已经连续保持近3年租金增长势头的上海甲级写字楼，终于在近期放慢了脚步。来自戴德梁行的最新写字楼统计数据显示，2012年第三季度，上海甲级写字楼平均租金为人民币8.76/平方米/天，环比下降1.16%，是自2010年一季度以来的首次下滑，租金同比增速也由二季度的13.17%降至5.31%。对此，戴德梁行华东区研究部主管Shaun Brodie认为：“出现这个局面，主要是外部市场的持续动荡对上海第三产业增长带来暂时的下行压力所致，短期内预计租金将会在目前高位进行盘整，推进上海写字楼市场进入可持续发展阶段。”不过，由于终端企业用户对于写字楼的需求仍在，连不少次核心区优质写字楼项目也快速去化，加上十八大后国内经济筑底稳企态势明显，上海写字楼租金滞涨或仅是市场“打盹”。

    高吸纳率说明终端需求仍在

    据悉，第三度上海写字楼市场又有新增供应，入市面积约为285484平方米，分别位于浦东、长宁和闵行，总体量达到5766469平方米，写字楼净吸纳量较上季度进一步提升约250000平方米，表明租赁市场总体保持健康。

    高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉表示：“虽然近期包括上海在内的一些亚洲写字楼租赁市场活跃程度放缓，但租户对于增加租用楼面的需求仍在，只要业主愿意提供更多优惠如免租期等手段，当前租金对租客的吸引力仍在。”

    一直看好上海商业地产市场前景的恒基兆业地产集团高级顾问钟丽帼告诉笔者：“在核心及次核心商务区，具有品牌效应、成熟商务氛围的优质写字楼项目，依然是企业入驻的首选。集团旗下位于闸北区不夜城广场的5A级写字楼环智国际大厦，租务部只是在楼宇上拉了一条招商的横幅，几乎没做其他任何推广，对外招租不到两个月的时间，写字楼部分出租率已达到50%，多数为国际型知名企业；位于南京东路商圈的恒基名人大厦4万平方米甲级写字楼更已全部租出，最后一位租客的租金为11.68元/平方米/天，创下黄浦区的新高。”此外，恒基兆业地产集团在上海最新的写字楼项目，位于南京西路商圈688广场，目前也已启动，这个预计于2013年第三个季度竣工的项目，还未对外公开就受到市场的追捧。

    事实上，随着新兴商务区优质写字楼频现，一些金融机构和跨国企业也开始转变思路，不再“挤破头”进入传统核心商务区。例如位于苏河湾区域的长泰企业天地广场，就吸引了江苏银行、浙江泰隆商业银行等银行、金融机构的入驻，目前还有多家知名大型企业正在商谈中。长甲地产控股有限公司投资发展部总经理刘福臣表示：“长泰企业天地广场地处苏河湾黄金地段，坐拥4大隧道、2条高架、5条轨道，又是ARTDECO建筑风格的5A甲级写字楼，项目本身具有灵活的单层面积及分割优势，还引进一流物管的高端服务，软硬件都足以吸引这些企业进驻。”

    投资市场持续关注优质项目

    根据上海市统计局的数据显示，今年8月份上海第三产业固定资产投资较7月份有所下降，达到309亿元人民币，单月同比增长5.5%，较7月份20%的增长有所回落，上海第三产业整体表现趋于疲软。但全市办公楼投资相比7月份回升明显，达到24亿元人民币，同比上升28.4%。“这说明由于外贸出口和制造业的低迷，仍然将有大量资金流入写字楼市场。”ShaunBrodie解释道。

    与此同时，以保险和养老基金为主的海外机构投资者，对优质资产的需求强劲，带动了跨境投资额的增长，这些投资可能更多转向商业地产和工业地产，因为商业地产具有长期发展潜力，而工业地产由于供应有限，导致市场好、收益高。高力国际华东及西南区董事总经理翁琳更是把海外机构投资者直接锁定在办公楼：“机构投资者更关注项目所在城市的经济环境，偏好能产生稳定现金流的优质投资项目。上海物业受终端用户欢迎，顺理成章成为投资者的首选。”事实上，保险和养老基金追求稳定回报的特性，本身就意味着他们关注的写字楼将保持租金长线稳步上升。

    租户分流催热销售市场行情

    此外，虽然上海甲级写字楼租金也处于高位盘整，但三季度全市平均8.85%空置率基本与上季持平。业内人士指出，的确有一些租金敏感型企业选择在租约到期后搬离，但大部分核心商务区空出的空间很快被新的企业或者已入驻企业的扩租需求填满，进一步说明上海写字楼市场整体上行的旺盛需求根基没有动摇。

    而从传统核心区分流的租金敏感型企业，也没有退出上海写字楼市场，大多仍看好写字楼的长线投资价值，甚至考虑自行购买优质写字楼使用，应对租金上涨的态势，从而催热了近期销售型写字楼行情。来自德佑地产市场中心的统计数据显示，10月上海写字楼销售市场出现了新贵项目，包括徐家汇板块的汇京国际广场推出3.15万平方米新增供应，真新板块的悦合国际广场推出7.48万平方米新增供应等。从供应面积来看，外环外供应量最高，占比53.7%，单内环内项目占比为38.9%。而从成交情况来看，位于松江新城东区板块的上海松江万达广场表现一枝独秀，一期精装修SOHO写字楼开盘，继8月开盘709套售出、9月430套之后，于10月以235套的最高成交继续位于榜首；徐家汇板块的光启城，10月也成交面积为 2574平方米，项目主推150-250平方米写字楼。预计上海销售型写字楼四季度仍将有不错的成交表现。

    与此同时，也有一些企业选择搬迁至具有规划辐射潜力、交通便捷的新兴商务区，例如建筑面积15万平方米的5i北虹桥中心，近期就吸引了知名家居网站、旅游运营集团、传媒企业及商学院等抢滩入驻，项目与虹桥枢纽无缝对接、立足北虹桥商务核心区，产业规划上，为企业量身打造创新服务业总部基地、O2O电子商务企业展示销售办公集群、孵化园、多功能会议活动中心以及连锁服务业旗舰，成为一个新型商业办公样本。

    值得注意的是，除了LOFT、SOHO等小户型写字楼产品，今年第三季度新兴商务区销售型甲级写字楼的去化速度也相当惊人。例如依托苏河湾高端商务商业集聚区建设大力推进的契机，区域内首席写字楼代表的长泰企业天地广场从7月至今，已销售近百套，预计年底前即将售罄。刘福臣介绍：“由于住宅限购不放松，地段好、品质佳、价格优的写字楼产品，其投资价值不言而喻。目前，买下即可分享苏河湾规划红利的长泰企业天地广场，仅剩下7套房源的最后机会，受到了自用企业和投资客的密切关注。”