二手房交易中如何选择中介公司？
- 杭州写字楼网
- 2014/3/9 16:50:33
一般而言，二手房指的是交易前已经有过一次交易的房屋，比如二次交易的经济适用房、已购公房、商品房、以及已形成事实交易但不具备所有权的房屋。严格来讲，二手房指的是已由房地产权登记中心登记并发放房地产权有效证件，可在房地产二级市场自由流通的房屋。
二手房交易是否必须通过中介呢？答案是否定的，因为“可以”只是法律鼓励性用语，而不是强制性用语，也就是说当事人可以委托代理人，也可以不委托代理人。而且，代理人的范围并没有限制在房地产中介公司，其他专业人士比如律师等也可以作为代理人，为当事人提供更好的服务。
律师建议由于二手房交易信息松散，交易环节复杂，涉及法律问题较多，因此，在不具备交易信息和专业知识的情况下，委托代理人代为买卖二手房较好。
那么，怎么样可以选到一家好的中介呢？
评价一家中介是否优秀、正规的几个主要指标如下：
1、看注册手续，审查他们是否具有从事房地产中介服务相应的资质、资格、执业许可和营业执照。 从事房地产中介服务，必须有《工商营业执照》和《房地产中介资质证书》，两者缺一不能营业。作为一名合格的房地产经纪人，他必须持有《经纪人资格证书》和《房地产经纪人专业资格证》，两者缺一都不称职。
2、看经营范围，审查他们经营范围中是否包含你咨询委托的业务，若没有得到工商行政管理部门许可，随意扩大经营范围，也不可信。
3、看经营规模，审查他们从业人员的人数、是否有分店、分所等等。
4、看经营场所，审查他们的经营场所是否正规、是否固定。如果他们只是一间房几张桌，随时要逃跑的话，还是免谈吧。
5、看业务水平，审查他们是否具备较高素质和丰富办案经验，例如成功案例的多少等等。
6、看口碑形象，审查他们是否有被投诉、被起诉的情况发生。
7、看收费标准，审查他们的收费标准是否过高或过低，过高不一定好，过低就更不正常。
一般而言，正规的房地产中介机构管理都比较规范，会在显目位置注明各类收费项目、服务内容、计费方法及收费标准。
总之，一个规范、合法的房地产中介机构必须同时具备以上几个基本条件，否则，其服务的“诚实、客观、公正”性必然应受到怀疑。
选好中介后，一定要注意签订合同，特别是格式合同中的“霸王条款”、阴阳合同等：
1、尽量使用官方标准合同或示范条款，并根据自己需要签订补充合同或补充条款。
2、如果是对方提供的格式合同，那么，在签订合同前，应请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“霸王条款”，增加自身需要条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失的发生。
3、不偏信中介一家之言，如遇税费问题，拒绝签订“阴阳合同”。
4、格外小心定金、诚意金、违约金条款，认真审查房屋权属、交易税费细节，如有遗漏，请签订补充协议或补充条款。
选择中介时应当注意的几个法律问题：
1、主动查询审核中介人员档案信息，如完整单位名称、负责人姓名、经营范围、执业经纪人姓名及证号等等。如果发现中介未经备案、注册登记或执业经纪人的证号名不副实，应立即停止交易，向有关部门核实、举报。
2、谨慎交付个人资料，避免在合同签订前就把房地产证、身份证、私章等个人资料交给了中介，使其有可乘之机，引起道德风险和法律纠纷。例如，一些不法中介往往会利用这种机会，不让上下家见面就自行把合同签好，或者仅仅让上下家在合同上签字而不让他们看合同具体内容，从中赚取差价。律师提示：在这种情况下如出现纠纷，即使二手房买卖双方能够提供确凿的资料，但由于买卖合同已经生效，法院也很难保障他们的合法权益。
3、要求中介组织买卖双方见面，认真审查交易房屋的权属状况和使用现状，避免中介“低吸高抛”赚取差价。律师提示：如果中介已经收取房屋买卖中介费，那么就不能在中介服务时违规获取房屋差价，否则，构成不当得利，应当予以返还。
4、讲清中介费用所包含的项目及支付办法，避免中介“乱设名目”违规收费。律师提示：中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余所谓的垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。对于违规收费的，多收的要依法退还，并承担行政处罚责任。
律师表示能否选到一家优秀中介，其前期资格、资质审查很关键。如果您对中介机构、中介人员的资格、资质真实性、合法性有所怀疑，建议您到中介协会、行政主管部门进行查询、举报或投诉，以免受到“黑中介”、“黑律师”的侵害。另外，选定中介后，一定要签好合同，并注意审查合同签约方式和合同条款，以求减低纠纷发生，妥善解决纷争，维护自身合法权益不受侵害。
如何避免与中介发生纠纷？发生纠纷后怎么办？
从现有案例来看，委托人与代理人发生的纠纷类型主要有：
1、定金、诚意金、保证金的交付与退还；
2、交易房屋使用年限、面积缩水，质量不符；
3、房屋产权不能过户；
4、房屋交易税费的承担以及前期物业管理费、水电费的清理；
5、房屋买卖与现有租赁冲突，房屋共有权、优先权与处分分冲突；
6、中介吃“差价”，履行合同不力等。
从我国现行立法、司法以及商业惯例来看，解决纠纷的方式主要有：双方协商解决、第三方中间调解、申请仲裁、法院诉讼等。其中，协商解决和调解方式，比较节省时间和成本，也不易因“诉”而伤到大家“和气”；仲裁和诉讼方式，时间比较长，费用比较高，而且容易伤到大家“和气”。但是，仲裁和诉讼方式，是当事人解决纠纷陷入僵局后的唯一维权方式，而且一旦裁决，将使当事人意志上升为国家意志，从而使争议解决办法具有国家强制执行力。
律师建议：
第一，如果一份合同其交易各方权利义务非常明确，具有实际可操作性，而且违约责任条款设计周全合理的话，可以大大降低纠纷的发生。例如，如果合同中明确规定迟延付款违约责任大于银行利息时，违约方的违约成本将远远大于其“不当得利”和对方维权成本，那么违约方将不会轻易违约，即使违约也会尽快纠正。另外，在解决纠纷方式上，如果选择在原告所在地法院起诉的话，那么将有效制止对方恶意违约；如果选择仲裁的话，那么在解决纠纷时间上，将非常迅速，而且可以将仲裁产生的律师费、仲裁费转嫁到败诉方身上，减轻自己的维权成本。
第二，如果矛盾一旦发生，请尽早明确矛盾的焦点，并围绕焦点保全相关证据，例如收集因交易产生的合同、交谈记录等。如果证据不全的，请尽快补办手续，例如补签合同，书写备忘录、录音等。至于证据保全的技巧，请咨询律师意见。
第三，如遇纠纷发生或对方恶意欺诈、刑事犯罪的，请立即中止交易，将自己财物取回，终止应付财物的交付，并尽快向工商、公安部门查询、举报和投诉，必要时请律师帮助，作好诉讼准备。
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- 来源：新华网
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