上涨74%，达到了近7 个季度以来的高点。而截止今年12月25日，上海第四季度办公楼成交量仅26.4万平方米，成交量的下滑也突显商业地产限贷政策对于投资客热情的影响。从供应面积来看，三季度为48.37万平方米，环比前一季度的37.82万平方米，增幅为28%，同比2010年第三季度的54.52万平方米，同比下跌11%。

　　从成交均价来看，2011年第三季度，上海市办公产品的成交均价是近9个季度的最高值，达到30353元/平方米，其中同比2010年第三季度大幅上涨73%，环比前一季度，上涨20%。而截止今年12月25日，上海第四季度办公楼价格又回调至23442元/平方米，第三季度办公楼价格大幅上扬，主要是由于本季度出现多宗中心优质项目的整体收购。

　　由此看来，商业地产限贷对办公市场成交量影响较大，而价格方面提出整购的因素整体影响微小。这主要得益于上海地区是外资企业的云集地，有众多企业租赁上海写字楼，像一些咨询公司、国际金融类企业、制造类企业等，对办字楼有较大的需求量。随着全球经济的复苏，中央把上海我国金融贸易中心的定位，企业对办公楼的需求将会逐渐增加。再加上，住宅类市场受到国家严厉的政策调控，国内外的投资机构和地产基金也会把投资目光转向商业地产的办公产品。

　　从成交热点区域来看，拿较为典型的2011 年第三季度来说，浦东成交面积为10.1万平方米，排行区域成交面积榜首，浦东新区成交面积位居榜首归功于陆家嘴滨江板块的嘉瑞国际广场、二十一世纪中心大厦以及浦江双辉大厦。其中，嘉瑞国际广场在2011年第三季度成交面积4.25 万平方米，占整个浦东新区成交面积的42%。不仅如此，另外两个项目二十一世纪中心大厦和浦江双辉大厦的成交面积也分别达到了2.2万平方米和1.89万平方米。上述陆家嘴滨江板块位于内环内，这又促使浦东新区办公市场总成交金额和成交均价双双称霸。和商业地产市场一样，尽管商业地产有限贷政策出台，但是一些热点区域的办公项目也是备受关注。