孙先生(化名)在广州本土的房地产投资圈中大名鼎鼎，就是因为近几年他一跃成为香港商业地产的投资“大户”，既会花几百万港元买小“铺仔”，也会豪掷10亿港元购买商场后拆分散卖。他投资的灵活性强，精准度高，出手快准狠，因此成为香港新一代的商铺炒家。

　　目前活跃在香港商业地产市场上的内地买家数量并不少，据中原地产香港方面数据，内地买家在香港商业地产投资者中的比例从以往的10%涨至目前的30%左右。

　　如何投资香港商业地产？业内资深人士建议，一般来说，投资写字楼比商铺更加稳当，不过商铺的升值机会往往高于写字楼。同时，投资者一定要到现场考察实际情况。

　　调查：

　　投资者：40亿港元可买的写字楼从中环变成九龙湾

　　“商业地产的投资资金门槛更高，专业程度也更强。不少广州的投资者在圈内甚至比‘土产’的香港投资者还出名。”中原地产工商铺及投资部总监张焯贤此前一直在中原香港公司任职。据了解，香港自从前几年开始调整住宅买卖税费后，工商铺的炒卖投资气氛日益加重。

　　“以前商业物业交易的印花税是怎么收的？就是假如我今天买了商业物业，但是半年后才交易完成及收楼，那就到半年后才需要缴纳一次印花税。而现在一旦签约就要即时缴纳印花税，无论半年内转售多少次，每次都需缴纳。而且，印花税最高由4.25%增至8.5%，炒卖成本大增”。

　　然而，今年4月最后一个礼拜开始，香港的写字楼成交量又开始回增。

　　据了解，在香港的“买铺潮”没兴起前，到香港购买商铺、写字楼的多为大型企业，尤其是内地的银行在香港购买写字楼作为集团总部。例如一年多前，农业银行在香港中环的黄金CBD地段以47亿港元买下一栋写字楼。

　　近几个月，海外某机构也花了40多亿港元在九龙湾一个未开发完成的新CBD区成交一栋写字楼。这两个成交案例令市场人士感叹：“两年前能在中环最核心地区买到一栋写字楼的价格，如今只能买到新开发领域的写字楼，可见香港的商业地产升值有多高。”另外，也有到香港上市的内地企业考虑在香港购置写字楼物业，目标多为黄金地段。

　　如今，这种投资商业地产的风气由集团、机构转到个人投资者中。据张焯贤提供的数据：“住宅印花税实施后，投资香港住宅的内地投资者减少70%左右，其中部分转入商业地产，令商业地产的内地投资者比例从15%~18%涨至30%。”

　　租金回报率：低于广州市场依然吸引投资者

　　对比商铺的租金回报率，香港的甲级街道的街铺回报率为1%~1.5%，普通民生区的商铺租金回报率为3%~4%，普遍低于广州。尽管如此，广州投资者却还愿意投入到香港商业地产中。

　　张焯贤认为，原因一是香港贵为“购物天堂”，商业兴旺，目前连民生区的商业也开始被自由行所带动，而内地的自由行还未完全放开，投资者对商业的发展前景还有很大的期望。

　　另外，投资者也有“不熟才买”的心态。“广州投资者对广州市场太熟悉，对市场越熟越难下手。到了香港，因为预期价格很高，反倒能下手了。”张焯贤说，反倒是部分香港买家对目前的高价望而生畏，不敢轻易下手，“但是市场还是继续保持活跃，从而可知投资者来自香港之外”。

　　商铺租金：黄金地段一季度涨1%

　　根据仲量联行最新发布的香港零售业市场报告分析称，预期2013年香港商铺租金整体涨幅将放缓至5%左右。实际上，香港2012年零售业增长显著放缓，由2011年创纪录的24.9%按年增幅下跌至2012年的9.8%，随后于2013年初有所回升。

　　2013年1月~2月整体较去年同期增长了15.8%，强劲表现主要因市场受惠于本地旺盛的消费力及农历年长假。尽管新兴购物区备受关注，传统黄金地段的零售商铺由于人流始终较高，国际品牌对其需求仍然旺盛。因此，这些购物地段的商铺租金升势持续——2013年第一季度街铺以及高级优质购物中心商铺的租金分别上涨1%及1.2%。

　　然而，由于黄金购物地段的零售商铺供应有限，导致租金要价过高，给要缩减成本的零售商带来沉重压力。许多零售商已经无法或不愿再负担持续上涨的租金，以致2013年第一季度的租金涨幅放缓，越来越多的零售商选择租金较低的周边街道。

　　香港商铺、写字楼市场价格屡创新高，市场人士都认同是资金贬值引起的。“无论是黄金还是房地产价格不断创新高，只是房地产市场的反应滞后于黄金”。

　　香港商铺价格不断攀升，与广州的价格差距拉大，目前平均差距达到3倍以上。

　　广州最旺步行街的临街商铺售价最高成交达300万元/平方米；而香港甲级步行街，以铜锣湾为例，价格约高于前者8~10倍——全香港街铺最贵的九龙广东道、铜锣湾的罗素街，临街商铺最高成交价约为860万港元/平方米以上。写字楼方面差距可能达到8~10倍。广州珠江新城写字楼租金为200多元/平方米/月；香港以中环国际金融中心为例，价格为2500多港元/平方米/月。

　　投资策略分析
　　铁路周边铺有机会

　　研究香港市场多年的赵先生笑称，想上市的大型集团可以在香港购买更高级更贵的一整栋商业地产，“有的商场小铺价格不过200万~300万港元，也有非一线路段的临街铺价格仅为500万港元左右。如果只有1000万元港币以下，投资者完全可以到民生区大型的住宅小区寻找社区商铺”。

　　一般来说，投资写字楼比商铺更稳当，不过商铺的升值机会往往高于写字楼。张焯贤建议，投资者如果对商铺有兴趣，不妨避开传统零售区如尖沙咀、铜锣湾等旺区，选择未来规划前景好的区域，譬如香港2015~2016年即将开通的地铁沿线，中环到西环一段、香港南区黄竹坑、新界沙田区至未来邮轮码头等，铁路周围的商铺未来一定有升值潜力。

　　不过，他提醒，投资商铺一定要亲力亲为，到现场看人流量和实际情况。“比如想投资某间卖奢侈品的店，可周边的人群平均收入才一个月几千港元，那么不可能成事”。

　　投资提醒

　　●可按揭购香港商业地产

　　投资者只要能提供入职证明，最高可在香港获得物业总价50%的贷款。即持500万港元可购买1000万港元左右的物业，利率约为3%之内。交易成本为：8.5%的印花税，1%的经纪费和0.5%左右的律师费用。

　　●看清租约再投资

　　张焯贤提醒，要仔细研究租金情况。他举例，一间物业租金为2000港元/平方米/月，但租约说明提供给租客6个月的免租期，如果按两年租期计算，则租金仅2000港元/平方米/月的3/4左右，即1500港元/平方米/月。