尽管杭州楼市已度过最难熬的一段时间，但整个市场仍显疲软。也正因为如此，近段时间，围绕在杭州楼市身上的传言仍然不少，有继续看空杭州楼市的，也有力挺杭州楼市的；有传言政府会出手相救的，也有认为一切让市场做主的；有开发商大声宣布降价销售的，也有更多的开发商在冷眼旁观的，莫衷一是。但也正因为如此，才构成一个虽说不确定，但更具讨论性的楼市。

    那么，杭州楼市到底处境如何？对于未来，开发商们又是如何看待的？我们这些不是真正业内的人士，事实上不能完全体会到一线开发商的想法。因此，为了最为真实地呈现开发商在这个阶段的想法，我们特地选择了9家外来的开发商的负责人，对目前楼市最为关注的十个话题，做一个最为深入与直白的回答，从中可以窥探出整个市场核心从业人员的心声。而之所以选择9家外来的开发商，是因为他们来到这个城市还不是太久，以他们的直接去判断这个城市，更具说服力。

    我们选中的9家外来开发商，分别为九龙仓、招商、融创、景瑞、中华企业、富力、融信、佳兆业和中化方兴，他们来自五湖四海，他们用自己的方式传达对杭州楼市的本真理解。

    如何看待市场上个盘频降的现象

    刘涛立（佳兆业地产杭州公司营销总监）：市场个盘频降的问题，正如用词“个盘”一样，各家有各家的情况和打算，当然也有市场整体氛围的缘由。资金问题、产品结构性问题、战略主力改变等等都有可能成为降价的主要因素，市场一片凋零的气氛也催化或加速降价这一过程。

    戴正芳（中华企业股份有限公司集团市场部经理）：事实上，就项目来说都是一个整体。而每个企业的营销策略、资金实力各不相同。因此，对于个别项目在某一阶段的降价行为，只能说是企业对自身产品在营销过程中的再次定位。通常来说，个案的降价行为主要是因为上述原因，当然，也不排除整体市场不好而降价的。

    杨晔（杭州富力房地产开发有限公司总经理）：我们认为，降价是局部地区个别楼盘的单独现象。这种选择是企业基于自身的需求及周边市场竞争的情况综合做出的运营策略。可以看到，这样的项目所处的区域供应量极大，而且项目之间的同质化非常严重，产品核心竞争力的缺失势必导致竞争退化到价格的层面上。

    你认为楼市还存在进一步大规模降价的可能吗

    佳兆业：进一步、大规模、降价这三个词要分开来看。杭州市场历史高位的存量这是不争的事实，住宅结构性存量特别是大户型（超140平方米的单位）住宅存量去化缓慢、存销比大也是不争的事实，限购政策后导致新拍土地，产品定位的趋同从而导致区域同质化，甚至全城同质化产品的竞争加剧，这些都是促使市场进一步采取行动包括降价动作的因素。同样公司策略不一样、所处区域不一样、手上存货结构、面临的客户群体不一样，对于相同的大市场环境采取的动作也不尽相同。加上从13年拍卖土地情况的价格来看，市场大多数开发商特别是去年进入或拿地的开发商，现在的周边产品售价对于这些开发商拿地成本来说好多已经在亏损了，除非进一步割肉出局，否则他们手上能进一步降价的空间非常小。因此我认为市场政策环境不变化，多点状的降价行动还会进一步发生，大规模的降价，现阶段还难形成。

    中企：杭州楼市总体上不存在进一步大规模的降价可能，部分的降价楼盘出现了低于成本销售的情况，我们认为这是个别现象，因为不可能出现行业普遍亏损的现象。而中心城区、稀缺资源占据区域、或者有明确的发展前景的区域价格即使下降，也会率先反弹，最终获得价格支撑。

    富力：对于刚才说到的那些区域，如果不注重产品价值的塑造及品牌的树立，势必面临销售的压力。但是企业运营也会考虑成本、现金流等因素，同时不同板块所面临的情况也有很大的区别，所以具体的决策还是要看各家的情况。

    你是如何看待杭州楼市的高库存的

    佳兆业：高库存是不争的事实。但库存也要分产品、结构、区域来看待。住宅和商办库存，虽然情况都不好，但商办类产品库存更加严峻；从结构上来看，住宅产品大户型（超140平方米的单位）住宅存量更为严峻，好多都是从11年以来就存在，至今未怎么动过；区域来看就更加的不均衡了。

    高库存的“高”的理解除了相对历史来说，更要同市场需求来对比。限购限贷政策后，导致住宅类产品需求越来越单一，新增需求也越来越难形成，而且新增的需求基本都是流入式的，数量上来说这非常的有限，杭州内涵的需求一直被压抑，这是高库存的主要原因之一。当然政府无节操的土地出让也是导致高库存的重要因素。

    中企：杭州风景秀丽气候宜人，是浙江的杭州、全国的杭州，杭州楼市的购买群体不仅仅是针对杭州本地，因此高库存对杭州来说并不是一个太大的问题。而且，杭州的供销比没有超过2，还是属于合理范围，远比有些城市健康。另外杭州的商品房品质在全国来说是数一数二的，这可以说是高库存带来的附加值。

    富力：杭州的库存看总量不少，但是存在结构性的区别。从数字上看，市场主流去化的中小户型库存量并不太高，同时不同的板块的库存量也有很大的差距，有的区域甚至还处于低供应高去化的良好水平上。所以具体情况要具体分析。

    在你看来，杭州楼市目前遇到的最大问题是什么

    佳兆业：市场的主要问题永远是供应同需求这一对欢喜冤家，杭州市场的主要问题也离不开这个范畴。具体来说：大供应同有限需求的不均衡、供应结构同需求结构不均衡、成本和售价不均衡是这一主要问题在杭州的表现。

    中企：政策的限购，金融的不支持以及购房者的信心问题。

    富力：现在杭州城市发展非常迅速，政府通过土地拍卖也获得了很大的城市运营资金。但是随着拍出的土地迅速建设并交付，住户对大量的市政、商业、学校等配套设施的需求也将迅速地扩大，如果配套速度跟不上城市发展的脚步，将会造成很大的不便甚至城市问题，所以这方面我们希望也能够健康而迅速地发展起来。

    你觉得政府出手救市的可能性有多大

    佳兆业：杭州持续这样发展，政府放松之前不是市场的行政手段的可能性还是比较大的。这符合杭州的实际情况，也符合分区域调控的大方针。

    中企：不存在救市不救市的说法。经济有自己的规律，所谓救市也只不过是重新回到市场化运作的轨道上。因此我觉得“救市”的可能性还是很大的。

    富力：房地产为国家支柱产业，涉及土地、工程、建材等多个上下游领域，而且还承担着改善民生问题的重大责任，政府肯定希望这个行业能够健康有序地发展。现在杭州的房地产市场有一定的风波，但属于市场现象，企业自身也会进行调整。如果解决问题超越了企业所及的范畴的话，相信一定的政策调控也是需要的。

    如果楼市能松绑，你最希望看到哪些政策的出台

    佳兆业：市场的交给市场去解决，松绑动作可能更多地表现为去行政干预，比如说放松限购。市场化手段期望降低改善客户的首付比例。

    中企：取消限购。限购本来就是违背经济规律的一种不得已之举。通过增加供给即能提高竞争，就像李克强总理说的“市场的事交给市场去做”。

    富力：我们希望政策能够满足大量刚需人口的需求。富力所处的未来科技城区域，正处于一个打造平台与孵化基地，大量引入相关企业和外来高层次人才的阶段。随着区域和产业的不断发展成熟，产业人口也势必大量导入。中国有个说法，安居才能乐业，这些人把自己的事业落户在了这里，势必也想长居在此。我们为这部分人提供高品质的居住环境和服务，也希望真正有需求的人在购房这件事上能够没有后顾之忧。

    对于楼市下一步的演变，你是如何判断的

    佳兆业：呵呵，这个太难回答了。

    中企：针对杭州楼市来看，我觉得还是向好的。总体来说，杭州市场在这三四年里价格夯得比较实，而周边城市例如上海这几年价格有了飞速的上涨。杭州从均价超上海到现在均价只有上海的三分之二，已经具有价格优势了。

    富力：杭州的楼市发展水平很高，也十分的成熟和多元化。本土代表性企业对品质的不懈追求，以及众多全国大鳄带来的成熟运作经验，让这个市场的准入门槛日益提高。随着竞争的日益激烈，势必导致行业的洗牌，一些不以房产开发为主业、不具备专业修养及运营能力的企业将被淘汰，而专注于产品研发与打造，强化后期服务等用户体验的专业选手，将获得更大的空间。

    你觉得对购房者来说，现在是买房的好时机吗

    佳兆业：这个同地产公司买地一样，市场一片热闹，绝对不是买地好时机。市场哀鸿遍野，不论区域还是价格都有谈有的选。所以这个时候对于自住客户来说，至少有更多可以选可以谈的空间。当然永远别指望踩在市场的最低谷入市。

    中企：正是较好的时机。就如前面说的，杭州这几年的调整是对市场的一种整理。我觉得今年一定会整理到位。杭州的楼市水分在这三四年里应该已经挤压干净了。

    富力：对于西溪悦居的客户来说，能在这么一个具有巨大发展前景的地方购买一套如此高标准、高性价比的房产，可谓机会难得。

    楼市是否还有投资的价值

    佳兆业：还是一样分区域、分产品也分个人情况，从持有角度来看，投资回报率ok的产品、区域，投资价值依然存在，如果你没有更高回报更低风险的投资渠道的话。但别指望地产还有如同2009年一样的投机机会。

    中企：当然有的。楼市不论在什么阶段都有其投资价值，发达国家依然有很多人以房地产作为投资的一种渠道，只是在投资的时候要多方考虑。还是一句话：强者恒强、弱者羸弱。

    富力：随着限购、利率调整、二手房交易个税等政策的实施，房地产投机的泡沫已经被大大的压缩。但是杭州作为一个发达省份的省会，自身的资源聚集以及发展的前景非常地大，所以从长远的角度看，资产的升值还是有很大的空间。

    你们的项目是如何来应对这种局面的

    佳兆业：没条件、也没本钱去打一场价格战，甚至是跟随价格。做好产品，做细服务，做足附加值是我们的主要策略。当然不排除更加灵活地付款方式选择等等营销手段也在项目考虑范围内。

    中企：夯实品质、加强推广、提高服务。中企这些年在上海开发了不少项目，也经历了市场的反复。让我们感悟最深的就是高质量的产品以及高品质的物业服务带给产品的价格增值是非常之巨大的。例如我们在上海佘山的国际别墅，虽然产品的建造时间较周边项目为早，但由于我们严格的质量管理，以及我们旗下古北物业专业的物业服务，使得产品在二手市场的价格要高过周边项目20%！这就是品质和服务带来的威力。在杭州，御品湾也将紧紧贯彻这一方针，用品质和服务来带给购房者一个具有国际化生活体验的高端产品。

    富力：富力西溪悦居是富力地产集20年中高端物业锻造经验所呈现的精品之作，在项目定位、规划、园林、户型设计等方面都有着独特的优势，同时我们也是区域内唯一的精装产品，装修标准也非常高，所以项目具有很高的价值。同时，富力以全产业链把控及高超的成本控制能力在行内著称，同样的成本能够带给客户更多的价值与体验。这些都是周边项目及企业所不具备的。同时，未来科技城板块的供应密度并不大，产品的类型也非常多元化。因此，我们对于项目及板块的前景非常有信心。

    如何看待市场上个盘频降的现象

    沈雅琴（九龙仓杭州公司营销总监）：每个公司都有发展战略上的考虑。有些是回笼资金，有些是调整发展方向，有些是清库存。但总的来说，个盘频降都是基于目前的大市场环境而作出的适合于本公司的价格策略调整，在市场经济的背景下，这些都是合理的。

    寇建强（招商地产杭州公司总经理助理）：市场因素：市场冲高过后，自然回落，产品同质化日趋严重时，企业要想有所斩获，必须高性价比面市；战略考虑：品牌企业多数追求高周转，当前市场下，高价不可能实现快销；断臂求生：部分中小企业资金链本身就紧张，悲观看法下，早跑比晚跑要好，所以先下手为强。

    吴进（方兴地产杭州公司营销总监）：目前还不存在房价全面下降的信号，杭州、温州等多地的房价调整属于供求关系和市场状态的一种调整，降价多出现于存量压力较大的城市，而杭州个别楼盘确实出现低开、特价等现象，但真降少，假降多。房地产作为越来越成熟的行业，自然也受市场规律的影响，所以各个楼盘根据自身的销售现状与阶段资金目标进行调整，这是一种策略，“以价换量”肯定比价格不动要跑得快，都是很正常的市场行为。

    你认为楼市还存在进一步大规模降价的可能吗

    九龙仓：目前据媒体的说法，杭州已存在三波降价潮，若库存依旧高企，且市场没有实质性的好转，不排除其他开发商跟进降价的可能性，但要大规模和大幅度的价格下调可能性不大，有些板块的价格目前都是贴地飞行的，没有降价空间，且大开发商目前应该也还没有十分大的资金压力，更多的还是在观望。

    招商：大范围内的降价完全有可能，市场持续走低，已开项目普遍降价是大概率事件，新开项目普遍低开是必然选择；大幅度降价不太可能：指望降价幅度多大也不现实，因为现在在售在推项目多数已经接近成本线了，亏本甩卖不会发生，至少实力型品牌企业不会这么干，一是市场没那么坏，二是赔本买卖集团不会批。

    方兴：房地产市场有波动很正常，但因为阶段性的波动就武断做出降价预判，这本身就不符合市场规律，也不客观。当前部分楼盘降价除了受政策调控影响外，主要还是因为自身企业战略目标的需要，所以是否降价最终并不能受目前主观趋势判断的影响。

    你是如何看待杭州楼市的高库存的

    九龙仓：从2013年的去化来看，全年去化了791万平方米，去化量在近6年来仅次于2009年，并不少，但2011年限购限贷后历史库存积压，尤其大户型库存高企，改善和投资需求受抑制，2013年的新增供应量首次突破了1000万平方米，故到年底也形成了近千万平方米的商品房库存，再加上去年出让的土地可建面积突破1400万平方米，在目前开发商高周转的背景下，这些地块在今年下半年会纷纷上市，也会进一步加大库存压力。

    所以高库存是之前限购政策抑制消费、供求比失衡、新增供应加剧以及行业周转加快的多重因素的综合结果。

    招商：这是个虚伪命题，至少当前是！7万套住宅存量对杭州不是多大的事，只能说目前库存不低，但也谈不上高！结构性失衡导致了库存看似很“高”；住宅库存中，多年沉积的大户型比例不少，主流刚需产品库存不但没问题，局部可能还是紧缺的。

    方兴：杭州的高库存是市场形势所形成的，从杭州历年的走势可以看出，由于2010年的市场非常火爆，导致2011年开发商持续高供应，但限购出台，导致成交急速下滑，第一波库存形成。而2012年市场以价换量，供应继续走高，换来成交上涨，但2013年市场回暖，开发商纷纷放量，但价格开始走高，成交平稳，继续拉高整体库存，形成第二波库存。

    在你看来，杭州楼市目前遇到的最大问题是什么

    九龙仓：刚需市场下的改善型刚需被抑制：2013年成交结构中近70%的房源是90平方米以下以及2万元单价以内的房源，而目前的库存结构中较大部分是144平方米以上的改善型户型和单价2万元以上的产品。为什么？因为小面积和低总价对应的刚需客户未被限购限贷，而那些改善型客户，即便他是改善型的刚需客户，也被限制了购贷。

    土地市场失衡：和去年土地市场的火热形成的鲜明对比，是今年土地市场上的哑然，失衡的土地供应以及新地块项目的过分集中上市，从另一个角度上加剧了目前的供求失衡。

    招商：结构失衡：产品结构严重失衡；环境失衡：杭州房市与浙江民营经济关联度大，实体经济吃紧，外部购房动力不足，内生动力（新杭州人的刚需及主流人群改善）也由于两年来的清洗，消化了大部分，就像韭菜割去一茬一样，新的一茬还得等等；心态失衡：购房者、开发商、政府都存在心态失衡问题。购房者总认为还要大降，不出手；部分开发商过于悲观，甚至充满壮士断腕情怀；地方政府过于精明，过于讲政治，怕房卖不动，又怕地卖低了，且都不想当出头鸟。

    方兴：房价冷，地价高,并受限购以及二套房首付影响，会对很大部分有改善需求的客户造成困扰，整体高库存和土地供应将导致未来房价的涨幅空间有限。

    你觉得政府出手救市的可能性有多大

    九龙仓：传闻限购贷政策调整的呼声比较高。

    招商：首先弄明白两个问题：这个市场需要救么？难道吃得饱了点，消化不良就要马上吃药解救？松松裤腰带就好了！市场也没坏到需要力挽狂澜拯救的时候，政府多点市场化思维，少点英雄主义就好了，刻意去救，越救越乱，市场自己会救；什么才算救市？我认为把不合理的政策废除或政策中不合理部分调整，算不上救市！当然实际提升了人们的信心，在客观上能起到“救市”的效果。

    方兴：随着十八届三中全会之后，地方政府自主权增加，有利于各地政府针对当地情况进行灵活的微调，其实目前杭州地方政府开始积极救市，包括公积金门槛降低，以及各个有关楼市利好政策的传言，均为“业内专家“试水。

    如果楼市能松绑，你最希望看到哪些政策的出台

    九龙仓：对限购贷的政策能进行调整：能放开大户型改善型刚需的限购限贷资格；能对外地户籍但在杭就业人群的限购限贷政策进行调整；能对限价申领预售证进行放开。

    招商：限购政策要放开，人家有钱当然可以花，阻止别人花钱这种政策再不放开，有钱的人都去买海外的房子去了！限贷政策也最好能松松，二套、三套都50%即可；对应二胎放开的相应限购、限面积政策都可以放宽点；要限制恶意炒房的，比如可以提高二次交易税费等。

    方兴：放松信贷政策。

    对于楼市下一步的演变，你是如何判断的

    九龙仓：短期内不会有太大的好转，不排除有其他开发商跟进下调售价的可能性，但从长期来看，或许会有部分利好出台，在传统购房季节到来之时，或有回暖的动因。

    招商：市场面：2-3个月短期内还会有波动，3-5个月后，应该会企稳；长远看房地产持续向上是主流趋势，也是绝对的大概率事件；政策面：政府的政策一定会更加智慧，无为而治，大智慧是少插手，这个肯定是方向；需求面：城市化进程与新城镇化推进，还有很多路要走，需求也会源源不断，对杭州，城市化进程至少还有20年。

    方兴：未来楼市将是结构性调整，分层调控将持续常态化，并且会更加科学地指导楼市合理化发展。

    你觉得对购房者来说，现在是买房的好时机吗

    九龙仓：如果是自住的话，看到好的就出手吧，有些楼盘的价格下调还是比较到位的，当然你得有购贷的资格，有些改善型的刚需就是想买也没有资格了。

    招商：从整个市场面判断，大方向上肯定是好机遇，但近2-3个月不用急；从微观个盘看，部分项目可能还有价格下探空间，不一定买到最低点，3-5个月之后应该形势明朗，再果断出手为好。

    方兴：现在或许不是，但今年下半年在需求受到限购政策抑制的市场环境下，开发商为了赢得竞争，会更加主动让利客户，下半年可能是买房的好时机，但具体购房时机还要根据购房者自身需求出发。我们的项目“黄龙金茂悦”总占地61160平方米，总建面171248平方米，规划12幢18-27层高层建筑，于今年下半年全城首开，或许会是您的一个理想选择。

    楼市是否还有投资的价值

    九龙仓：很少有人现在选择在楼市投资了。在如今供需失衡的情况下，有部分楼盘会出现新房和周边二手新房价格倒挂的现象，银行的利率上浮等政策也使得投资房产的成本走高，期房的资金成本也比较明白地摆在那里，而房产税一直是一柄达摩克利斯之剑高悬头顶，若限购贷松懈，房产税出台的可能性就会很大，房产投资除非有很好的投资心态，做长线，并将自住作为购置物业的首要需求，才具有存在的意义。

    招商：整体有，但已经不能过多期望，从租售比上看，投资回报率已经较低；投资价值也存在较大不均衡性和分化性：投资价值与城市价值、区域价值高度关联，存在较大不均衡性，有的项目已经到头了，有的则绝对值属于潜力股，比如地铁物业、公园物业等。

    方兴：短线无价值，长期投资还有潜力。投机性非理性购房的时代已经不存在了，现在的房地产市场是理性与成熟的，所以，作为长远的理性投资，永远可以考虑，我们的项目“黄龙金茂悦“，择址城市的精华处，承启黄龙，文教相接，向前是黄龙、申花双CBD繁华万象，向后是百年学府群文风氤氲，并以500米的距离毗邻城西银泰，双揽卖鱼桥小学、甲级童心幼儿园两大教育资源，是投资、自住的理想选择。

    你们的项目是如何来应对这种局面的

    九龙仓：旗下项目一直在价格走势上采取的是稳健的策略，对新入市的新盘就采取平价入市的策略。

    招商：大家可能都会说练内功，但内功不是一天练成的，只有那些有积淀的“实力派”才能谈得上有内功，并让内功发挥效用；我们会把30年积淀的开发经验与杭州市场需求结合，在开发理念、项目规划、景观和户型以及物业服务等方面，用心研究潜心打造，给杭州消费者带来真诚贴心的人居新体验；产品结构上，除主流的90平方米三房外，新加入70平方米左右的精研两房，优化内部空间布局，在城市最主流地段，帮助主流客户实现“低总价、优空间、好生活”的更高追求；贴金贴银的面子工程，招商不太去做；我们更乐于把钱花在里子上，花在保障未来70年的好生活上！服务是我们的优势，我们会在物业服务和社区文化营造方面做一些尝试，让“家在情在”融入我们每个客户心里。秉承“以人为本、以客为先”的服务理念，招商地产会通过“到家”服务平台，将“管家式”、“星级式”、“一站式”的全程服务体系深入落地，为客户提供“到家”即享的美好居住体验。

    方兴：我们会牢牢把握2014年6月市场逐步好转以及下半年集中放量的“窗口期”，重视区域市场深耕，以金茂的择址眼光及产品打造，打造出超越地段的金茂悦系产品，针对市场主流群体，设计高端精品住宅来规避风险区域。我们项目的户型面积段为90-140平方米，为三房两卫和四房两卫的设计，主力户型为90平方米，是非常方正标准的3房2厅2卫1厨，我们称之为三重四得的90平方米：三重指的是三个房间三重空间；四得指的是高得房率、多得阳光、多得赠送空间、得高生活品质。整个户型南北通透，功能布局合理，更加为客户考虑到了赠送面积以及收纳空间，以及三口之家甚至三代同堂也能容纳的全生命周期的实用舒适户型。这样的户型在杭城也是极罕见的。并且和景观规划结合做到户户见景，景色均好性极佳。方兴独有的绿金理念基于对生活的理解从细节考虑，将设计新风系统保证业主在市中心、在闹市区的家里也能呼吸到新鲜纯净的空气，保证健康。

    我们提供的金茂物业，是美国第一夫人钟情的物业，曾经，31位国家元首人物访问中国，首选金茂物业。就在3月20日，美国第一夫人米歇尔访华，同样选择方兴地产旗下北京金茂威斯汀酒店。如今，方兴地产金茂系高端住品——黄龙金茂悦，首现杭州，完美诠释国宾级华宅服务品质，值得期待！

    如何看待市场上个盘频降的现象

    邵佳（杭州融创公司营销总经理）：这次祥符板块的两个楼盘降价，是个别板块的个盘行为，一两家开发商的正常企业行为不会对整体市场造成根本性的影响。

    杨剑（融信杭州公司营销部经理）：这其实是市场的正常现象，只是每个楼盘的阶段策略不同而已。当楼盘在某个特殊阶段时，会采取通过降价的形式来回笼资金。另外是否降价，也是体现一个企业实力的表现，一般有实力的企业是很少通过降价行为来获取市场份额，而是通过合理的定价稳步占有市场，这也是融信多年来开发的经验所得。

    丁浩（景瑞地产杭州公司营销总监）：应对市场的合理的企业自身行为。

    你认为楼市还存在进一步大规模降价的可能吗

    融创：从3月份开始，杭城的住宅成交可以说是量升价稳，所以我认为不会出现进一步大规模的降价。

    融信：一般是不会的。整体房地产基调是稳重渐涨的，未来大涨或者大跌的可能性非常小。今年年初虽然有些楼盘是有降价，但我们还是可以看到更多的楼盘没有通过降价依然持销。如今的市场更趋于理性，只有好的产品好的开发品牌，才能受到市场认可。

    景瑞：不排除杭州个别楼盘，个别区域大降价的可能，但区域为远郊片区，或个别企业因资金链紧张而导致的甩货。

    你是如何看待杭州楼市的高库存的

    融创：高库存是杭州楼市的一种表现形式，但不是全部，不能由此就悲观看空后市。从细分市场存量来看，余杭、江干等区域存量有点大，但主城区如上城、下城和西湖的供需关系还是很健康的，只用“高库存”来形容市场是片面的。

    融信：库存在全国是很普遍的现象，高品质、高附加值产品去化量依然稳定，未来项目比拼就在于产品品质、综合质素。

    景瑞：12万套中，3万多套为写字楼、商铺等商业性物业；余杭还3万多套，萧山近2万套，市区真正住宅库存为4万套左右，且多位大户型，从这个角度看，库存并不高。

    在你看来，杭州楼市目前遇到的最大问题是什么

    融创：虽然这次的降价行为是个别的，但是的确引起了一波蝴蝶效应，消费者对市场的信心不足，观望情绪加重。

    融信：这是全国性存在的问题，不单是杭州单一的问题。供应量越来越边缘化，购房者可选择的区域离主城越来越远，从杭州看，目前的之江、临平、下沙等区域，供应量非常大，从而形成了一定的竞争态势。

    但从整个市场看，杭州的需求量并不仅限于本城，整个浙江的购房者都存在，我们对杭州市场还是比较有信心的。

    景瑞：1，需求量的问题，需要时间来补充客户量；2，限购问题，改善性需求被压抑；3，部分媒体过度炒作导致的观望。

    你觉得政府出手救市的可能性有多大

    融创：可能性比较大，一是目前的存量比较大，以及市场的观望氛围比较重，另外，去年政府出让的大量的高地价土地在今年也将陆续入市，每个公司对去化量和售价都有要求，所以采取一些房产的刺激政策才有利于整个市场的平稳发展。

    融信：作为开发企业，不会完全依赖与政府救市，只有打造高性价产品、更优质的服务、更可靠的品牌保障，才能屹立于市场。

    景瑞：杭州市政府会部分突破目前“双限”的框架。

    如果楼市能松绑，你最希望看到哪些政策的出台

    融创：取消限购限贷。

    融信：对于政策方面，作为开发商，我们更希望政府能出台一些有利于市场稳定健康发展的措施，打造一个公平的环境，让更多有实力的开发商，来打造高品质、有价值的产品。

    景瑞：1，取消限购；2，降低贷款利率；3，降低土地成本。

    对于楼市下一步的演变，你是如何判断的

    融创：从几个方面综合来看，首先，房地产行业依旧是支柱性产业，其次，城市化进程的加快，对楼市的作用越发明显，对房地产市场的支持政策也会更多，同时，杭州是个非常宜居的城市，百姓对于“居者有其屋”的观念是根深蒂固的，新杭州人的刚需和老杭州人的改善型购房需求是旺盛的。整体判断杭州房地产市场未来将向着更加健康、稳定的方向发展。

    融信：稳中有升，市场越来越理性。

    景瑞：如果出台相关政策，下半年楼市会好转。

    你觉得对购房者来说，现在是买房的好时机吗

    融创：买房和炒股有异曲同工之妙，我认为现在是一个好时机。

    融信：对于有需求的购房者来说，任何时候都是好的时机。不动产从长远角度看都在稳中有升，关键在于买什么样的房子。对于好的地段、好的产品、好的品牌，综合素质高的产品，肯定是值得购买的。

    景瑞：降格降到位的，确实有购房需求的客户可出手。

    楼市是否还有投资的价值

    融创：房产的价值不仅包括投资价值，消费者更加关注的是其居住价值，从当前市场来看，房产品的投资价值在被挤压，目前购房主要目的还是改善居住环境，改变生活方式。

    融信：买房从本质上来说就是投资，合理的投资也是政府鼓励的。

    景瑞：长期看有上升的空间，目前满足自住的需求。

    你们的项目是如何来应对这种局面的

    融创：融创作为新进入杭州的房企，我们对杭州市场是充满信心的，我们会按照企业的发展战略，做好每个项目的市场定位、客户定位，精心打造产品品质，将每一个项目打造成为区域的新标杆，让每一位购房者享受高品质的居住感受，深耕杭州市场。

    融信：融信从拿地开始，就会对市场进行深入了解。对于蓝孔雀项目来说，我们将做好市场定位、产品定位，打造高素质品质。在成本和品质之间，融信一定是以品质为先，在周转与品质之间，融信仍将坚持以品质为先。在未来的操盘中，我们不会为了周转或回笼牺牲项目品质。

    景瑞：做好产品，提升产品的价值，精确营销，线下拓展为主。