近来香港商铺租金一路飞涨，已经超出一些租户的实际收益，中环等核心地段的一些老牌餐厅、咖啡厅纷纷撤离。来自内地的资金并不会改变香港商业地产的走势，但是南下的内地客却改变了香港商业地产的生态。

    买楼不易，买商铺行否？

    随着“港版限售令”一下，香港住宅市场立即“冻过水”。和成交寥寥的住宅市场相比，非住宅项目却很火，但火的不是成交量，而是持续走高的租金。深圳商报记者近期走访多位在深圳从事地产中介的香港专业人士得知，香港商铺已经处于一个值得警惕的局面，一方面是租金一路高涨，另一方面是零售业态受到冲击。

    “租户抢铺，房东抢钱”。用一位专业人士来说，香港商铺租金高得“吓死人”，表面的繁荣暗藏零售业的生存危机，与其操心热钱转向商铺，不如认真分析香港商业生态正在发生的变化。

    回报空间：黄金地段租金回报率仅2%

    10月底，为了遏制热钱炒作香港楼市，香港政府决定将在原有基础上提高房屋交易印花税税率5%；同时香港非永久居民和非香港注册公司，还需额外负担15%的印花税。

    住宅市场受限，商铺等非住宅项目会火吗？专业人士给出的意见与“火”无关。11月30日，美联物业深圳区董事总经理江少杰接受深圳商报记者表示，香港商铺租金高，但是回报并不高，目前香港最好地段的商铺租金回报率只在2%左右，写字楼稍高，也只有4%左右。

    来自内地的资金并不会改变香港商业地产的走势，但是南下的内地客却改变了香港商业地产的生态。内地赴港自由行给香港带来了巨大人流和消费额，香港零售额过去5年飙升80%，同期零售楼面面积却只增13%~14%，供求失衡导致香港商铺租金目前创出历史新高。香港财政司司长曾俊华10月底就公开表示，“港府将密切留意商业铺位租金高企情况，有需要时不排除会有相应措施出台”。

    住宅市场受限，热钱就会转战商铺吗？业内人士也表示这只是基于表相的推测，因为升值的机会显而易见，但投入的资金也是水涨船高，一个商铺动辄过亿港元，深圳人投资香港商铺也不是一定稳赚。

    商业冲击：茶餐厅一年结业600间

    吓死人的高租金，这才是香港地产人士关注的重点。

    “公司楼下的Mix、coffee-to-go，还有金御餐厅近日纷纷提出告示，感谢老客户照顾，也提醒要结业搬离了。最后买杯咖啡表示留念吧。”在香港中环上班的网友“热血沸腾的鸟人”近日在微博上感慨，香港物业租金涨幅惊人，迫使很多老牌餐厅、咖啡厅撤离。

    香港捷荣国际主席兼行政总裁黄达堂近日表示，香港高租金改变了餐饮业生态。由于为香港超过九成的连锁快餐店供应红茶和咖啡，捷荣可以最先感受餐饮业冷暖。“大家乐、大快活都转向楼上铺或地窖发展。茶餐厅去年结业超过600间，不少是业主大幅加租刻意赶走，原址少于一半是重开茶餐厅。可以预见，家庭式经营的茶餐厅会日益减少。”黄达堂表示，为了企业持续发展，未来将转攻内地市场。

    高纬环球数据显示，今年第三季度香港各区街铺租金升幅明显，铜锣湾平均每月租金为每呎2000元（港元，下同，约21000元/平方米），同比大升54%，并创下2005年第三季以来新高；中环区租金每月每呎1500元（约16000元/平方米），同比升42%；尖沙咀区平均每月每呎1300元（约14000元/平方米），与去年同期比较升37%；旺角区租金每月每呎1000元（约10700元/平方米），同比升67%。

    高纬环球香港商铺部高级董事胡咏诗表示，目前铜锣湾罗素街的商铺租金已是世界第二高，个别罗素街商铺租金甚至已超过全球第一贵的美国第五大道租金。

    即使是楼上铺，也是租金不菲，令很多小本生意人自称是“为地产商打工”。Ray是服装设计师，去年开始，在香港尖沙咀租下一间100多呎（约10平方米）的楼上铺，主要通过社交网络销售自己设计的品牌R.L.服装，月租金是1万元，相当于每平方米月租1000元。“尖沙咀是旺区，方便客户来看衣服和提货。但基本上赚来的钱就只是交租，加上货品成本越来越高，很难做。”Ray对深圳商报记者说，从楼上铺开始创业，在香港是很多小本生意人的选择。

    挤出效应：二线零售业“败走”商业旺区

    “不要LV金铺名店，我要戏院凉茶铺小店！”这是今年香港市民反对铜锣湾时代广场UA影院让位法国LV奢侈品店打出的标语。以高出原月租近20倍的2000万元，LV成功将经营了18年的UA影院逼走。

    今年8月，知名服饰零售商H&M宣布，将于明年关闭位于香港商业区面积约2800平方米的旗舰店，原因是没有和房东就租金达成一致，而接替者ZARA则将支付相当于原来两倍的月租金140万美元（约870万人民币）。

    随着租金飞涨，香港零售业正经历一场“洗牌”。国际珠宝和手表品牌透过本地代理大肆抢占铜锣湾，皮具和奢侈品则转攻尖沙咀；就连莎莎、卓悦等老牌化妆品零售商，也纷纷“败走”核心地段，二线零售业被迫迁往新界等非核心商圈。

    “租金这么贵，国际奢侈品牌依然抢租，这一点都不夸张。”江少杰说，香港一线商铺的租约签订，历来都是前一个租客还没到期，房东就已经在和新租客洽谈了，在香港核心商圈，月租金600万~800万元的国际奢侈品旗舰店随处可见，但实质上更多是起广告效应。

    “内地游客都认为香港的品牌商品绝对真货，款式新而且比内地便宜20%。”江少杰说，从前一家奢侈品店，可以买多个高端品牌的服装，但近年来，国际品牌日益趋向开独立的专卖店，导致对商铺的需求日益增加，皮包、钟表等商品也类似。

    数据显示，内地居民赴港自由行以来，珠宝、钟表及奢侈品等高利润行业，总销售额在过去10年增加390%，远远超过零售业整体销售额的增长速度，成为支撑香港商铺租金上升的重要动力。

    业界担忧：内地客消费增长已见放缓

    内地的购买力会持续旺盛多长时间？尽管数据依旧可观，但一些迹象已引起香港零售业的担心。

    10月黄金周，赴港的内地游客锐减一成。“早在5月份，内地旅客消费增长已见放缓，拖累珠宝钟表店的生意，相信未来零售店抢铺的情况将大不如前。”高纬环球香港商铺部高级董事胡咏诗坦言。

    香港服装品牌G2000也未能在黄金周中受惠。该公司主席田北辰透露，黄金周首两日，G2000来自内地游客的生意额比去年大幅下滑三成，外国分店的生意也仅得单位数升幅，但去年同期却有双位数增长，反映业务已经开始放缓。香港太子珠宝钟表行政总裁朱继陶也表示，以往动辄花数十万甚至逾百万买名表的客人愈来愈少，近月十多万以下的表种较受欢迎。

    “其实现在有个别旺角、铜锣湾的临街铺出现空置，租金有价无市。LV、Gucci店买东西也不用排队了。”深圳世华地产营业总经理林家乐是香港人，经常回港的他也表示，香港的租金高，令商家无钱可赚。

    “自从自由行开通以来，租约到期后，业主都会两倍甚至数倍往上加租。尤其是尖沙咀、中环、铜锣湾等旺区的临街铺，租金已经超出很多经营者的实际收益，现在租金创历史新高。未来走势其实大家也看不透，主要看内地游客的消费能力。”作为香港居民，江少杰向深圳商报记者表示对租金的担忧。