“一铺难求的时代已经过去，购买商铺得注意了！”。近日，四川中原地产发布2012年成都商业地产市场报告，成都商业地产呈几何式增长，投资价值也因市场过于饱和而打折扣。

    市场调查 商铺出租转让都很纠结

    家住城南的张先生最近很郁闷，自己花费近两百万元资金，在城西买了套商铺，可年租金回报率还不到7%。自“限购”等政策组合拳落地后，他和其他投资者一样“弃住从商”。张先生开始买的商铺都获取了丰厚的回报，可是，从去年下半年，市场似乎变天了：要么租金回报率低，要么转让价格不如人意。

    近日，记者在成都三环路内走访发现，不少商铺墙面上都贴有“转让”告示。“挣的钱还不够贴租金。”谈起转让原因，在建设路商圈经营服装生意的李小姐一阵叹息，她经营的这家商铺日租金高达1000元，而日均盈利才1500元。除去人力、税收及水、电费用还亏损。“商铺太多，同质化经营太突出。”在城南一家新的社区商铺经营鞋类的何女士深有感触。

    回笼资金开发商抢滩商业

    成都一地产人士分析说，投资者“弃住从商”，催热了市场对商铺需求。开发商为迎合市场需求，回笼资金，也加大了商业供应量。尤其是2012年上半年，开发商加大对商铺的供应量。目前，几乎成都所有知名开发商在成都都有商业项目，比如大悦城、万象城、凯德来福士、万达广场、花样年、九龙仓、龙湖、新鸿基等。目前，成都商业项目新增数量位居全国首位，在建综合体项目近百个，短期释放的供应量十分庞大。

    就连一直埋头从事多年住宅的万科地产，也不得不加入商业地产的新游戏。万科总裁郁亮日前就曾向媒体表示，万科做商业地产一定程度上是被动的，是拿地的需要，现在很难有纯粹住宅土地出让，万科也不得不开始尝试做住宅小区内的商业配套。

    市场饱和供应量同期上涨173.1%

    据四川中原地产介绍，仅2012上半年，成都商铺新增供应量为73.98万平方米，较去年同期上涨173.1%。然而，市场消化量仅仅25.32万平方米，相当于供应量的1/3。“目前，成都商铺市场供应和需求矛盾凸显。”四川中原房地产研究中心主任周觅认为，一方面，成都市场中商铺供应量大幅攀升，另一方面，其成交量出现了大幅回落。主要原因是商铺价格走高，限制购房者的入市，多数客户受限资金压力，对商铺需求被迫抑制。

    四川中原地产进一步指出，上半年，成都商铺供需比为2.92，同比上涨236.9%。自2009年前，成都市场中商铺供应偏少，市场需求较为旺盛，供需严重失衡。然而，随着楼市被深度调控，2012年上半年，开发商加大商铺供应量，供应远大于需求。在未来一段时间内，商铺供应量还会持续走高。

    专家提醒新入市商铺还需培养

    为什么新入市的商铺会出现经营难？四川中原地产运营总监何涛认为，新的商铺需要时间和人气去养，需要漫长的成熟过程，所以商铺租金有每年递增的惯例。但同一个商务区内如果有多个写字楼同时入驻，这个片区就可以很快成熟起来。此外，那些交通便利、居住人口众多，高端人群丰富的商圈，不但可以带来大量人气，更能创造更多消费需求。因此，商圈的地理位置以及其辐射范围内的居住人群结构都是决定其商铺未来发展的重要因素。一般来说，地处城市核心并且有轨道交通的地方人流量相对较大，其消费者结构水平也相对偏高。