在刚刚过去的第二季度，上海甲级写字楼市场整体租金较一季度上涨2.9%，达每平方米每天人民币7.83元(每平方米每月35.6美元)，这一水平较2010年第二季度市场最低谷时上涨了22.9%。近日，第一太平戴维斯在其最新发布的写字楼市场简报中指出，今年，上海甲级写字楼的全年租金增长率预计将保持在11.5%左右，小陆家嘴地区有望继续领涨整个市场。

    全年租金涨幅预计11.5%

    上海甲级写字楼市场进入第二季度后租金继续保持稳步增长，净吸纳量为3.57万平方米，上半年累积吸纳量达到10.9万平方米，这主要由预租较好的尚嘉中心带动，其余则来自如南京路和小陆家嘴等黄金地段的现有项目。长宁区综合性项目尚嘉中心刚刚进入上海甲级写字楼市场，由近4.9万平方米的零售面积和大约4.6万平方米的甲级写字楼租赁面积组成。该项目由澳娱管理(中国)有限公司和法国LVMH路威酩轩集团联手投资，目前已经吸引很多跨国公司入驻，包括3M、特灵空调和杰斯伯等。

    而在今年下半年，第一太平戴维斯预计，上海甲级写字楼市场将有54.1万平方米的新增供应量入市，较之前预期略有减少，主要由于项目延期所致。不少租户倾向延迟到新项目入市后再搬迁，未来项目的预租表现普遍良好，某些项目预租率超过50%。预计将在今年8月入市的古北财富中心二期就已成功吸引到比如通用磨坊、乐柏美和肯耐珂萨等知名租户，当前18楼至32楼的标价约为人民币每平方米每天9.5元起。此外亦有项目可能完全或部分由业主自用，或在小业主市场出售，从而或导致整体市场可租赁面积进一步收紧，预计今年下半年吸纳量将会上升。

    报告中指出，综合上述供给和需求考虑因素，上海全市甲级写字楼空置率今年年底预计在7.4%左右。由于下半年入市项目明显增加，空置率届时将略有上升。与此同时，二季度甲级写字楼租金较一季度上涨2.9%，这一水平较2010年第二季度市场最低谷时上涨了22.9%，预计全年的增长率将保持在11.5%左右，当然，非黄金地段未来的大供应量可能导致租金增长放缓。

    值得一提的是，小陆家嘴地区由于供应有限，且受金融业扩张利好，有望继续领涨整个市场。其他黄金地段如南京西路和淮海中路，尽管稍逊于小陆家嘴，也将保持强劲的租金增长势头。

    潜伏中的“隐藏的空置率”

    另一方面，商报记者还注意到，第一太平戴维斯的报告专门提到了甲级写字楼市场上可能存在的“隐藏的空置率”。报告指出，2012年7月初，在许多质疑中国经济和银行体系是否健康发展的声音中，央行宣布计划推出流动性宽松政策。此举令人联想到2009/2010年间推出的经济刺激方案，作为史上规模最大的经济刺激方案，其间的放贷质量饱受争议。银行和金融机构(刺激方案的主要实施对象)使用这些新资金收购浦东陆家嘴地区的办公楼，并期待刺激方案使公司继续迅速增长。而经济放缓已为四大银行和其他金融机构敲响警钟，最近报告显示这些机构的组合贷款量从4月份2500亿至6月下跌近33%。

    而第一太平戴维斯方面表示，中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行等发现增加资金成本导致利润率压力增加。仅这一点就可能引发相当大的不确定性：经营压力之下，这些机构如果不再保留陆家嘴的写字楼完全自用，转而释放部分面积至租赁市场，那么陆家嘴的供应情况可能迅速改变，即导致供应量出现意外增加。这部分面积，即“隐藏的空置率”，是目前该地区多数项目没有考虑到的因素。当然，考虑到银行和金融机构对中国经济的重要性，任何对其构成威胁的情况一定会引起中央政府一定程度上的积极应对。倘若目前形势未有变化，那么“隐藏的空置”可能继续潜伏。