8月3日上午9点，一根宽0.8米、高0.9米、长6.8米的钢梁身披大红绣球和绸带在上海中心大厦工地缓缓吊起，近30分钟后抵达580米高空安装就位。

　　当长沙还在憧憬838米世界第一高楼梦之时，全国第一高度已经在黄浦江畔实现结构封顶——主楼125层、580米，整体建筑完工后632米。

　　毗邻420米高的金茂大厦和492米高的环球金融中心，上海中心大厦的建成将勾勒完成递次上升的天际弧线，亦成为该区域超高层建筑的收官之作。

　　按照规划，上海中心大厦将于2015年全面建成并启用，而招商工作已经展开，作为“三高”中唯一由本土国资建设开发的高楼，上海中心大厦的商业成色还有待运营方的挖掘和市场的选择。

　　豆腐土上建高楼

　　“上海中心大厦并不是简单地复制一座更高的高楼，我们要真正实现伟大城市需要的伟大建筑。”上海中心大厦建设发展有限公司董事长孔庆伟在封顶仪式上说。

　　这家负责上海中心大厦项目开发建设和运营的公司由上海市城市建设投资开发总公司(下称“上海城投”)、陆家嘴股份公司、上海建工(集团)总公司(下称“上海建工”)共同出资成立，三方股东股权比例分别为51%、45%、4%。按照此前官方透露的数字，上海中心总投资约148亿元人民币。

　　对于这座上海单体体量最大的写字楼，上海中心大厦建设发展有限公司总经理顾建平给出了一个直观的比喻：“相当于一个成熟的城市，一个‘站着的外滩’。”

　　上海中心大厦总建筑面积57.6万平方米(包括地上建筑面积38万平方米)，而延安路以北的外滩建筑总面积是60万平方米。

　　建设上海中心大厦是上海市政府经过多年谋划后的战略决策，早在1993年浦东开发开放之初，上海中心大厦和相邻的金茂大厦、环球金融中心所在的位置，就已被规划为超高层建筑群，三栋建筑共同形成小陆家嘴中心区的制高点区域。

　　在金茂大厦、环球金融中心两座摩天高楼相继开工和建成后，2006年4月，上海市政府专题会议明确，由上海城投负责上海中心项目建筑概念方案征集和深化研究工作。与前“两高”不同，上海中心大厦项目完全由上海本地的国资公司建设开发。

　　因为体量和高度，上海中心大厦在设计规划与建筑施工过程中的科技含量为建筑领域带来多场技术变革。上海中心大厦是如何化解地面沉降因素的？这是外界最关心的问题之一。

　　上海是典型的软土地基，软土承受的荷载相对较小。据上海东广新闻台的报道，上海建工副总裁、上海中心总承包项目经理部总经理房庆强称，大厦所处的地理位置，确实不具备打桩条件，上海中心大厦是世界上第一次在软土地基上建造重达85万吨的单体建筑，这就仿佛在“豆腐土上建高楼”，面临诸多难题。

　　为提高承载力，上海中心大厦必须要在“豆腐土”中插入一定量的管桩。《上海国资》的报道称，金茂大厦和环球金融中心采用的钢管桩，但如上海中心按例采用，则大量超长钢管桩将对土地挤压，对邻近超高层建筑带来结构性破坏。另外,打桩产生的巨大震动和污染物排放，将严重影响周边运营和生活，亦将破坏周边地下管线和道路。

　　金茂大厦、环球金融中心均由上海建工参与修建。但这次，上海建工必须想出新办法。于是，上海中心大厦首次采用“钻孔灌注桩”，通过机械在地基上钻孔，放入钢筋笼，最后灌注混凝土形成基桩。

　　但是常规的钻孔灌注桩依然面临挑战，单桩的设计承载力在600吨左右，极限承载力不过800吨。上海中心大厦最多只能布下1000余根基桩，要承受85万吨重的上海中心力不从心。

　　经过多次试验，上海建工找到解决方法——后注浆。通俗地说，在常规的混凝土桩基半干后，进行高压注浆，浆液从侧面挤出填充桩基的缝隙压实桩侧的泥皮，提高单桩承载力2~3倍，极限承载力提升到3100吨。

　　借助这种名为“大直径超深钻孔灌注桩后注浆”的施工工艺，上海中心于2009年7月，顺利完成主楼955根桩孔直径达1米、桩长达86.05米的工程桩施工。

　　招商成色

　　在上海发展金融服务业、建设国际金融中心的战略目标之下，“上海中心”将建成为陆家嘴金融城的标志性建筑和上海金融服务业的载体。这座上海全新的“高富帅”定位五大功能：国际标准的24小时甲级办公、超五星级酒店和配套设施、主题精品商业、观光和文化休闲娱乐、特色会议设施。

　　3日，顾建平对记者表示，在结构封顶之前，上海中心大厦还没有获得预租的许可，所以还不能签订预售合同，因此不能透露更多的商业内容。

　　不过，顾建平也称，目前确实有很多潜在的租户，包括商铺、餐饮都在进行洽谈。“招商工作正在进行当中，我们确实有两个意向，一个是文化项目，另一个我们会在37楼建造一个对公众开放的博物馆。”

　　记者了解到，已与上海中心大厦签订001号商业场地租赁意向书的是观复博物馆，其创始人马未都说，博物馆走进上海中心，能使中国传统

文化借助上海中心的高度传输到全世界，使中国文化有机会与科技相结合向全世界展示。

　　至于办公场地的招商，顾建平对记者称：“我们优先考虑的是金融、中介服务业等比较高端的现代服务业，当然也不会排斥高端制造业，我们还会有其他一些特色的要求，比如绿色环保理念。”

　　上海中心大厦主要的招租对象包括银行、保险、证券、基金等在内的金融服务业。2008年上海中心开工前举行的新闻发布会上，顾建平还提及，将会有一些针对金融行业的特别设计，比如会有专门的交易层，也会为入驻的金融机构提供24小时的办公服务。

　　大约5年后的今天，尚未完全走出危机的全球经济以及业已放缓的中国经济则成为无法忽视的大环境。

　　“目前小陆家嘴核心区的超甲级办公楼的空置率是个位数，我知道的是5%。”顾建平说，这是一个比较低的空置率，说明在这个区域对高端的办公楼是有需求的。

　　作为上海中心的物业管理顾问，世邦魏理仕(CBG.NYSE)上海研究部董事谢晨对记者称，浦东新区甲级上海写字楼在2013年~2014年之间的供应非常少，预计到2014年底该区域的甲级上海写字楼空置率仅有6%，这将促进上海中心大厦的预租。

　　但谢晨同时表示，上海写字楼供应将在2015年达到一个高峰，如果所有项目如期交付，将为市场带来200万平方米的甲级写字楼供应，而其中有1/4位于浦东核心区域。如此大的供应量新入市将为全市写字楼租金和招租带来一定压力。

　　届时上海中心大厦如何继续“叫座”？谢晨分析，在陆家嘴区域办公的企业尤其是金融企业，受行业聚合效应影响较为稳定，其受外围区域影响小，而这些跨国企业总部及金融机构本身对办公楼宇质量、位置、声誉要求都很高，所以上海中心能够在供给过量的市场中超越市场平均水平。

　　“上海中心大厦有22万平方米的办公面积，我想可以满足上海金融中心、商业中心，特别最近自由贸易试验区试点(的需求)。”顾建平说，非常有信心(把楼租出去)。

　　对于具体的租金水平，上海中心大厦有关人士表示尚未确定。有中介机构人士称，金茂大厦的租金水平分为多个等级，中档为10元/平方米·天左右。

　　早在2008年上海中心大厦工之前召开的新闻发布会上，顾建平就表示，彼时是一个极佳的开工时机。他称，当时建筑材料和能源价格较之前都有大幅度下降，对项目控制建设成本非常有利。而根据以前金融危机的经验，相信经过3~5年经济应该会复苏。“所以这个项目现在开工到2014年竣工是一个非常好的时机。”

　　截至2012年底，陆家嘴216多栋商办楼宇中年纳税“亿元楼”有74座，环球金融中心等22幢楼宇去年税收超过5亿元，其中金茂大厦以年产税27亿元位居榜首。陆家嘴金融贸易区管委会副主任王华表示，金茂大厦和上海环球金融中心入驻企业分别为122家和69家。