在刚刚结束的杭州市第十届十四次常委会上，市发改委提出要优化杭州的商业综合体布局，其中“控制”一词在方案里出现最为频繁。在经历近些年快速扩张后，杭州的商业综合体是该降降温了。

    据不完全统计，2016年之前，杭州的商业项目在建和规划中的商业综合体还将新增90个，总建筑面积超过780万平方米。其中，在建项目81个。有业内人士测算过，未来3-4年，杭州主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍，相当于有23个“万象城”将要开业。

    根据会议要求，城北、城东暂停新大型商业综合体开发，滨江、下沙重点发展社区型商业综合体。

    杭州这脚“急刹车”给国内其他城市提了个醒。前瞻产业研究院此前发布报告显示，2013年北京、上海、广州、深圳、成都、重庆及武汉等七大城市将总计推出购物中心2034万平方米，为2012年新开业体量的2.9倍。未来4-5年，上述7大城市购物中心面积还将翻一番，其中武汉、重庆、成都等二线城市将增长至少1.5倍。

    在去年举行的第七届中国商业地产发展高峰论坛上，有业内人士提醒开发商：2015年国内商业综合体非住宅开发量将达到5.64亿平方米。

    5.64亿平方米是个什么概念？相当于全球商业地产开发量的半壁江山。这还不包括商业街、专业市场等其他传统商业地产类型。

    香港是全世界公认的商业天堂，其人均商业面积约3平方米（统计口径不同，一说是1.8平方米），然而在内地，不少城市人均商业面积已经接近甚至超过香港，最夸张的是沈阳，高达30平方米。中国很多主要城市的零售物业市场已面临供大于求的压力。

    又一场集体疯狂的“剩”宴

    10年前，很多人还在追问商业地产到底是什么。5年前，地产企业进入商业地产还算新闻。到了今天，商业地产已经成为行业巨头们的标配。

    且不说主业是房地产的公司，做零售的娃哈哈、卖家具的红星美凯龙、卖家电的苏宁，甚至连搞农业的新希望都在商业地产上有实质性举动。其中有不少公司将商业综合体作为未来很长一段时间的战略重心，纷纷在公开场合高调宣布商业综合体计划，表明自己绝不是来“玩票”的。

    红星美凯龙的目标是，争取2020年在全国建成100座商业综合体，预计投入资金上千亿。是不是很疯狂？

    这边是房产企业的战略转移，那边是雄心勃勃的搅局者，商业综合体很快在国内各个城市遍地开花。由于商业综合体和摩天大楼一样是“看得见、摸得着”的政绩，地方政府也乐见其成。

    商业综合体以城市扩张和人口聚集为前提，但这两年前者已经跑过了后者，局部过剩的现象十分明显。

    在广东中山，目前在建的商业综合体项目达到13个，沿着岐江河一路数去，三公里不到的地方就有10多个商业综合体项目，而整个中山市只有300多万常住人口。在武汉，有些商业综合体相距不到一公里，很难避免同一时间点、同一区域的同质化竞争。

    随着商业综合体的集中交付，最现实的困难是招商。很多知名品牌都有自身开店的规划和原则，很少在一个区域内重复布局。目前在北京，多个商业综合体出现招商困难，武汉的商铺空置率超过了两位数。

    通常情况下，商业综合体经营业态的“黄金比例”为：购物、餐饮和娱乐按照52∶18∶30分布。但受到主力消费群体消费习惯的改变，越来越多的大型商场只好提高餐饮比例，以避免人气下滑。

    然而，现在很多商品只要动动鼠标甚至手机就能买到，已经不需要通过逛商场来获得。许多品牌逐渐减少实体店布局，给商业综合体的招商进一步带来压力。

    根据中国百货商业协会统计，去年81家大型百货零售企业销售额为2282.7亿元，同比仅增长8.92%，相比于2006-2011年百货行业16.5%的平均增长率下滑明显。

    商业综合体的运营是以人流和消费作为支撑的，眼下，住宅市场增速放缓，一些新区的商业综合体经营上的不确定性正在加大，如果竞争再加剧，资金不足的项目很可能变成“烂尾楼”。

    据不完全统计，目前温州已获批在建、可建的城市综合体项目超过20个。但颇为尴尬的是，此前温州三个标杆性的商业地产项目都不算成功，其中从立项到完工长达10年之久的大西洋购物中心因为招商情况不理想，迟迟不能开业。有业内人士发出警告，在住宅地产泡沫破裂之后，温州楼市或将迎来商业地产的泡沫破裂。