马年一开跑，便被认为开年不利，稀里糊涂开打的楼市价格战让市场信心也瞬间稀里哗啦。盘点杭州楼市半年行情，主城区成交商品房12871套，再加上萧山、余杭，共成交了29153套房子，这个成绩，在近5年的上半年成绩单中位列第三，和去年的42017套相比，相去甚远。

　　成交均价比前三年降2000元

　　从成交的单个楼盘来看，西溪华东园、滨江万家名城、绿都御景蓝湾、绿都金域兰庭、好安居蓝钻天成、郡望府、东海闲湖城、华元欢乐城、杭州万达广场、昊元之江时代中心等楼盘成交表现尤为突出，不过这些项目大多是高性价比的低价项目，或者是商业地产项目。从整个住宅市场看来，成交量还是颇为惨淡的。

　　对比2013年，2014年月度成交量明显低于2013年，平均月度住宅成交量在2000套左右，而2013年大部分月份超过了3000套。从这点看，2014年的成交势头明显低于2013年。

　　成交量低于2013年，主要有两个原因，一是，由于城北楼盘大幅降价引发整个杭州楼市价格下行后，购房者陷入集体观望之中，新房源上市的去化速度明显趋缓。2012年大部分楼盘开盘当天去化率可以达到70%左右，甚至80-90%。而进入2014年，除了部分新盘首次低开之外，基本去化率在10-20%左右；二是，全国经济发展势头下降，造成全国楼市低迷，购房者基数有所减少，故成交量下降。

　　与此同时。房价的下降幅度也十分可观。根据透明售房网、杭州合创地产机构历史数据显示，从2010年至2013年，杭州市区商品房成交均价分别为17319元/平方米、17046元/平方米、15234元/平方米和17106元/平方米。而今年上半年，杭州商品房成交均价约为15601元/平方米，下降了约2000元/平方米。

　　许多两三年前购房的业主，在近期房子交付后，发现目前的二手房市场价远远不及当时的购买价格。而这样的情况，非常普遍，余杭、临平等周边板块更为明显。

　　库存量一路看涨已超13万套

　　对开发商而言，更为惨烈的情况是，一方面房子卖不掉、价格上不去，而另一方面，楼市库存量却月月节节上升，屡创新高。

　　2013年6月19日，杭州商品房库存量破9万套大关， 2013年12月12日破11万套大关， 2014年5月9日杭州市商品房可售房源达到12万套，而到了2014年6月20日晚22时，杭州市商品房可售房源超过13万套，其中，主城区可售房源61366套、余杭区可售房源46030套、萧山区可售房源22614套，房源增量的速度越来越快。

　　而下半年的库存压力依然不小。上半年杭州主城区上市住宅套数10247套，上市量较大，一些原本打算在上半年推盘的楼盘因为市场行情原因，推迟开盘，而这些都会集中在下半年上市，再加上一些2013年下半年拿地的新楼盘启动，2014下半年的供应量将远远超过上半年，预计将超过200万平方米，供应量的加大必然会促使竞争加剧。

    板块价值分化也越来越明显

　　从成交整体情况看，板块的分化也越来越明显。从2014年上半年成交楼盘所属的板块看，滨江、城东新城、下沙、祥符和丁桥板块表现突出。在上半年成交的房源中，滨江总共成交住宅1832套，为板块成交冠军，占据上半年总销售量的21.9%，也是上半年唯一一个成交量突破1000套的板块。2014年上半年多个楼盘表现出色，水榭春天、春江彼岸、旭辉城、璞悦湾、之西湖成交量均在200套以上，集中在奥体和浦沿板块，这两个板块楼盘部分因为价格下调带动了成交。

　　从板块发展前景看，这五大板块都是目前楼市发展火热、具备良好发展前景的近郊主流板块。滨江在多年城市建设发展已见成效，系列商业配套跟进，已经成为杭州新兴城市居住的代表板块，且在房价下降的前提下，居住优势更为明显，加上周边企业的购买力支撑，滨江板块的热度一直居高不下。下沙拥有一线江景、高教园区和现代工业园区，是近两年来杭州发展最快速的区域之一。城东新城作为次中心板块，在地段上拥有较大的优势，加上滨江、万科等品牌开发的开发推广，成为杭州主城新兴潜力板块之一。祥符板块紧依桥西板块，交通便捷，但售价却相对较低，同时万达广场的进驻，使区域热度再上一级。丁桥板块随着同协路的开通，交通优势更为明显，也使板块与市中心、钱江新城等区域的连接更加紧密，加上其售价相对较低，一直保持较高的性价比，因此，板块的受欢迎度也越来越高。

　　透明售房市场研究院院长方张接认为，就住宅而言，奥体博览城板块赚足眼球。根据透明售房研究院的数据，主城区住宅成交前四名中有3个是奥体板块的，这三大前锋分别是绿地旭辉城、龙湖春江彼岸、莱蒙水榭春天。这足够说明，板块自身的成长依然是楼盘价值最大的支撑，这一如六七年前的申花板块、三四年前的桥西板块、两三年前的万达广场板块，一个快速成长中的板块对于楼盘的拉动力是非常巨大的。如果在这个基础上楼盘能够价格再低开一点或者让利一点点，那就不红都不行了。一句话，板块价值是土壤，楼市才是盛开的鲜花。

    对下半年行情业内普遍看淡

　　既然上半年形势不好，那么下半年会不会好一些？很多人都带着这样的期待。可情况依然不容乐观。

　　下半年随着大量外来、本地品牌开发商新楼盘的启动，预示着杭州刚需产品将继续迎来“大批量、多批次”的大供应紧密期，这意味着开发商的单次开盘在蓄客时间缩短的情况下，蓄客基数扩大，从而蓄客的难度有所增加，这也在一方面加剧了竞争的激烈度。

　　合创机构总经理毕明辉认为：“下半年的情况可能会更加严峻。”

　　他表示，基于下半年供求态势未发生根本变化，且供过于求的态势更为明显，从下半年的发展态势看，如果政策面没有发生很大变化，在整体购房者信心得不到恢复的情况下，整体楼市的发展将延续下行态势，且下行走势将更为明显，量价齐跌的走势还将进一步延续。

　　另外，从价格发展上看，进入下半年后，价格震荡将进一步加剧，将从个别楼盘、小部分板块发展到全杭州全方位的降价，从广度和深度上都将进一步呈现，不排除部分板块出现大幅下降的可能，低于“成本价”销售或将成为一个普遍的形式，在价格下行态势中，抢夺有限的需求，提升成交量和回收资金成为关键。

　　而从成交量看，虽然上半年成交量已经跌至5年低谷，但从目前形式看，在价格没有整体调整到位、楼市信心难以恢复的情况下看，成交量还将继续下调，在更低谷的水平运行一段时间后，随着价格调整到位，在低价的刺激下，或将出现新一轮反弹，成交量也会有所恢复，因此下半年的楼市发展或将延续量降价跌——价跌量升——量升价稳的发展轨迹。（数据支持 透明售房研究院 合创地产机构）