珠江新城新上市的超甲级写字楼“5字头”吹风价已不再

　　近年来，整体楼价飞涨、住宅持续限购加上“地王效应”的拉动令广州写字楼市场持续攀高，至今年中出现了突破6万元/平方米的史上最高价位。

　　但进入2013年11-12月以来，记者发现写字楼市场高涨的行情，却开始随着整体经济的变化而稍然止步，在售项目价格普遍滞涨甚至优惠有望加大；而许多准备上市的新项目，在定价上都比之前要谨慎得多。珠江新城新上市的超甲级写字楼，“5字头”、“6字头”的“吹风价”已不再，开始出现了“3字头”、“4字头”的新品。

　　在售项目滞涨，新项目吹风价降低

　　提起近期广州写字楼市场的变化，中立地产董事副总经理文志雄感叹：“写字楼市场的涨跃总是会跟整体经济有着密不可分的联系。目前整体经济持续不振，当然会影响到广州写字楼市场的销售。”

　　文志雄分析道，住宅限购三年加上股市持续不振，把不少资金都挤到写字楼市场。今年前三季度，广州的写字楼一直非常红火，价格也一直在攀高，市场吸纳量也非常高。

    在最主要的供应地珠江新城，几乎每有新货推都很快有人接手，二手市场也比较畅旺。不过进入第四季度，特别是11-12月以来，这股投资热潮却开始出现了变化。广州写字楼新项目的去货率明显比年初、年中要低得多，二手交易量也少了，价格也跟着滞涨；而为了冲年度任务，在12月甚至已开始有项目推出更多优惠来吸客以求更快回笼资金。

　　文志雄介绍说，随着市场行情生变，发展商们对新项目的定价也开始变得谨慎。一些新项目的“吹风价”不再一味攀高。比如即将开售的环球大都会、富力盈耀广场、珠控国际中心，还有与珠江新城仅一路之隔的富力盈东广场等，据透露价格都不会再打破最高记录，价格大多在“4字头”上下，甚至还开始出现“3字头”起的今年低位。文志雄预计，“未来一段时间，广州写字楼价格高涨的行情应该会继续回稳”。

　　整体经济不明朗，影响写字楼市场

　　为什么行情会在年底突然走低呢？文志雄指出，主要还是因为整体经济环境的影响。他分析道，“十八大三中全会后，‘京七条’、‘深八条’、‘沪七条’、‘穗六条’等地方性的房地产调控新政频出，未来楼市整体走势不太明朗，令个体投资客开始出现观望。另一方面，因为整体经济持续未振加上中央对猛刹‘楼堂馆所’建设风，企业们在年底也往往无暇顾及固定资产投资，之前曾一度盛行的国内大企业购买写字楼的热潮在年底已不再；而外资的大面积收购案也因国际经济形势的变化而消失。“在机构承接力的减弱和个体投资客观望情绪上涨的双重夹攻下，写字楼市场出现回落是难免的。毕竟，写字楼价格是与大经济环境息息相关的，只有大经济环境出现向好局面了，写字楼的价格才有继续高攀的可能。”

　　巨额供应拉低租金，写字楼回报走低

　　除了整体经济大环境的影响外，记者采访发现，近年来广州写字楼市场特别是珠江新城巨量的新增供应令空置率走高，租金下行压力增大，投资回报走低，也是影响写字楼价格继续高攀的一大原因。

　　来自戴德梁行的数据显示，仅在珠江新城，目前已交付使用的甲级写字楼就至少有15栋，总体量超过150万平方米。而来自中立地产的统计数据更显示，未来5年内，仅珠江新城就将新增约146万平方米的甲级写字楼。这些新项目包括大家期待已久的周大福中心（西塔）、天盈广场、环球大都会、富力盈凯广场、富力盈耀广场、珠江城、高德广场四期、雅居乐中心、侨鑫项目等等。

　　随着大量新项目的集中投入使用，广州写字楼市场的空置率正逐步走高，供过于求的矛盾正日益凸显，写字楼市场租金出现了比较明显的下行压力。来自高力国际的统计数据显示，大量新增供应的入市和低迷的市场需求，促使广州全市甲级写字楼整体空置率在今年第四季度已上升至24.5%，其中大量的空置面积主要来自珠江新城新增的写字楼。

　　戴德梁行策略发展顾问部高级助理董事林力强指出，“因为供应量巨大，广州甲级写字楼的租金涨幅一直跟不上价格的涨幅，目前租金回报率大概为5%，而珠江新城一带大概要略低些，只有约4.6%。与北京、上海相比，珠江新城甲级写字楼因为租金上涨不快而投资回报普遍要低1%-3%以上。“以往曾高达5%-8%的租金回报率，如今已经不再”。

　　投资提醒

　　写字楼回报仍高过住宅

　　值得一提的是，虽然回报走低，但与住宅相比，广州写字楼的租金回报虽然因为租金涨幅跑不赢价格而一直在收窄，但其整体租金回报却仍比住宅更有优势。

　　广州高力国际办公楼服务业主代表部副董事刘凌晴指出，目前广州住宅的租金回报普遍只有2%-3%，而写字楼却通常达到4%-8%，个别项目甚至能达10%，未来就算因租金难涨而有所收窄，但单纯从租金收益看，毕竟仍会比住宅还要划算。而且长期看，随着两三年后新写字楼项目逐渐被市场吸纳，广州写字楼的租金仍会有继续往上走的可能，所以长期看，投资写字楼仍大有可为。另外，住宅方面受政策因素影响较多，市场波动大；所以说，从投资风险看，写字楼也比住宅更有保障些。那跟商铺相比又如何呢？中立地产董事副总经理文志雄表示，写字楼通常不需要“守铺期”，回报也更快，投资风险自然也相对更低。

　　写字楼更适合买家长线投资

　　与投资住宅相比，写字楼投资更考眼光和耐性，更适合做好长线投资准备的买家。中立地产董事副总经理文志雄指出，写字楼的交易税费比住宅要高得多（通常住宅交易税费1.5%-3%，但写字楼最高的却达14%）。所以说，短炒的方式，在写字楼投资市场是不可能获得很大收益的。

　　虽然等周边成熟、写字楼升值后出售也能获得较好回报，但对写字楼的投资客们来说，出手前仍更应该看重租金回报究竟合不合算。通常来说，如果租金回报率能超过5%的项目，爽快出手是没有问题的。另外，由于写字楼通常面积较大，就算小型写字楼面积也大多要超过100平方米，其管理费标准更比住宅高得多，甲级写字楼普遍达20-30元/月/平方米，其日常管理费等将成为一笔不菲的开支，遇到空租期时，业主的成本比住宅要更大。所以在出手时，投资客们还更应该多考虑写字楼的租赁稳定性，是否能稳定出租将直接影响到写字楼的价值。为减少空置成本，出手时应选择区位成熟度较高，物业综合质素较好，物管过硬、进驻率高、面积适中的写字楼。