1788国际中心:低碳－－写字楼市场的新需求

　　"低碳"或许是当下最热门的词汇之一。其中，低碳建筑被普遍认为是一大发展趋势。"金五星"中的1788国际中心，就是按国际标准打造的绿色超甲级写字楼。"未来，低碳一定会成为吸引总部经济的必要基础。"该项目开发商、三宝建设开发集团副总经理黄绪宗说。

　　双层玻璃间填满氮气

　　1788国际中心于去年9月正式竣工。坐在新建成的会议室里，对面的会德丰广场映入眼帘。东边，越洋广场和嘉里中心也依稀可见……上海并不缺甲级写字楼，1788国际中心有什么不同？

　　面对这个问题，黄绪宗先是用手敲了敲身后的大楼玻璃。"你看得出来吗，整栋大厦都用了双层玻璃，之间的空隙里还填满了氮气。"他解释道，玻璃能有效起到保温效果。氮气作为惰性气体，导热性很低，可最大限度地降低热能传递－－这是国际上绿色建筑的先进经验，由于成本较高，在国内还不多见。

　　“环保外衣”节能50％

　　在黄绪宗看来，通过打造绿色建筑，实现人与环境和谐共生的理念，正是这栋大楼的最大特点。据悉，它在静安区率先获得了全球公认的美国绿色建筑协会颁发的LEED金奖认证。在细节设计方面，为有效降低城市光污染，大楼用铝管给建筑披上了一套"环保外衣"，这些材料在降低玻璃反射的同时，可节能50％。每个楼层还提供直饮水，大幅度减少了运送桶装水产生的电梯能耗，并有效避免桶装水带来的二次污染。

　　同时，和上海众多正在向低碳目标改造的老建筑不同，1788国际中心从规划一开始就确立了环保的定位。黄绪宗透露，由此因环保要求增加的额外成本只有10％。而这些投入却能使大楼碳排放明显降低。由此，运营成本比同等级写字楼低20％以上。

　　赢得知名企业认可

　　低碳环保这个有些超前的概念，能否赢得市场的认可？黄绪宗在回答时，还是举了一个例子。全球最大办公家具制造商美国海沃氏(HAWORTH)的地区总部曾设在环球金融中心。可如今，它已成为1788国际中心的最大租户。对方表示，商圈优势与低碳理念的双重吸引力，与企业力争打造的绿色家具理念不谋而合，这是搬迁的主因。

　　记者也注意到，1788国际中心已吸引了GUCCI、港龙航空以及加拿大领馆等不同领域的企业、机构入驻。“事实上，对低碳办公环境有所要求的，并不只有环保产业的企业。”黄绪宗认为，上海甲级写字楼市场已经历了20多年的开发建设。随着经济的发展，现在，入驻企业不仅对办公的硬件配置有所要求，也越来越对其是否具备文化、个性、服务和环保提出了要求。“这个现象在静安寺这样的中心城区更为明显。在这里，写字楼招租压力不大。但要吸引优质企业入驻，就要尽快满足这些需求。”

　　规划布局

　　静安南京路商务功能在此延伸

　　加快形成国际商务港－－这是静安区“十二五”规划中的重要章节。以商务功能为主的静安寺“金五星”商圈，则是其中一个重要的载体。在原静安区重大项目推进办公室综合协调部部长沈元山看来，“金五星”商圈将有效延伸静安南京路的商务功能，挖掘出服务经济的新潜力。

　　与“梅恒泰”良性互补

　　土地资源的稀缺是上海面临的一大难题，对静安区而言更是如此。因为它位于中心城区，面积又是全市各区县中最小的。随着“金五星”的建成，静安区南京路两侧可改造利用的土地资源基本上就没有了。沈元山说，正因为如此，“金五星”商圈在规划之初就有着极为重要的地位。

　　他回忆，早在1998年，静安寺地区就被纳入了静安南京路开发的总体思路中。“当时，规划以铜仁路为界。铜仁路以东主要以高档商业为主，以现在已成熟的“梅恒泰”金三角为代表。铜仁路以西则更偏重商务功能，载体就是“金五星”。”

　　另一方面，“金五星”也与“梅恒泰”形成了一种良性的互补。以商业设施为例，“梅恒泰”地区定位高端。而“金五星”更加亲民，也更加突出个性化、独特性。比如久光百货就坚持以中档商业为主，近期对地下商场的调整中又引进了一批特色产品。会德丰广场的商业裙房建设中，则考虑引入具有DIY功能的餐厅，顾客可亲自体验烹饪。

　　集聚文化类新兴服务业

　　沈元山指出，“金五星”还承担了挖掘服务经济新增长点的重任。

　　静安区“十二五”规划中就提出，要加强商文旅融合发展，高质量打造静安寺地区“金五星”商圈，使之成为上海最具文化内涵的特色商业商务圈之一。其中，商圈内的写字楼资源，将有针对性地向文化类新兴服务业的集聚。

　　另一方面，这一区域也将进一步集聚总部经济。"这些写字楼的办公体量很大，空置率很低，但每栋楼里的入驻企业却很少。原因在于租户大部分都是企业的总部。"沈元山介绍，1788国际中心内现有租户只有20多家，但由于基本都是总部，不少租户一租就是三四个层面。"今后，这里还将力争吸引更多中国地区总部，乃至全球总部入驻。"

　　综合规划的有益尝试

　　"金五星"商圈的规划，也是对楼宇经济的再认识。"楼宇经济不光是一栋写字楼的独立发展，而是区域综合资源的合理配置。"沈元山说。

　　他将这一区域的功能开发目标总结为支柱型商务、商业功能，景观性旅游休闲功能，以及立体式城市交通功能。"这三者既独立，又相互影响。"他强调，特别是交通，是楼宇经济的"软环境"。因为只有实现便捷、快速的交通功能，才能更好地为商务往来服务。

　　所以，在"金五星"规划之初，就配套规划了静安寺交通枢纽项目，梳理了原先分散杂乱的33条公交线和8个终点站，并利用地下空间对其进行了合理布局。同时，"金五星"中，越洋广场、久光百货都在地铁站旁建造。其余三个项目也预留了地铁接口。

　　发展趋势
　　继单纯楼宇开发和商业商贸联动发展后
　　楼宇经济“第三代”：打造城市综合体

　　"继虹桥开发区以单纯楼宇开发，恒隆广场商业商贸联动发展之后，上海的楼宇经济已经迎来第三个阶段－－注重综合环境效应，实现现代服务业集聚功能。"上海财经大学现代市场营销研究中心主任晁纲令教授认为，静安寺"金五星"就是这第三阶段的典型代表。

　　晁纲令说，上海"楼宇经济"的雏形源自上世纪30年代。当时，由于大批工厂、公司的繁荣，诞生了一批写字楼，并在期间产生了产业效应。

　　改革开放后，随着土地批租、房产发展政策推出后，出现了第一阶段的"楼宇经济"。上海市对外开放后的第一幢现代化办公楼联谊大厦就属此列，而最为典型、聚集度最高的则是虹桥经济开发区，诞生了一批高楼大厦。但这些楼宇主要为满足办公需求而建设，功能较单一。此后，陆家嘴地区和延安路高架沿线也出现了类似的集聚区。

　　不过，在摩天大楼越来越多的同时，其商业功能不足的缺陷也逐步显现。此时，以恒隆广场为代表的"梅恒泰"金三角地区带领沪上楼宇经济进入第二阶段－－商务商业滚动发展。"这一地区最早规划时也是办公楼为主，但由于处于商业区，商业零售效应反而率先显现，并带动了商务功能向总部经济发展。"晁钢令分析。进入"十二五"，现代服务业在上海经济发展中的比重日益加大，对服务业集聚区也有了新需求。由此，上海也出现了国际上流行的"城市综合体"概念。它往往是办公楼、住宅公寓、商业、社交场所的集合，不仅体量更大，也可为现代服务业发展提供更全面的配套服务。陆家嘴商圈、环人民广场商圈都是个中典型。

　　晁钢令认为，由于注重对本地区历史文化的传承，逐步展现出集聚效应的"金五星"在这一阶段的楼宇经济中具有示范效应，"中心城区在发展城市综合体时，可借鉴静安在规划、区域联动方面的经验。"