近日，第一太平戴维斯、仲量联行和戴德梁行等中介机构相继公布了2012年广州房地产市场总结及2013年市场展望报告。展望2013年广州商用物业市场走势，几大行的报告都指出，国内经济开始出现的回升势头加上亚洲、美国等外围经济的改善可能引发出口增长反弹，加上产业升级转型、轨道建设，以及新兴区域的加速发展，将为2013年的广州商用物业市场带来新发展契机。预计2013年广州写字楼、优质购物中心和工业物业等商用市场持续看好，市场吸纳量和租售价格都将出现稳健中继续向上的趋势。

　　甲级写字楼：新增供应超60万㎡

　　来自仲量联行的报告显示，预计2013年广州甲级写字楼新竣工供应市场的数量将达60万平方米，这些新增供应仍主要集中在珠江新城，比2012年要多得多。而截止到2013年底，广州甲级写字楼的总存量将达400万平方米。面对新供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，广州写字楼的空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼，越秀区及天河区旧写字楼将面临租户流失的情况。同时，新甲级写字楼业主为吸引新租户，在租金谈判上将更为灵活，可能推出更多的优惠措施。

　　仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪预测，因为供应量激增令竞争激烈，2013年广州写字楼租金将面临短期下调压力。但随着资本市场气氛的改善，投资者将越来越乐观，自用需求将持续支撑市场。与此同时，因为利率走势继续偏低，投资者购买资产热情上升，市场整体仍将向上。

　　对2013年广州写字楼市场的走势，戴德梁行方面也表示，虽然大量集中在珠江新城的新增供应可能令空置率出现短期上升。但由于不少新项目前期预租情况良好，预测2013年全市的甲级写字楼租金仍将保持平稳，吸纳量仍将维持高位水平。

　　第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄也指出，受整体经济环境影响加上一些新项目比原计划推迟交付使用，在刚过去的2012年，不少外资企业延迟了在广州新租写字楼计划，令市场需求大为减少。随着2013年整体经济环境的改善，这些在去年被推延的需求有望在新一年爆发。加上随着国内经济的整体升温，将刺激更多国内企业扩张需求。因此，虽然2013年广州写字楼供应量巨大，但市场吸纳量却仍将被看好，加上新交付使用的项目又大多是位于珠江新城的超甲级写字楼项目，预计整体租金水平仍将有5%-10%的涨幅。售价方面，因为投资需求仍上涨，预计2013年广州甲级写字楼售价仍将有10%以上的上涨空间。

　　工业园、物流园：租赁压力大，租金增长放缓

　　仲量联行报告指出，预测2013年国内经济的增长较为稳定，社会零售消费增速也将比2012年乐观，而且出口贸易复苏的机会加大，但是，因为制造业仍存在增长和资金压力，将影响物流园的租赁需求。另一方面，欧盟地区和美国经济复苏也仍需时日，将继续制约外资企业扩张需求。

　　仲量联行广州工业地产部总监张宁预测，2013年广州的园区市场新增约35万平方米，主要是非保税物流园，因为这些项目目前都尚未动工，预计其竣工期应该会到下半年而且推迟的可能性较大。受国内外经济不稳定因素影响，新项目租赁压力较大。新供应量特别是非核心区将推高非保税物流园空置率。受出口增长低迷影响，保税物流园空置率同样面临压力。但张宁预测，受地域优越和空置率低的项目租金升幅支撑，2013年整体物流园租金有望保持上升，但随着租赁需求减少，预计租金增长继续放缓。

　　商铺：轨道交通将带旺新兴商圈

　　第一太平戴维斯的数据显示，2013年广州预计至少有7个优质购物中心投入使用，供应量总计将高达75.8万平方米，继续徘徊在高位。值得一提的是，这些未来的新增供应中，有超过80%的面积在番禺区，将极大推动该区域零售市场的发展。另一方面，不断升温的竞争将持续对零售物业的租金施加向下的压力，压抑广州市零售物业的增长势头。

　　对优质购物中心市场的走势，戴德梁行报告也指出，6号线等地铁新线路的开通将刺激广州新兴区域的消费，从而带动零售商对沿线布局的机遇。而随着番禺万博商务区、广州南站、白云新城、广州国际金融城等的发展，零售商对广州的关注度将更高，将吸引更多品牌进驻广州，有望进一步提升广州商业的辐射能力，新兴商圈发展将更令人瞩目。

　　仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明也表示，2013年国内的经济指标将趋稳定，预期广州零售消费总额也将增长稳定。但是，虽然大部分零售商仍然持有扩张计划，但开店速度却将较为缓慢，对选址也将更谨慎，更看重成本。虽然预期新的国外零售品牌仍保持扩张步伐以进入广州，但是整体租赁需求将继续呈现疲软态势，令市场需求减弱。而与此同时，2013年广州优质购物中心市场将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米。其中有28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。另外，约有30万平方米将于2014年-2015年竣工的商场也于今年开始招商，加大供应压力。供需矛盾的突出将令商铺市场趋向于租户市场，新项目招商期将延长，租金优惠将更多，可能令整体租金增幅压力加大。

　　巨大的新增供应令各大行都对2013年商铺租金行情估算保守，但对核心地段优质商场的租赁需求，各大行却都保持乐观的态度。第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄就表示，广州邻近香港和深圳，天河路等成熟商圈的高端消费特色正日益突出，随着人民币汇率持稳，如果政府能在税收方面有进一步调整的话，广州有望替代香港，打造成华南区甚至面向全国的高端消费集中点，天河路等核心地段的优质商场前景依然看好，预计租金将继续保持平稳增长的态势。

　　另一方面，对广州商铺投资市场，仲量联行方面指出，因为市场上可供整体出售的优质商铺供应量仍然有限，预期2013年广州优质购物中心的资本值将继续上升。而随着业主资金压力的减缓，售价仍将稳中向上。另外，在一些非核心区域，仍将会出现一些分拆式产权商铺供应，随着住宅限购政策的持续，这类小面积商场铺项目仍将吸引中小投资者眼光。