进入2012年，房地产行业调控依旧难有“松绑”迹象，一直引以为傲的成都商业地产市场也一改往日火红的态势，难逃各种复杂的质疑声：城市综合体、写字楼、公寓等种种商业物业，市场供应量是否偏大？经营定位是否合理？商家资源是否足够……显然，在面临大量物业供应和全球经济不确定性的挑战时，出于种种对市场较长期的谨慎预期，多数商业物业近期均未出现可喜成交量，成交价格也大大缺乏前期“勇猛上行”的气势，其中一部分写字楼物业甚至出现“偷偷”降价行为，以求“走为上策”。

    然而，商业物业总体徘徊不前的态势，并未影响商铺类传统物业的走俏。记者发现近期活跃在商业地产板块的产品以及重大行业新闻，均出自商铺类物业。有行业人士认为，秉持零售商业物业的商铺，在未来成都商业地产混战格局中，或将依旧保持良好态势。

    租售市场两旺 优质商铺迅猛扩张

    在各类商业物业面临供应、销售瓶颈期，商铺物业因为供应量有限、经营范围广、可塑性强等优势，吸引了各路资本和商家资源的积极介入，为冷清市场点燃了冬天里的“一把火”。2011年12月，地处中心城区区域的提督街1号——雄飞中心，正式签下了国内电子行业的航母级品牌商家华强电子。

    除此之外，在2011年的四季度，以优质商铺为代表的零售商业市场保持良好态势，并呈现迅猛扩张的趋势，包括12月底在原百联天府项目开业的成都第二家王府井购物中心，和11月开业的伊藤洋华堂在成都的第五家店-世豪广场店。“这两家商场的拓展很大程度上说明了成都零售市场的良好前景。但由于零售商业向非传统商业核心区域和新兴区域拓展使得首层租金环比拉底了2.4个百分点。同时，市场整体空置率环比下降了1.9个百分点至11%。”世邦魏理仕负责人告诉记者。

    来自城东的商业标杆项目——华润·万象城，同样吸引了大量社会注意力，包括冰纷万象真冰场、OLE超市、百老汇影院、西西弗书店、尚泰百货等在内，到目前为止已经确定的国内外一线商业品牌数量超过200家之多，相当一部分品牌都是首次亮相成都。

    将于2012年开业的凯德·来福士广场，作为天府第一道人民南路上的重要城市综合体，连接地铁1、3号线换乘点，来福士所处位置乃兵家必争之地，其购物中心将成为惠及周边企业、机构、高校的重要配套。“以来福士为代表的商业地标项目，必将推动成都的零售商业市场进入一个新的发展格局。”行业人士认为，“开发商对项目的巨量持有，彰显市场对商铺等零售物业的巨大信心。”

    “除此之外，由于成都在国内二线城市中很受零售商的青睐，租赁需求在本季度仍然保持活跃。业主基本上都对招商保持乐观，租金预计在未来几个季度保持平稳，显示出商铺市场在物业价值考量中的核心竞争力。”世邦魏理仕人士认为。

    而与此同时，地处顺城大街的富力天汇购物中心，同样长袖善舞，签下了国际零售业巨头沃尔玛，以此来提高项目人气。

    为寻求资金 开发商加大供应量

    行业人士认为，大量持有商铺显示巨大的市场信心，毕竟持有物业的资金成本不是一般开发商能承受的。同样，当商铺持有者需要现金流的支持时，商铺同样成了“变现”的最佳物品。“商铺与住宅的建设比例总是一定的，不容易造成市场的过度放量。投资该类物业相对来说安全性较高。”新港地产总经理张红兵认为。

    地处成都金融城区域的奥克斯广场，商业总体量占到了项目体量的30-40%左右，其中90%商业自持，并联手顶级商业运营团队保障商业稳健经营。“目前签约主力商户有温德姆五星至尊豪廷酒店、深圳天虹百货、芭菲盛宴、保利万和4D国际影城、国美电器、缤纷KTV、神采飞扬电玩、采蝶锦廷等八大主力店，距成都奥克斯广场正式开业尚有一年时间。”奥克斯地产营销负责人告诉记者。

    “商业地产市场同样面临很多不确定，比如2012年整年成都将新增270万平方米供应量的写字楼，且新增供应量又大部分位于天府大道沿线，这将几乎肯定造成供过于求且推高空置率。”长期从事商业地产研究的金先生认为，“欧美债务危机及其所带来的经济不确定性使部分跨国公司在蓉的扩张受到影响，一些外资企业原有的办公需求已出现放缓或搁置的迹象，他们的需求变化很可能对2012年交付使用的甲级写字楼产生影响。”

    而在商铺市场，形势显然明朗许多，在华润二十四城，不久前推出的二期临街商铺吸引了相当数量的投资者，“这部分商铺都是现房，大部分都出租出去了，最高租到280元/平米一个月，最低也租到了150元/平米……”据悉，这部分位于二十四城内的社区商铺，前不久刚开盘就几乎销售一空。

    “目前开发商为寻求资金宽裕，开始加大商铺的供应量。就连华润地产，也开始了进军成都后首次开售商铺；而凯德·来福士广场，也有计划拿出小部分珍藏单位与社会投资者分享红利。”消息人士告诉记者，“截至上周，有商铺出售的城市综合体数量已超过20个，甚至连一些号称‘只租不售’的黄金口岸商铺，也开始出现在各房企销售大厅的待售榜上。”

    此外，金科旗下的天籁城一批次项目开盘，大量社区商铺与住宅房源同台亮相。“初次开盘就卖铺，这在成都地产史上还尚属首次。从业界传出的消息称，武海置业还将把经营多年的中华名园、中华锦绣等项目的数千平米商铺打包出售，包括多为带租约的熟铺。”有消息人士称。