商业地产投资，因为宏观经济走势下行、投资收益下滑、供需失衡等多方面因素，而处于低迷状态。不过专业人士指出，当前商业地产投资并非毫无机会，只要找准方向，还是能够获得不错的投资回报。

    投资意愿低迷

    商业地产投资仍然没有走出低迷状态。

    研究机构数据显示，2014年第一季度国内商业地产投资热情出现明显回落。根据仲量联行的最新数据显示，中国大陆地区受市场低迷因素影响，商业地产投资额为30亿美元，同比下降18%。

    与投资热情不高的现状相对应的是，商用物业的投资收益出现了明显下滑。数据显示，今年3月办公楼和商业营业性用房投资收益下降城市的占比分别48.21%和59.30%，要高于住宅的44.82%，商用物业成了投资“重灾区”。

    多种因素造成

    分析造成商用物业投资意愿下滑、投资回报出现下滑的原因发现，除了受宏观经济走势下行影响，还与传统行业自身面临调整等因素有关。从目前来看，经济调整已经开始影响到区域的商业景气度，所以商用物业的投资出现下滑，在情理之中。

    此外，传统行业在电商的冲击下，加速其调整步伐，也在一定程度上影响了商用物业的投资。全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球有关人士指出，互联网和智能手机的普及、低成本的物流和配送服务有力地推动了在线零售业的快速发展，实体店零售商家正深切地感受着来自网购的压力。而在这种变化过程中，电商使得很多原先需要依托实体店的商业行为，已不再需要依赖传统的商用物业，从而使得需求减少，由此影响到投资收益。

    另外，零售物业市场面临着供大于求的压力。高纬环球亚太区零售地产服务部董事总经理豪建思说：“在我们监测的30个主要城市中，预计未来商业面积供应总量约为7500万平方米。其中，预计2014年将会出现超过2000万平方米的供应高峰，2015年的供应也将达到约1800万平方米的高位水平。尽管一些项目将会推迟入市，但如此庞大的供应量会将对市场产生很大的影响。”

    凸显新的亮点

    投资热情减弱，收益降低，并非意味着商业地产变成了一堆破铜烂铁，毫无投资价值。由于国内广阔的地域空间、庞大的人口基数以及线上线下的相互结合，国内商业地产也有不少亮点值得关注。

    首先，百货店将会转变。在海外，早就有人提出“百货商店衰亡”的观点，但在我国，直到2013年才出现下降趋势。随着购物中心的发展，未来2～3年内，百货的影响力还会进一步下降。专家预计，百货店有可能会向零售主力店转变，例如向消费者传递最新高端服饰的流行趋势。

    第二，快时尚品牌会加快拓展步伐。与奢侈品品牌明显放缓拓展节奏相反的是，如Zara、H&M、优衣库、Gap、C&A等在2006年前后进入国内的快时尚品牌，却加足马力“跑马圈地”，明显加快了拓展速度。专家分析指出，快时尚品牌有着深入中国内地城市的潜力，最终会在国内大多数城市落地生根。

    第三，零售物业市场两极分化进一步加剧，会导致购物中心与商业街脱颖而出。行业人士分析指出，国内消费者对商业街和购物中心的认同程度一直高居不下，因此这种类型物业的租金水平有望持续增长。当然，这类物业除了地理位置之外，还需要在设计以及后期营运方面多下功夫。

    看准三大趋势

    专家预计，根据目前的消费模式变化情况来看，购物中心会成为未来发展趋势，其中包括餐饮类商铺和承载品牌的商铺有着更大的发展空间。

    餐饮类商铺需求会持续升温，因此这类商铺具有很高的投资价值。饮食一直都是中国文化很核心的一个组成部分，也是中国购物中心非常重要的元素。如今其地位变得更加重要。在部分零售业态放缓扩张步伐时，餐饮商家的拓展扩张却显得信心十足。以上海为例，从历史上看餐饮在购物中心的比例一般在15%～20%之间。但最近部分购物中心的餐饮租户占比高达40%。在一些新兴区域和新开业项目，餐饮商家，尤其是连锁快餐、咖啡店以及大型的本土餐厅的进驻，成为提高入驻率和吸引客流的关键。

　　品牌店迎来新的一轮发展契机。由于零售环境的变化，更多体现品质生活的品牌对于进入中国市场充满信心。高纬环球零售商租户代表团队董事古莎若表示：“虽然市场还需要充分的时间来验证这一营销策略对销售业绩的影响，但是对于那些追求全方位购物体验的消费者而言，很显然这些购物中心变得越来越有吸引力。”

　　此外，与电商结合的商用物业也值得关注。专家分析指出，实体商家并不一味地排斥电子商务，而是意图把它纳入自己的商业模式。这是因为电子商务可以为消费者在产品认知、下单和取货等方面提供更多的选择。“全渠道”零售时代已经来临，所谓的“线上购物、实体店提货”服务在欧美国家已经出现迅猛发展势头。因此，相信带有中国特色的类似服务有可能在中国的零售市场开始发展。

    当然，由于超大购物中心大量出现，投资者需要当心由此而引发的空置风险。有数据显示，在2013年，全国大约有150个购物中心在内地的主要城市开业，平均建筑面积达到8万平方米以上。空置是超大购物中心所面临的一个世界性难题，中国概莫能外。所以对于投资者来说，需要留意空置而导致收益缩水的风险。