春节前后本是工商活动“半静止”时期，但深圳二手写字楼的交易却提前迎来暖春。办公楼成交一直较为活跃的罗湖，趁着深圳整体市场环境的暖意，开年就创下2013年以来写字楼成交量的新高。

    根据深圳市规土委的统计，截至今年2月底，深圳二手写字楼的成交有九成以上集中在罗湖和福田，其中，罗湖区的人民南和蔡屋围片区，以及福田中心区的二手写字楼交易市场尤其活跃。值得一提的是，罗湖区在1月份创下了40套写字楼的成交量和3928平方米的成交面积，超过了去年12月成交量和成交面积的两倍。

    而从去年下半年开始，罗湖写字楼的空置率就不断刷新该区历史最低记录，平均租金亦跟随深圳的写字楼租金上涨大势，相对更缓慢的升幅、更多样的价格区间令中小企业更青睐罗湖，许多金融机构在寻觅办公地点时将区位锁定在罗湖，中介感叹“客户多，房源少”。

    在美联物业全国研究中心高级主任何倩茹看来，罗湖的京基100、地王大厦等甲级写字楼对知名企业而言魅力不减，而一批性价比较高的乙级写字楼也可以为企业提供更多选择；加之以30多年时间积淀下的周边配套和商贸氛围，未来罗湖的人民南、国贸、东门一带仍会延续办公旺区的地位。

    罗湖区域均价较低
    首季租金上涨平缓

    “今年开年的第一任务是找块更大的地儿办公。”正在地王大厦看房的某投资公司行政人员王先生说。开春以来，换写字楼成为深圳一些企业的重要任务，最近一段时间，王先生受老板委托四处寻觅办公场所。他所在的公司办公地点设在国贸商业大厦，因为公司业务扩大人手增多，之前的办公室就显得有点“挪不开身”。虽然地方不好找，但王先生的标准很明确——继续留在罗湖。

    高力国际去年四季度的报告显示，临近年关时，有不少罗湖企业开始频繁挪窝，但“搬迁范围基本都没有跳出罗湖区”。彼时，罗湖的写字楼空置率平均为8%，比去年三季度下降了2个百分点。而根据美联物业近期的观测，春节后这一比率还在继续下降，“罗湖写字楼的空置率一直很低，有一些（企业）跨区搬走了，很快也有新的企业补充进来。”美联物业全国研究中心高级主任何倩茹说。

    “罗湖的写字楼租金上涨比较缓慢”，中原地产深圳写字楼部总经理范进佳分析，整个罗湖的写字楼市场都跟随着深圳写字楼租金的整体趋势上涨，但跟甲级写字楼比较集中、市场反应比较快的福田中心区比较，罗湖的上涨幅度相对较小。他表示，今年二季度，罗湖写字楼租金均价“可能还会再涨5%，或者再多一点”。

    本月初，有媒体综合中原、美联、港置等多家地产公司的数据指出，当前深圳写字楼租价比年前整体上涨10%左右。而根据中原地产提供的今年2月的写字楼租金均价，在罗湖的甲级写字楼中，只有地王大厦同期涨幅达到13%，京基100大厦、嘉里中心的平均租金分别上涨了6个、7.5个百分点。世界金融中心的平均租金涨幅仅为3%。

    一批罗湖的乙级写字楼亦比较符合中小企业的价格承受能力。根据中原地产的统计，在罗湖的乙级写字楼中，租金同比涨幅较大的是太平洋商贸大厦，上涨19.7个百分点，今年2月均价为85元/平米/月。租金均价较高的是深业中心，为125元/平米/月，同比增长13.6%。而国贸商业大厦、鸿昌广场等写字楼租金涨幅在5%左右，深房广场的平均租金在乙级写字楼中较低，为65元/平米/月，与去年同期相比几无变化。

    何倩茹也指出，尽管2011年京基100大厦的入市带动了整个片区租金的上涨，但罗湖写字楼的区域均价在原特区内几个城区中算是比较低的。“特别是地王大厦、嘉里中心和世界金融中心这几个比较好的办公楼，它们的平均租金是150—160元/平米/月，在福田，类似的物业平均租金可能要达到180元/平米/月”。

    罗湖新公司“井喷”
    觅楼难寻大场地

    今年春节过后，深圳写字楼呈现“租单凶猛”的状况，与往年春节前后二手写字楼市场的“休市”状态形成鲜明对比。根据中原地产的统计，相比去年四季度的成交情况，今年第一季度深圳写字楼租赁增长了30%，“今天放租，明天签单”的情况常常发生。

    “我手上有好多客户想在国贸一带租办公楼，有很多想要大单位的，至少都是半层”，在国贸商圈，地产中介廖先生告诉记者，开年以来，整个深圳的写字楼租赁都很火爆，许多租客直奔罗湖而来，“客户多，房源少，很多人都找不到办公的地方”。他上周刚揽下的四单活儿，都来自大型投资融资公司，办公地点都锁定在国贸旺区，而且都想“拿下整层楼”。

    范进佳分析，租单猛增的一大原因是工商登记制度改革，“我们大概了解了一下，今年新注册的公司比去年同期增长了1.5倍”。他认为前海概念也是新公司“井喷”的重要原因，“许多公司在前海注册，前海暂时没有地方给他们办公，他们会选择到福田区、罗湖区。他们办公需求比较低，承租速度比较快，价格接受度也比较高，因此整体拉动了写字楼租金的成长”。

    据媒体报道，中原地产将近日接触到的租客做了统计，有七成来自前海新注册公司，其中，金融行业占50%，而投资业和物流业也占较大比重。范进佳表示，前海新注册公司达到4000多家，这个数字预计到年终“还要再翻一倍”。

    港置地产工商铺总经理张栩哲对年后租赁有另外的解读，据他分析，也有相当部分的公司是因为业务扩充而寻找新的办公室，“深圳是全国中小企业最多的城市，这些企业成长周期快，租约往往就签一两年，要么走人，要么扩充办公室”；另一方面，持续的雾霾也令一些跨国公司开始“挪窝”，把原先设在北京、上海等地的总部迁到深圳来。

    综合美联、港置、中原等地产公司的一线中介人员提供的信息，不难发现， 大面积的单位和优质的办公楼，在罗湖的供应仍相对不足，而小面积单位的成交则比较活跃。

    “现在罗湖的办公楼很少有空置的，1000平米以上的办公用地就更少了”，廖先生坦言，最近租赁行情较好的是嘉里中心、深华商业大厦、深房广场和发展大厦，“但也只有一两个小单位空着”。而京基目前还有部分小面积和大面积的单位，“价格最低的也要100多元/平方米/月，高楼层月租可以去到280/平方米”，一些价格承受能力比较好的公司会选择从地王、嘉里搬到京基。许多公司因为找不到足够大的场地，只能分两地办公，“一个楼上，一个楼下”。

    “经济适用楼”投资回报率超5%

    今年，深圳将有7栋甲级写字楼入伙，搜房网预测，深圳甲级写字楼存量将被推高21.7%。据统计，前海规划的写字楼体量为1200万平米，福田CBD现有写字楼体量约500万平米，预计未来将超过1000万平米。而在罗湖2230万平米的旧改规划产业面积中，写字楼仅占13.5%。与南山和福田CBD写字楼的“井喷”态势相比，未来罗湖写字楼的供应相对缓和。

    入市两年多的罗湖乃至深圳地标——京基100大厦如今已经消化大半，今年年中之后，福田的太平金融大厦等甲级写字楼也将陆续入市。罗湖甲级写字楼相对稀缺，乙级写字楼楼龄较老，它的办公旺区地位会被撼动吗？

    “如果要给罗湖的办公楼一个区别于其他区的定位的话，我会用‘经济适用楼’来形容。”何倩茹说。在她看来，罗湖写字楼的优势是价格合理，配套完善，承租成本低，“在这个老区，无论你做什么行业，都有上下游企业可以跟你做生意，这种集群效应会给企业节省非常多的成本”。

    而范进佳也分析，一个办公旺区商业配套的形成需要五年、十年甚至更长时间，最早建成区罗湖显然更有积淀。“在罗湖这样的老城区，下了班可以在公司附近吃个饭、逛逛街、喝杯饮料，而且不会太贵，这样的环境不是新建的写字楼群能比得上的。”他说。

    对价格承受能力较弱的中小企业来说，在罗湖寻找办公场所的价格弹性更大。“租金从60元/平米/月到180元/平米/月，在罗湖都能找得到，而且量还不少”，港置地产公司写字楼中介谭先生告诉记者，相比罗湖写字楼价格档次较多的状况，在福田中心区办公，承租成本会更加高昂，“不管怎么选，福田中心区100多元/平米/月以上的租金都是摆在那里的，而且受中心区甲级写字楼的推动，一些写字楼的价格是虚高的，相比之下罗湖写字楼价格更实在”。

    关于租金回报率的一组数据也印证了罗湖写字楼的较高性价比。何倩茹介绍，“罗湖一般写字楼的回报率都在5%以上，而同类写字楼在福田、南山的回报率大约在4.5%左右”，因为“越成熟的商圈，投资回报率越高”。

    搜房网的报告亦指出，尽管在绝对价值上无法超越福田CBD和前海中心，但蔡屋围等写字楼群的投资回报率堪称最高。另外，“福田中心、前海中心未来几年均处于供过于求状态”。去年年底，一家私人企业还购买了地王大厦2000平米的办公面积。

    在范进佳看来，其他区的成长必然会对罗湖产生一定影响，他将大公司迁出罗湖视为正常现象，“中小型投资公司、大型物流公司，还是会选择在罗湖创业，每个城区的定位和支柱产业是不一样的”。他认为，尽管一些金融公司搬到了福田，但是诸如中国银行、建设银行等银行总部仍在罗湖，“未来罗湖仍然会是金融中心”。

    根据高力国际的分析，目前在深圳写字楼的租用客户群体中，在罗湖的企业主要是电子通讯、金融保险和专业服务业等行业；福田以金融和专业服务类企业为主；南山区则以科技、贸易和设计创意型客户居多。而深圳美亨投资咨询公司的另一份分析表明，罗湖城市更新的定位与福田CBD、前海有明显的差异，“罗湖更看重强化自己的‘国际消费中心’地位……届时将吸引大量商贸企业进驻，同时产生极大量的中小企业，带来大量的写字楼需求”。

    “罗湖的高端客户对写字楼物业的升级换代需求比较强烈，好消息是，罗湖的旧城改造已经开始了，蔡屋围的新一轮改造也会拉开序幕”，何倩茹表示，相信罗湖未来会有更好的办公环境，“很多企业还是会选择罗湖”。