随着近几年来国家对房地产市场的调控力度不断加大，投资客户在住宅市场上的投资空间不断被压缩，越来越多的投资客将目光投向了商业地产。今年10月，上海一手商业地产供应量、成交量及成交价格相比9月都出现了明显的增长。

    从上海中原地产研究咨询部的数据可以看到，相比第三季度的“平淡”表现，10月以来，全市一手办公楼供应量32.54万平方米，环比上升54.89%。开发企业积极入市有效刺激消费，当月交易面积为25.62万平方米，环比增加18.66%，成交均价为20700元/平方米，环比增加13.96%。

    而10月上海一手商铺供应量为12.76万平方米，环比增加8.63%，当月成交量为16.62万平方米，环比增加6.34%。成交均价方面则同样出现大反弹，成交均价为20000元/平方米，环比增加14.99%。

    从10月份上海一手商业地产成交活跃度来看，新开通的轨交11号线延伸段沿线安亭汽车城板块、嘉定主城区板块，以及上海自贸试验区覆盖的外高桥板块，备受市场的关注，也颇受投资客户的青睐。

    第四季度商业地产发力热点区域受追捧

    第三季度受天气等因素的影响，加上对商业地产来说也是传统的市场淡季，商业项目的供应量和成交量都较为平淡。但从9月份开始，市场有明显的变化，一手商业项目的放盘量增加，成交量随之也有所提升。从第四季度开始，一手商业地产开始发力。就目前的一手商业地产成交情况来看，相比7、8月份，成交量提高了3成左右，成交价格则较为平稳。

    目前，市中心的一手商业项目放盘量很少，一般体量上也较小。放盘量较大的主要集中在外环、郊区，以及上海周边区域。随着上海自贸试验区的设立以及轨交11号线延伸段的开通，使得上海自贸试验区辐射的临港板块以及昆山花桥内的商业地产项目迅速升温。

    从上海中原地产工商铺一部一手销售部了解到，一手商业地产的客户群体包括上海本地客户及外地客户，近期，投资标的在100万-200万元之间的客户群较大，以商场类型的商铺为主。他们中一部分是较为成熟的投资客，对商业地产有一定了解，对投资的目标、项目的收益以及投资风险都较为明确。

    另外，还有一部分客户则是跟着市场热点走的跟风型投资客户。受住宅市场政策调控影响，投资客的资金逐渐流向不限购、不限贷的商业市场。而当下非常火热的自贸区以及昆山花桥，自然成为这些跟风者青睐的投资方向。

    昆山花桥成上海人异地投资新热点

    随着轨交11号线延伸段的开通，客户对于投资昆山花桥的接受度也随之有了很大幅度的提升。虽然花桥位于江苏境内，但是有了轨交11号线的连通，拉近了与上海的距离，成为上海人异地投资的新热点。

    自今年9月开始，花桥住宅市场连续有多个楼盘项目开盘，不足10000元/平方米的均价，不受户口所在地的限制，吸引了大批新上海人前往置业。在住宅市场火热的同时，也带动了商业地产市场的火热度。从上海中原地产工商铺一部一手销售部了解到，相对于住宅市场，商业地产不受政策调控的优势显现，价格也相对比较稳定。

    自轨交11号线延伸段开通后，前往花桥投资的客户群体中，上海人占到了8成，并以私营业主为主。投资标的大多为50万元左右，面积为20-30平方米左右的沿街商铺，如五丰广场、美吉特工业品博览城等商场商铺项目都是近期颇受市场关注的热点项目。

    此外，昆山花桥作为江苏省重点打造的区域，台资企业和国内金融企业总部会较为密集地集中于此，许多年轻白领在此工作，自然也带动了板块酒店式公寓的租赁市场。比如，近期11号线昆山光明路站周边区域的酒店式公寓项目领峯国际，位于众多企业总部的核心区域，主力房源为50-60平方米的1房和100平方米左右的两房，总价在50万-100万元之间。周边企业的入驻，带来了较为稳定的租赁客群，一些年轻白领客群购置该项目，即可作为投资项目，也可用于自住。

    住宅市场调控或给商业地产带来利好

    从以往的经验来看，住宅市场的调控政策出台后，资金会从住宅市场流出，其中一部分会转而分流投向股票、银行金融产品等领域，但很大一部分会流向不限购不限贷的商业地产市场。因此，新一轮住宅调控政策的出台，对于商业地产来说是利好消息。

    在投资商业地产方面，投资一手还是二手商业项目，要根据客户的具体投资需求。以投资商铺项目来说，一手商铺项目主要在外围，特点是处于外环外、面积较小、总价较低。不管是自主经营还是统一管理，都是以投资性为主。而二手商铺，面对的客群比较单一，以客户自用为主，对商铺所在的地段、面积会有较为明确的要求，而地段位置较好的二手商铺价格较高，税费也较高。

    一手商业地产投资建议

    陈薇 上海中原地产工商铺一部销售代理部总监

    一手商铺投资一般分为两种类型，一种是沿街型的商铺，一种是商场类型的商铺。在资金允许的情况下，建议投资者尽量去投资沿街型的商铺。

    一方面，沿街商铺能够独立经营，一定程度上可规避经营上的风险；另一方面，其灵活性和独立性相对商场商铺要高得多。商场型的商铺独立性方面会相对较差，但总价上会相对较低。

    在选择商场型商铺的时候，投资者一定要注意两点：

    首先，是开发商的实力背景。开发商是否知名，资金等方面能否保障今后的经营。

    其次，是商场经营的规划，招商运营的情况。在业态方面，还是建议选择综合体，因为集吃喝娱乐购物为一体的综合性商场相对于单一的商场运营的成功性会更高。建议投资者要实地考察，进行深入的评估。

    傅皖凌 上海中原地产工商铺一部一手销售部总监

    投资客户在做商业地产投资的时候，首先需要关注的是项目所在的商圈。投资者不能只看眼前的现状，而是要看政策是否扶持这个区域，因为区域的潜在价值很重要。若政策扶持该区域，那么就会引进很多企业和高端人才。

    比如张江板块，虽然地理位置比较偏，但高科技园区概念进入后，园区中的IT从业者带动了张江板块内的别墅市场。所以，区域对于投资者来说非常重要。

    其次，是交通的便利度。对于企业来说，完善的交通配套会给企业密集的经济来往带来便利；对投资者来说，便利的交通也会方便其去打理投资的项目。

    目前，很多商业地产都有代为管理的经营公司，会对项目有统一的管理，这可让投资者省去很多来回奔波的时间，以及打理项目所花费的精力。在投资酒店式公寓方面，周边有客群和企业来支持入住率，满足出租的量，则是适合投资的。