南京西路铜仁路口，嘉里中心，忙碌的上班族行色匆匆。在这里，一个庞大的计划正逐步变为现实:年内，扩建后达45万平方米、云集了高端酒店、商场、电影院的大型城市综合体——静安嘉里中心，将揭开面纱。

　　由此，静安寺地区由静安嘉里中心、会德丰广场、1788国际中心、越洋广场、久光百货组成的“金五星”商圈也集结完毕。根据支柱型商务、商业功能，景观性旅游休闲功能，以及立体式城市交通功能的综合规划，这片摩天大楼群正探索着上海发展楼宇经济的新路径。

　　项目探营

　　“亿元楼”曾一度是考量楼宇经济成功与否的标准。但是我们在对“金五星”商圈中三个新项目的采访中发现，聚焦新兴服务业、配套完善服务；用空灵软环境换来最贵租金；打造低碳建筑，适应新需求……眼下，发展楼宇经济至少还有三种值得关注的新方向。

　　静安嘉里中心：邀世界知名设计师来“安家”

　　一栋写字楼就可以造就楼宇经济。2001年时，嘉里中心内的企业共纳税1亿元，成为沪上首栋“亿元楼”，由其引发的楼宇经济效应也被誉为“嘉里现象”。

　　可对于今后单层办公“肚量”浦西最大的新嘉里来说，新的突破正在酝酿中。“年内，二期就将完工。届时，或许会有世界知名设计师在此安家。”静安嘉里中心对外联络经理黄宁笑着说，新兴服务业将是上海服务经济的亮点，也是楼宇经济的新方向。

　　新租户:聚焦新兴服务业

　　对静安嘉里中心的采访，始于一片由多栋商务楼宇组成的模型前。“曾经率先创造亿元楼的嘉里一期，面积约7万平方米，就在这个角落。”黄宁指着南京西路铜仁路路口的一栋写字楼说，“其余38万平方米都是二期项目，正在加紧建设。”在这45万平方米的舞台上，商务功能仍然是核心。其三栋写字楼办公面积多达15万平方米，该项目也是浦西单层面积最大的写字楼。值得注意的是，嘉里中心的“肚量”变大了，它对楼宇经济也有了新的解读。

　　2001年时，嘉里一期云集了北大方正、施乐、智威汤逊等20多家国内外著名企业，共纳税1亿元。金融、咨询、广告、法律、会计等行业也从此时开始成为沪上各大写字楼主要吸引的客户。

　　2012年2月，二期项目尚在建设中，写字楼部分的招商已取得不错的反响。跨国公司总部依然是它的目标群，只是行业有了新侧重。“经过几年的发展，现代服务业在上海已有一定规模。从未来看，服务经济的潜力在于一些新兴服务业。它们也是新嘉里的目标之一。”黄宁介绍，嘉里正在与部分国际上知名的设计师进行沟通。今后，他们有望在这里开设地区总部或设计室，这既包含设计功能，也提供展示空间。“这种新业态就可归于上海正在力推的文化产业范畴。”他分析，国际级设计大师的加盟，可带动与此相关的文化创意产业集聚，就像最初金融、咨询、广告业在这里的集聚一样。

　　新功能：有影院也可品历史

　　除了商务，静安嘉里中心还将新增许多功能。“为了配合现代服务业发展，吸引更优质企业入驻，城市综合体提供的不仅是一个办公场所，更是一个成熟的生活广场。”黄宁说。

　　年内亮相后，这里将有不少时尚大牌的旗舰店，还有高端的休闲餐饮。最特别的，则有三个“新面孔”。首先，香格里拉酒店将开设其亚洲旗舰店。为了适应大型会务、婚宴需求，其中一间2000平方米的大会议室里没有一根柱子。“酒店还没装修好，已有客户急着预订了。”项目招商部有关人士笑着说。一家精品电影院也将正式开业。“以前写字楼的商业功能主要面向楼里的白领，配备一些简单的咖啡、便利店、餐饮设施。但如今，写字楼的辐射面还涵盖至周边生活人群。为他们提供方便、多元化的休闲、娱乐功能，将避免写字楼出现空城现象。”上述人士补充道，香格里拉酒店边上就是一座3000平米的“城市广场”中心庭院，这里有漫步小径、花园、水池和户外餐饮场所。

　　最特别的是，该项目的中心位置上是安义路上海毛泽东旧居。“楼宇经济并不是简单的旧区改造，拆完了再造新楼。”黄宁说，这座故居就由企业和政府共同修复，今后会不定期展示一些公益的文化展览。“正是这座故居带来的文化历史底蕴，让我们有别于一般的商务楼宇，有机会将活化历史这一元素融入商业发展中，从而取得双赢效果。”

　　新配套：政企合作改造安义路

　　在面积庞大的静安嘉里中心里，还“藏”着一条幽静的小路——安义路。项目完工后，这条市政道路将迎来一次“变身”。

　　据悉，安义路的改造将采取政企合作的方式，嘉里中心不仅参与规划，也投入了较大的资金。“好的商业项目，需要有便捷的交通。”黄宁介绍，为了方便开车的顾客，静安嘉里中心配备了1480个车位，为全市最大，光停车口就有5个。此外，道路的交通引导也是规划的重点。安义路就将成为单行道，除了划分行车路线，还设有统一的出租车扬招点。

　　由此，这里将成为一个小型的立体交通系统，私家车、出租车、地铁都各归其位。同时，楼宇与楼宇间也全部连通。“就算是碰到下雨，顾客从交通工具下来后，到走遍整个嘉里中心，都不会淋到一滴雨。”他自信地说道。

　　会德丰广场：空灵软环境换来“最贵租金”

　　会德丰广场是浦西的新地标，因为270米的身高让它成为“浦西第一高”。在楼宇经济中，它也迅速成为一个亮点，因为开业不到半年，其写字楼租金已跻身上海“最贵”之列。值得注意的是，这一快速攀升的租金，是由会德丰广场前期不嫌“慢”的规划换来的。

　　领先优势“保持20年”

　　会德丰的“慢”曾让一些人不理解。据悉，1995年，会德丰广场项目就获批了，可其建设速度却很慢。这与当时国内习惯了重大项目快速建设、快速投入运行的风格截然不同。“我们当然也想早点投入运营。可是一个立足长远的项目一定要有审慎、合理的前期规划。”九龙仓上海有限公司高级经理吴正说，作为香港九龙仓在上海唯一的一个商业项目，公司希望它在至少建成后的20年内，依旧保持各方面的领先。

　　由此，仅会德丰广场的规划就曾三易其稿。九龙仓在香港拥有海港城、连卡佛、马可波罗酒店等知名商业、酒店品牌。所以，最初会德丰的方案也包括了两栋楼宇，涵盖商务、商场和酒店功能。但根据市场评估后，由于面积有限，他们首先“砍”掉了商场。“酒店本来在计划中。但这样，剩余的土地面积会很狭窄，无法提供足够的广场和停车场。而后者正是国际化商务功能的重要配套设施。”吴正说，最后，公司又忍痛“砍”掉了一栋楼，只保留一栋写字楼。这不仅符合静安寺地区偏重商务发展的需求，也能留下空间，为客户营造更好的软环境。

　　更高的层高符合商务需求

　　即便在面对唯一一栋写字楼时，会德丰也花了大量时间在设计、规划。吴正举了一个例子。会德丰广场比恒隆广场高了2米，恒隆有66层，而会德丰只有57层——也就是说，后者有着更高的层高。“这对开发商来说不划算，但却符合商务需求。”他指出，甲级写字楼的目标是吸引大公司来此设立地区总部。更好的办公环境就更易吸引它们入驻。

　　这些规划、设想曾引起业界的争议，但却最终赢得了市场的认可。去年9月份开业至今，会德丰的出租率已高达85％。若仅从租金来看，这里起步期每日每平方米均价为8元，后来很快涨至10元，现在则已达到15.5元。根据中原地产之前发布的信息，会德丰广场和环球金融中心已经是眼下上海租金最高的写字楼。

　　“预计到今年年底，我们将拥有楼内企业每月税收总共达亿元的能力。”吴正感慨地说道，只有找准市场定位，黄金地段才能发挥最大的潜能。