下半年，天津商业地产竞争压力大，天津写字楼市场供应将迎来小高峰，预计短期内写字楼市场空置率将上升，而租金也将小幅下滑。天津优质商铺租赁市场活动相对平稳，多个城市新增物业开业率及签约率情况仍然良好，但各地零售市场表现开始出现分化。

    写字楼短期将现小幅波动

    世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生表示：“如世邦魏理仕此前发布的深度研究报告《中国办公楼实情调查》中所指出：随着中国写字楼市场整体迎来供应高峰，许多二线城市的新兴商务区将在短期内面临空置率急升、租金受压等较为严峻的形势；同时各主要城市的蓝筹写字楼物业的表现则明显优于大市。就整体市场而言，只要政府、开发商、租户及投资者理性应对，我们相信未来中国的写字楼市场仍然存在机会。”二季度全国优质写字楼新增供应总量达163万平方米，创历史新高，其中近8成新增面积来自二线城市。供应高峰虽未对租金表现造成即时冲击，但整体市场租金增长有进一步放缓的迹象，华北及华东市场基本持平，而华南市场由于租赁活动仍相对活跃，租金则得以微升。尽管面临物业集中入市带来的压力，各城市的高品质写字楼物业仍有较好表现。

    从本地市场来看，2013年二季度，天津优质写字楼租赁市场表现较平稳，没有新项目落成。市场整体空置率继续小幅走低，到季度末，写字楼市场整体空置率为15.7%，较一季度下滑0.6个百分点。同期，整体市场需求放缓，吸纳量仅为7385平方米，较上季度减少近20%。业主缺乏上调租金的动力，市场平均租金报价与前一季持平，现天津写字楼租金报价为每月每平方米132.2元。就写字楼市场而言，另一个特征为：主要商务区在过去一段时期表现不同。在过去两年中南京路写字楼市场租金表现基本平稳，在需求保持稳定的背景下，空置率基本持平，但经历了其他区域新项目落成，区域内有租户搬迁，造成区域空置率短期上升的过程，租金表现平稳。而小白楼区域写字楼在过去一年中市场租金表现小幅上升，在需求轻微增长的背景下，空置率小幅下降。海河沿岸区域则备受市场关注，津塔项目落成即得到市场追捧，并以天津第二高租金得到市场认可。未来该地区规划建设的写字楼建设总量在市区居首，可以预计，该区域发展潜力巨大，未来有望成为天津市另一个重要的商务区。

    预计2013年下半年，天津写字楼市场供应将迎来小高峰。将有2个项目落成，提供15.5万平方米写字楼面积，供应主要集中在南京路。供应压力增加，预计短期内市场空置率将上升，而租金也将小幅下滑。

    优质商铺新老商圈表现各异

    优质商铺市场一直是商业地产领域中备受关注的分支部分。据报告显示，第二季度全国零售租赁活动相对平稳。受多地物业推迟入市影响，十五个城市中仅有北京、大连、杭州、宁波及成都五个城市有新增物业入市，全国新增零售物业总量约50万平方米，环比下降近6成。所有新入市物业开业率及商家签约率均保持良好。专家表示，随着零售物业市场不断成熟及未来供应不断攀升，品牌扩张计划及不同地域不同商圈的业主战略开始出现分化。尽管部分一线奢侈品牌仍继续选择在高端零售消费强劲的沈阳、上海、成都等重点城市开设首店或旗舰店，但整体而言，奢侈品牌在中国的扩张程度明显减缓，零售市场的主力需求开始逐渐向快时尚品牌、设计师品牌、餐饮类及超市类等租户转移。

    尽管大部分商户对中国未来零售市场仍保持信心，但值得注意的是，各地零售市场各种因经营不善而选择撤出、停业装修重新定位、指定有经验的专业零售商进行运营管理的案例亦开始增多。鉴于目前即将开业项目的预租率多数仍表现良好，预计短期内零售物业市场将继续保持平稳态势。但随着供应量不断攀升，相对平稳的供需关系将被打破，预计多个二线城市的空置率将会走高，租金增速将明显放缓。

    就天津市场而言，优质零售物业市场新增供应减少，整体空置率下降。2013年第二季度，无新增零售物业供应。近期开业的零售项目本季度空置率大幅下降，使得天津零售市场整体空置率仍环比下降0.4%至9.2%。在供需较为平衡的状态下，天津零售物业首层平均租金环比微涨0.3%至每天每平方米21.6元。不同商圈市场表现也呈现各异，几个主要商圈中，位于核心地段的滨江道-和平路商圈以及南京路商圈继续发挥其优越的地理位置的优势，延续之前几个季度租金上涨的趋势，本季度分别上涨了1.6%和2.2%。另一方面，老城厢商圈由于购物中心业态的引入，使得商圈内百货销售额受到冲击，本季度该区域租金大幅下降12.2%。预计下半年，天津零售物业市场将有多个新项目入市，包括位于东丽的新业广场和位于友谊南路的永旺购物中心，约22.9万平方米的新增供应将进入市场。由于大部分的未来供应为中到大体量的购物中心，预计未来市场的整体空置率将会上升，而未来较大的新增供应也将给租金上涨带来一定的压力。