高力国际发布的最新上海办公楼物业市场研究报告中显示，2011年第四季度，由于跨国公司和国内企业持续扩张，办公物业吸纳量多达12.8576万平方米，其中有一座6万平方米的甲级办公楼作为新增供应入市，带动全市空置率一路走低至7.4%，为2008年以来最低水平。强劲的市场需求，带来活跃的租赁和投资，使新近寻找租赁或扩租的企业备感压力，部分核心区域整层优质办公物业已相当难觅。

    需求上：市场更活跃

    高力国际华东和西南区暨中国物业投资服务董事总经理翁琳认为，尽管全球经济环境有许多不稳定因素，去年第四季度，上海甲级办公楼市场仍旧活跃，黄浦区空置率仅为4.3%，跨国银行对陆家嘴地区的甲级办公楼需求也居高不下。

    事实上，由于跨国公司在上海持续扩张，业主对市场前景信心大增。该季度甲级办公楼平均租金上涨至8.2元/平方米/天，环比增长2.5%。

    戴德梁行华东区董事总经理刘小华表示：“近期，上海传统CBD区域的甲级写字楼新入市项目预订情况良好，例如静安嘉里中心、古北国际财富中心、东方金融广场等，目前均以市场平均价格出租，足以证明租赁需求的旺盛。”

    调控上：激起投资热

    分析上海办公楼市场空前活跃的原因，除了跨国公司、金融机构、咨询等高端服务业对于新设立机构、扩张以及迁址需求的持续增长之外，投资资金的强势介入也是原因之一。

    在投资方面，住宅市场调控，激起了一波波商业地产投资热潮。德佑地产监测数据显示，上海甲级办公楼租金回报率一般在5%-6%，这是住宅所不能及的；商用物业的“魅力”之二在于目前价格处于洼地，增值空间大，同一地段的商用物业价格要低于住宅50%甚至100%多。例如，位于新闸路石门二路的丽都新贵，目前单价3万-3.2万元，但该物业旁边的住宅国际丽都城单价高达6.5万-7万元。这也是投资客越来越钟情于商用物业的原因。

    事实上，办公楼投资交易的活跃，迅速从中低端产品的散售传导到高端产品的整栋交易。去年11月，瑞安房产将位于杨浦区的创智天地项目以近人民币6亿元，出售给工商银行用于自用。12月，奔腾电器以人民币2.98亿元购得上海环球金融中心第31层整层。高力国际预计，未来机构将继续保持对上海甲级办公楼的投资热情。

    戴德梁行一份报告显示，从上海来看，2011年住宅投资额所占的比例由2010年的31%下降至4%，商业地产比例却大大增加。由于办公楼租金、资产价格增长势头良好，运营起来比商铺更为简单，受到投资客追捧，在总投资额中占78%。2011年下半年出现多宗办公楼的整栋、整层购买交易，拉高了下半年办公楼市场的整体均价。

    新增上：市场有缺口

    预计2012年上海全市甲级办公楼新增供应将达到53万平方米，其中44%新增量在浦西，56%在浦东。高力国际预计，未来6个月内上海甲级办公楼的空置率会因此上浮，但不会超出12%，租金会保持平稳或小幅上扬，增幅可能会放缓至个位数。

    但新增供应量相对于激增的市场需求，仍有不小缺口。翁琳认为，在浦西核心商务区，客户已很难寻觅到整层优质的办公物业。但估计未来中长期会有更多的客户选择迁址浦东核心商务区或次中心地区，以满足大面积的办公需求。

    新增项目预租情况普遍看好，部分企业将不得不拓展选址范围，不再局限在传统CBD区域，另一些企业会衡量办公楼稳定的投资回报及物业保值增值情况，可能从租赁转向购买，将给新兴区域的办公楼市场带来机会。