时过境迁，深圳商铺投资溢价暴涨时代从整体而言已经过去，“租金回报率”是时候登上历史舞台了。

　　租金上升过快，以及网络营销的崛起对实体店的巨大冲击，导致不仅是小经营者处境困难，即使品牌商家也悄然放缓了开店节奏。例如“苹果”两年前原定于在中国大陆两年内开25家店，结果只开了7家。目前对租金承受能力较强的行业主要是快时尚类，例如ZZARA、H&M、Uniqlo、Mango等。可见商铺租赁市场，成本控制已成为主导思想。

　　与此同时，深圳不少传统的地产商都开始进军商业领域，新兴区域的中高端商场将如雨后春笋般诞生。新兴商铺的起租相对较高，也就是说设定了一个较高的起点，但商圈不成形的情况下，即使起租高，也难以维系租金高企的局面。目前我们在深圳看到的局面是，即使是成熟商圈，也会由于行业生命周期的关系导致空置率短期上升、租金走跌。

　　另一方面谈到租金，就要提及“空置率”。只要原租客不愿意续租，空置是任何一个租赁物业遇到的大概率事件，位置一般的商铺空置可能会有2个月左右。损失的租金如果按30平米计算，则3000元/月至18000元/月不等。业主一年的租金损失可能在6000元至40000元之间居多。为了弥补这部分潜在损失，不少业主在租金的报价里就隐含了部分溢价空间，久而久之，个体的理智行为就演变成集体无意识，进一步推高市场的租金。

　　综上所述，到2013年，租金在商铺市场将会两极分化：普通商铺租金难以大涨，而经营奢侈品和金银珠宝的商铺租金有望进一步走高。客户投资商铺，需要关注租金回报率这一风险指标。