“想买个商铺，但好地段的买不到，偏点的又看不上。”近期，由于住宅产品市场受限越来越多，商业地产的投资前景成为一些置业者的讨论话题。

　　目前，由于市区商业主要集中在老城区，这就造成中心商业区域内的商业地产很热，而相对偏一些的商业地产却很冷，有些商铺更是无人问津。业内人士表示，商业地产的发展需要新的驱动，以改变衢城商业地产现有的结构矛盾。不过，这种状态可能随着市区商业中心规划的出台而改变。

　　衢州商业地产升温

　　就在11月1日，市区西区某大型楼盘开始推出了一批商铺销售。这个楼盘销售经理余先生表示，楼盘的商业街原先由开发商统一对外招商，不对外出售，但现在商业街已经形成一定规模，衣食住行等基本商业形态已经完备，“再加上现在住宅产品受限比较多，一些老业主也有购买商铺的需求，因此有了针对老业主出售的打算。”

　　由于宏观调控政策的密集出台，住宅的投资属性正逐渐被剥离，即便现在商铺、写字楼等商业地产贷款利率有所提高，不少市民依旧热衷于寻找有价值的商业地产产品。“股票、黄金等产品现在都不是特别好，购买商业地产产品的目的之一就是保值。”市民高宏这样说。

　　也正因如此，在平淡的楼市中，一些商业地产项目的成交显得有些扎眼。9月份市区某单身公寓项目一天就销售了15套，10月份另一个类似项目也在一天内销售了24套。业内人士分析，在普通住宅购买受到一定限制的情况下，商业地产既不占用限贷名额，也不占用住宅的购买名额，这说明市场上对于商业地产存在着需求，成为一些购房者的资金释放出口之一。

　　此外，不少区域的商业用房价格甚至低于同区域的住宅价格，使得商业地产价格看起来更没有泡沫，成为部分投资者的首选。业内人士认为，衢州目前西区商铺的均价在住宅均价的1.5倍左右，而一些商业地产较为成熟的城市，商铺的均价在住宅均价的2到3倍，这意味着衢州商业地产具备着发展潜力。

　　供需矛盾纠结于地段

　　尽管有投资需求的置业者看好衢州商业地产市场，但由于衢州市商业地产形态单一，热点区域一铺难求，较偏地段租售倒挂，使得衢州市商业地产的销售总体上不温不火。

　　“衢州市面上像上下街、坊门街一带的商铺很少进入市场交易，而地段差一点的商铺则很难卖动。近期想买想卖商铺的都很多，但供需对不上号。拿出来卖的商铺一般位置比较偏，无人问津；想买的则在寻觅好的商铺，却很难找到。”市区东河沿一家房产中介负责人琚女士说“供需矛盾主要是纠结于地段。”业内人士分析，衢州市的热点地段主要集中在老城区，相对还是太少，商业地产市场需要更多的热点来获得进一步的发展。

　　这可以从一些数据上得到体现。一般来说，同一小区的住宅因为朝向、楼层等因素，租金价格和售价有所差异，但差异普遍保持在较小的区间中。可是，即使在同一条街上，每一间商铺因为其位置、周边环境、经营项目的不同，租金、售价甚至可能出现天壤之别。在主城区，位置好的商铺价格高达一平方米几万元，但投资者尽管热衷，却一铺难求；而位置差的商铺售价尽管只有七八千元，但却始终卖不动。据了解，市区一些商铺出租回报期为60年甚至是上百年。

　　商业中心规划促新发展

　　新的热点地段从何而来？近期出台的《衢州市市区“十二五”服务业空间布局规划(2011-2015)》或许提供了一个契机。

　　这个规划主要对市级商业中心、区级商业中心和专业市场进行布局，形成“二主三副多点”的商贸服务业空间布局形式。两个主中心包括中心区商业中心和西区商业中心两个市级商业中心；两个副中心包括衢江区商业中心、南区商业中心；多点则包括多个专业市场。

　　据了解，商业中心有市场主导形成和规划主导形成两种类型。不管是哪种类型，一个商圈对一个地段的经济带动是明显的。市区三衢路商圈这一带，以前尽管人流量较大，但商业氛围不浓，从2003年开始有大型超市进入后，陆续带动了更多的卖场来到了这里，三衢路商圈的商业氛围也日渐浓厚。如今，这里的家电、家装、电瓶车销售已经颇具规模，三衢路上的商铺生意也得以带动，这一带商铺年租金也从当初的不到2万元涨到了现在的4万多元。

　　“在浙江省内的一些城市，也有不少这样的例子。杭州的城东新城是市场主导形成，政府规划完善的例子，而舟山的临城新区、绍兴上虞的城北区域则是由政府主导规划而形成的。”某房产咨询公司工作人员吴志军表示，上虞的城北区域被规划为商业中心后，随着一些大型商业综合体的入驻，带动了一个区域的繁荣。“近几年衢州的经济发展很快，不少人都看好衢州的商业发展，市区大型商业地产项目也不断涌现，商业地产也处在升级通道中。”业内人士表示，随着城市化进程速度加快，商业项目的发展是必然的。商业中心对于百货型商业地产、写字楼等有着促进作用，如果是专业市场型的商业中心，对于专业市场型商业地产也有促进，待市场繁荣后，也会带动商铺这样的社区型商业地产发展。“衢州已经形成了几个具有一定规模的商圈，通过商业中心的规划加以引导发展，将能起到繁荣衢州商贸业，完善商业地产形态，带动商业地产发展的作用。”