“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”一位商业地产专家近日在多地调研后发出如是感慨。

    在房企争相进入商业地产、城市综合体项目四处开花之后，商业地产的诸多问题开始引人关注。而在各大媒体报道中，“泡沫”一词也越来越多地用于形容商业地产投资的火热。

    尽管如此，在一些高速发展的城市里，部分区域的商业设施匮乏却依旧是现实。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平告诉记者，与住宅投资易受宏观大环境影响不同，商业地产项目开发与运营专业属性较强，能否成功，主要取决于项目定位、所在区域发展等微观问题。

    而在总体投资过热的时代里，这些蜂拥而上的商业地产项目，或许将面临两极分化的不同命运。

    “泡沫”虚实探

    商业地产发展的热度看来是沸腾得有些失控了。

    中国社会科学院近日发布的《2011～2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于住宅。其中，办公楼新开工面积大幅增长46.20%，增速提高17.6%；商业营业用房销售额也增长了23.7%。

    进入2012年，商业地产的“繁荣”遍布全国。

    据21世纪不动产及多家数据机构调查，2012年上海将有22个商业综合体项目入市；北京预计有17个零售商业地产项目入市；在深圳，大型集中式商业项目面积在未来5年将增长87%，未来5年供应量相当于深圳过去30年存量商业的总和；在成都，同时在建的商业综合体项目达到100多个，面积达到3400万平方米左右，从增速、体量和开发商级别来看，竟然已全面超越一线城市。

    这么大的投资额与开发量，市场消化得了吗？

    许多专家对此发出警示。王永平就曾多次指出，商业地产的发展应当与城市发展、人口规模、消费能力等实际因素相协调。

    不过，“泡沫”的认定需要更细致的观察。

    在2007年左右，由于短时间内多个项目集中入市，“泡沫”一词也曾被用于中关村写字楼群，但一年后该区域写字楼市场却出现逆市走高的现象。

    “单就某区域而论，商业地产的供应容易短期集中。这时以过去旧有的城市人口、商业存量数据作对比，泡沫似乎是显而易见的。但是只要城市发展速度够快，这些供应量也能够很快被消化。”一位商业地产开发企业负责人说。

    换言之，城镇化进度快的城市，定能赢得更快的发展速度，也就更有能力消化这些短期泡沫。也就是说，由集中供应而引起的短期泡沫，未来三五年完全有可能消化。反之，那些城市人口基数太小、人口增长速度缓慢的地区，商业地产泡沫则有可能愈演愈烈，比如鄂尔多斯。

    “短期内供应量过大，并不会必然带来泡沫。决定泡沫是否出现的关键在于，城市的发展能否迅速消化这些供应量。”上述企业负责人对本报记者说。

    1.5线城市的机遇

    供应量暴涨的例子如今也不断在全国各地上演。

    以成都为例。目前成都约有570万平方米的存量商业物业，城市综合体已达48个，其中仅城南大源和站南两大组团就汇聚了22个城市综合体。

    但根据仲量联行发布的研究报告《中国新兴城市50强》指出，目前我国1.5线城市共有9个，分别是成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉。这些城市新兴区域的商业地产蕴藏着较大的可持续性潜力。而所谓的1.5线城市，是指介于一线城市和二线城市之间的城市。成为1.5线城市的基本条件包括：陌生人社会、多元的生活方式和职业、公共服务设施和场所、文化娱乐方式、商业形态、房价、美食。

    以成都高新西区为例，目前该区域云集了富士康、华为、戴尔、联想、英特尔等世界500强企业。随着近年来我国制造业的迁移，上述企业正在让成都逐步取代东莞成为一个新兴的全球高科技行业基地。

    不过高新西区一直是成都的商业地产洼地，目前尚无一家商业综合体正式营业，在可预见的未来，大型商业项目也依旧匮乏。但随着龙湖、保利、中信、华润、绿地等地产企业的相继杀入，这片区域已形成由近20家新老房企同时展开的一场鏖战。

    以龙湖成都时代天街为例，该项目作为龙湖地产在西南片区继北城天街、西城天街、重庆时代天街之后的又一个城市商业产品，总体量达到183万平方米，集百货店、购物中心、影院、酒店及美食街为一体。挑选高新西区作为天街驻扎点，也正是看好该区域的升值空间。

    “目前，高新西区周边需求和供给极不平衡。随着城市化进程的加速推进，高新西区的消化能力逐步显现。”龙湖地产相关负责人如是说

。据透露，2011年8月，龙湖成都时代天街开盘销售额便逾10亿元，而今年6月推出SOHO产品和临街商铺后，其销量更是超过同区域自住型项目两倍以上。

    高和资本董事长苏鑫指出，类似成都这样的城市，其市场消化能力依然可观。“在目前一线城市商业地产逐步饱和的情况下，1.5线城市蕴含着机会。这些城市的经济已经发展到相当程度，商办投资市场却刚刚起步。”