今年六月份，《超级楼市》曾刊文《六大商业中心下半年登场》，报道了深圳市集中式商业项目的供应情况。

    根据此前统计数据显示，今年下半年深圳将有共计58.3万平方米的集中式商业项目入市。记者追踪报道发现，截至目前，深圳已经新增卓越In Town和龙岗COCO Park两大项目共12.2万平方米供应。第四季度预计还将有1—2个项目开业，再加上住宅裙楼商铺的供应，深圳年内将新增至少30万平方米的商业供应。

    虽然一些此前预计将于年内开业的购物中心由于种种原因至今并未开业，但相比往年，今年的商业依然称得上爆发式供应。与此同时，关于商业地产泡沫的传说也一直在市场上流传，传说并未印证，但招商困难已经成为不少令购物中心头痛的实际问题。

    供应“大跃进”预言正被验证

    进入第三季度以来，深圳市场陆续有商业项目入市，位于福田中心区的卓越In Town和位于龙岗中心城的COCO Park正式开业，为市场带来了共12.2万平方米的新增供应。

    第四季度，位于后海的宝能太古城All City将为深圳带来11万平方米的供应。日前，海雅集团副总裁刘维壮透露，旗下深圳综合体项目海雅缤纷城将于今年12月前开业，若真能如刘维壮所言，那么海雅缤纷城开业也将为市场带来19.5万平方米的商业供应。而这两大购物中心的供应面积将达到了30.5万平方米。

    不过，也有知情人士透露，由于海雅缤纷城目前只有70%左右的商家签约率，预计今年年底较难完成开业计划，可能会推迟到明年一季度。“这取决与它的招商进度，一般大型商业都必须达到90%以上的商家签约率和开业率，才会整体开业入市。”上述人士如此表示。

    深圳开发商正在商业地产路上狂飙突进，根据高纬环球深圳研究部的统计，未来半年，深圳至少将有41.7万平方米的集中式商业供应。而根据戴德梁行统计显示，未来三年，深圳集中式商业项目的供应量将达到79.8万平方米。

    高纬环球华南区研究助理经理袁雪玲介绍，未来几年，随着深圳城市更新的进一步展开，大批城市综合体项目将逐一面市，还将继续为深圳提供商业供应。据了解，罗湖的华润湖贝旧改项目、南山白石洲的华润大冲项目、福田中心区的金地大百汇等项目的商业部分将达到建筑总面积的20—40%不等。这些旧改项目体量巨大，尤其是湖贝和大冲旧改，建筑总面积都在100万平方米以上，到时提供的商业面积颇为可观。

    此外，根据美联地产的统计，今年一月以来，市场上已经有23.37万平方米的住宅裙楼商铺供应，预计第四季度的商铺供应也将达到9.5万平方米。美联全国研究中心总监何倩茹介绍，2002年—2011年10年间，深圳住宅裙楼商铺年均供应量至少有50—60万平方米，不过随着深圳一手住宅市场开发量的逐渐萎缩，住宅商铺也在逐渐减少供应。

    招商看“脸色”，重金补贴大品牌入驻

    深圳商业供应近年来集中爆发已是不争事实，如此供应引发了市场对于商业地产泡沫的隐忧。除了深圳，全国各大城市都未能躲开这一趋势。据21世纪不动产上海公司数据统计，今年上海将共有22个商业综合体项目入市，北京则将总共新增17个零售商业地产项目。

    戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，未来几年随着商业地产供应高峰的到来，在零售商业并未出现爆发性增长的背景下，地产运营商将面临巨大的竞争压力，传说中的泡沫虽然很难说得清何时显现，但招商难度加大已经成了摆在各类购物中心面前的棘手问题。

    记者了解到，为了吸引商户入驻，不少购物中心纷纷采取了延长客户免租期和补贴装修费等优惠。

    以位于福田中心的某购物广场为例，据有关知情人士透露，为了吸引商户，该广场对一线品牌给出了最高40%—50%的装修补贴标准，而最低补贴标准是4000元/平方米，由于该广场主要定位于奢侈品品牌招商，若按照1000平方米的店面规格计算，那该广场至少要为商户支付400万的装修费用。

    日前，莱蒙国际董事长黄俊康近日也在某论坛上称，由于商业地产项目的快速快速发展，招租变得越来越困难。商户谈判力增高，装修补贴高，但商户缴付租金越来越低。例如某国际快消时尚品牌，租赁租金从5年前“底租+12%提成+管理费”到现在“租金+纯扣点5.5%—6%”。此外，开发商投资回收期愈来愈长，最近上升至10年以上，甚至更长。

    而也正是由于招商困难，商户入驻率无法达到普遍的开业标准，不少施工早已完毕的商业项目一而再再而三地将开业时间延期。