广州商业地产在2009年经历了改善的阶段，在2010、2011年呈现全面复苏的态势，2012年增速放缓。一面是一系列调控措施，针对中小户型及中低价位的住宅投资投机行为得到控制，部分投资客转战商业地产；另一面是国企、民企还有海外资本，齐齐将视线对准商业地产。

    数据显示，在经历了前两年的迅猛发展，截至今年三季度末，广州甲级写字楼存量达到330万平方米，优质商铺存量达170万平方米。面对如此高的库存，一些新兴商圈的商业项目面临租售压力。专家分析，要从投资和使用双层面分析市场是否过剩的问题，商业项目销售情况良好，但招租压力确实普遍存在。

    今年优质商铺新增45万平方米

    仲量联行数据显示，今年第三季度，位于珠江新城的利通大厦和保利V座两栋甲级写字楼竣工，建面约23.5万平方米；优质商铺市场，同样位于珠江新城的太阳新天地第三季度竣工，建面约12万平方米。四季度，甲级写字楼、优质商铺预计新增供应均达到30万平方米，包括西城都荟、时尚天河商业广场、东圃乐购T ESCO购物中心、奥园广场、鸿禧商业中心等多个商业项目即将落成。

    广州商业地产的发展速度迅猛，受益于后亚运经济的刺激，以及住宅调控政策，2011年商业地产供应达到最高峰，2012年增速有所放缓，但整体存量仍居高不下。甲级写字楼市场，仲量联行数据统计，2009年新增供应量为13.2万平方米，2010年升至35万平方米；2011年继续攀升，总计63万平方米新增供应落成，供应主要集中在天河商圈及珠江新城区域，如恒大地产中心、太古汇、富力盈信大厦、高德置地一、三期以及广州国际金融中心等。到了2012年，新增供应预计45万平方米，增速开始减慢，主要项目如珠江城、利通广场、保利威座、广晟国际广场、广州银行大厦、富力盈凯广场等。

    广州优质商铺而言，2010年广州优质商铺总体量比2009年增加了16万平方米，达到140万平方米左右。2011年也迎来供应高峰，新增供应68.5万平方米的总体量超过过去四年新增供应的总和。2012年预计新增供应45万平方米，增速也放缓，主要项目包括西城都荟、珠江太阳城、花城汇、高德置地·秋等零售物业。

    2010年底，广州甲级写字楼市场总体量达到270万平方米，截至今年三季度末，广州甲级写字楼存量达到330万平方米，优质商铺存量达170万平方米，库存持续攀升。

    2010年至今，广州商业的大发展首先受益于亚运会。为提升广州整体的国际形象，政府在市政建设投入了大量资金，也激发了广州潜在消费实力。在亚运举办前后，广州40多个大型购物中心出现，不仅公寓投资火热，写字楼供求创新高，就连困扰市场多年的分割式产权商场铺也再度走俏，强大的购买力让广州商业市场绽放生机，无论是开发商还是投资者，对商业地产抗通胀能力的认可正与日俱增。

    2011年后亚运时代，房地产调控为商业地产的持续火爆带来契机。据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。在投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等重要指标方面，商业地产部分的办公楼、商业营业用房的表现都比住宅强势。

    房企扎堆商业地产万科、保利、招商、金地、龙湖和泛海建设等均已成立独立的商业地产运营公司。如保利地产，未来3至5年的购物中心和星级酒店数量将达12个和15个，总面积超过200万平方米。而万达计划在2013-2014年期间，再开业40多个万达广场。

    2012年受国际经济形势影响，市场小幅盘整但整体稳升态势未改，广东商学院流通经济研究所所长王先庆教授认为，2012年广州商业的扩张初步告一段落，新的商业大规模进驻的数量会将减少，从而达到一个相对稳定的状态。

    广州商圈盘整

    从区域分布看，天河区仍然是热点区域，万菱汇、高德置地广场购物中心、太古汇、花城汇、时尚天河商业广场、太阳新天地购物中心…一个又一个超大型购物中心接踵而来，商圈规模和档次均得到极大提升，未来该区域仍将有多个项目入市，预计天河商圈的竞争格局将日趋复杂和激烈。

    同时，商业地产呈现多中心发展趋势，如琶洲、番禺、白云新城等区域中心随着广州市区的扩张，居住需求旺盛，消费实力上升。在广州北部，广州白云万达广场和5号停机坪购物广场相继开业，白云绿地中心也蓄势待发，撑起一个以白云新城为中心的城北新商圈；在广州南部，随着广州南站、广州亚运城的相继落成，沃尔玛等商家圈地进驻，一直在旧城区内蓬勃发展的专业批发市场也开始在周边布点；番禺万博板块云集了奥特莱斯广场、沃尔玛山姆会员店、海印又一城等大型商业配套，万达商业中心年底前将正式开业，天河城、奥园商业体也都在建设中。大量新增供应将广州市的商业市场物业质量总体提升的同时，也增加了新增项目的招商压力。

    这些新上市的写字楼、大型购物中心，其产品定位、配套、服务等各方面都接轨国际最高水准，引入了国际团队担纲项目设计和后期的物业管理服务，不管是写字楼、购物中心还是商用公寓，大多走高端化路线，直接拉升了项目的价格，一些高端写字楼达到4万元/平方米的售价、300元/平方米·月的租金。

    专家看市

    供应是否过剩？商家的市场消化能力在减弱

    过剩是相对的，要多层面分析数据。广州美联物业工商铺高级营业经理徐明坚表示，近两年商业项目供应明显增大，受经济形势影响，商家的市场消化能力在减弱。一方面，网购的发达，使得人们的购物习惯发生变化，只会去熟悉的商场，而新兴的购物中心则比较少去。另一方面，珠三角如中山、珠海、佛山大型综合体商业项目增多，也分流了一部分客群和商家，使得广州吸引力降低。

    方圆地产首席分析师邓浩志表示，从投资角度看还不存在过剩问题，住宅限购，投资客转战商业地产，尤其是商务公寓最受市场欢迎。而从商家使用者来看，确实存在市场供应过剩问题。空置率明显提高，商家的承租能力在下滑，实际需求在减弱。

    新商用物业销售如何？写字楼、商铺卖得都不错

    一些新兴的商圈如白云商圈、珠江新城商圈等，新开业的商业地产能否生存发展？广州美联物业工商铺高级营业经理徐明坚表示，广州商圈发展不太均衡，就珠江新城而言，消费人群购买力不如东区，商业地产的租售情况也不如东区好。

    中原地产工商铺商铺部营业经理龚劲涛认为，在这些新兴区域，外地商家远比广州商家的积极性要高。他们拥有品牌实力，承租能力强，如白云万达、5号停机坪，整体招商情况还算良好。

    方圆地产首席分析师邓浩志表示，从销售角度看，写字楼、商铺卖得都不错，这与投资渠道缺乏有关，但招租压力就很大。

    租售价格如何走势？租金增幅5%但回报率减少

    商用物业仍占有不限购、不限贷的市场优势，在高通胀压力下，仍将继续成为投资热点。中原地产工商铺商铺部营业经理龚劲涛表示，大型购物中心的租金将维持5%左右的增幅，但商铺售价将总体持平。

    广州美联物业工商铺高级营业经理徐明坚表示，租金整体持平，临街商铺在经历了2010年前后的疯涨后，租金有所下调，但二三线街铺、商场铺将维持5%-10%的增长。不过受制于供应量的加大，总体涨幅不会大幅攀升。

    方圆地产首席分析师邓浩志则认为，投资都有风险存在，近两年随着供应的增多，商业地产的投资回报率一直在递减，从7%下降到现在5%-6%。