杭州房价松动和下跌，是需供此消彼长的市场机制在发挥作用。这个2009年一度曾领涨全国楼市的城市，“千方百计去库存、把房子卖出去才是硬道理”将成为下半年其楼市主基调。

　　西湖、运河“双世界遗产”似乎没能止住杭州楼市调整的步伐。自今年2月开启中国楼市“马年首降”后，杭州楼市一发不可收地坠入下行通道，房价下挫、成交低迷、观望情绪浓厚。

    近日，杭州官方宣布，从7月29日零时起，购买杭州市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。

    “取消限购并不意味着楼市不用调控，而是要用市场手段重构供给、需求模式，推进房地产税立法、不动产统一登记等制度建设。”采访中，专家向《瞭望》新闻周刊记者提醒，当前要防范“双向调控”变为单边调控——市场的手段没跟上，行政的手段取消了。

    杭州楼市处于下行通道

    如今在杭州说房价，人们讨论的不是降没降，而是降多降少的问题。但在半年前，降价依然是能引发全国关注的话题。正如已经报道过多次的那样：今年2月底，杭州城北楼盘“德信北海公园”的一声降价，吸引了全国甚至不少外媒的目光。此后不久，同区域有两个楼盘跟进，3月开发商“屏住呼吸”，4月“悲伤”来临，降价延伸到其他板块，5月、6月、7月杭州楼市在“跌跌不休”的道路上渐行渐远。

    自杭州出现楼盘大幅降价后，有关楼市泡沫、风险甚至“崩盘”的言论无不把杭州楼市作为例证。本刊记者走访发现，杭州楼市多个板块的楼盘价格出现较大降幅，而随着降价楼盘扩容，购房者等待观望情绪更加浓厚，进一步拉低了成交量。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢为本刊记者解读说，“以价换量”本身就是一个矛盾，价格松动了，购房者大多会选择观望，成交量难以上去，从杭州楼市实际情况看，降价换量的效果并不理想。

    当然，跌穿板块底价的“彻底低开”以及只求走量以楼面地价卖房的“裸奔”，还是能换来不少成交量。在这“甩开膀子”卖房的激烈竞争中，楼盘质量、开发商口碑越来越成重要考量，愈演愈烈的交付纠纷让购房者开始关注低价买进的楼盘质量以及能否按时交付。

    国家统计局最新公布的“2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，杭州新建商品住宅价格在5月环比下降1.4%之后，6月继续以环比下降1.8%的数据“领跌”全国。尽管同比房价仍为增长0.7%，但与四年前相比，杭州房价下降了1.5%。这意味着杭州房价已经“阴跌”了四年，当然这里面有样本选择、统计口径的问题，但也能一窥杭州楼市调整的深度。

    杭州本地的统计数据或许更具说服力。今年上半年，杭州市成交商品住房22723套，同比下降34.1%，成交均价15195元/平方米，下降13.2%。据杭州市住房保障和房产管理局统计数据，上半年，市区二手住房成交13113套，成交面积119.4万平方米，成交金额179.7亿元，分别下降49.4%、48.6%、51.2%。

    “现在可以说，杭州楼市出现了普跌，真正进入了下行通道。”长期研究当地楼市的快房网首席评论员程伟明说。统计数据显示，今年前6个月杭州市新建商品房销售面积同比下降22.0%，降幅比一季度收窄4.4个百分点。

    供求格局悄然变化

    杭州楼市为什么会率先调整？一直以来，人们对疯涨的楼市以及“十年九调、屡调屡涨”的调控政策颇有微词，然而，当限购限贷这一“下猛药治沉疴”的调控坚持下来之后，楼市最终起了变化。本刊记者调查发现，除了楼市起步早、市场化程度高等原因外，杭州楼市在本轮调控中最明显特征是，抑制需求与增大供应“组合拳”。

    抑需求对杭州楼市有区域特色的“需求类型”特别有疗效。过去十多年，杭州吸引了省内各城市居民，民营经济发达以及遍地“老板”，让杭州楼市的有限供给难以满足全省的巨大需求，加之彼时“炒房团”肆意炒作，杭州楼市一飞冲天“领涨”全国。限购限贷抑制住了投机以及外来需求，需求端重压得以缓解。

    从供应来看，2013年，杭州市区共出让土地225宗，面积为12216.9亩，总成交额为1326.9亿元，土地出让收入紧随北京、上海之后位列全国第三。土地供应就是潜在的商品房供应，据估算，自2010年以来，杭州土地供应量“变现”为商品房的潜在供应量约为2000万平方米，即20万套左右商品房。

    抛开潜在供应不说，数据显示，当前杭州楼市库存已超过13万套，创下历史新高，每月销售套数为六七千套。在此情况下，专家认为，房价松动、下跌是需供此消彼长的市场机制在发挥作用，“面对这一局面，‘千方百计去库存、把房子卖出去才是硬道理’会成为下半年楼市的基调。”

    从现时来看，包括杭州在内的许多城市房地产供需关系发生了结构性变化，由供不应求到供需逐渐平衡，但这并非意味着房价会单向度波动，更关键的因素是预期。

    信贷政策也是重要的影响因素，与成交乏力并行的是个人住房按揭贷款收紧，即使在人民银行召集商业银行开会研究金融支持住房事宜后，首套房个人住房贷款利率优惠也很鲜见，二套房贷利率则普遍上浮10%以上，一些银行仍停发住房贷款。开发商的降价、优惠全部或部分被银行的利率上涨抵消、吞噬，阻碍了“刚需”人群下单。

    政府站在“中间地带”

    风传已久的杭州楼市限购“松绑”消息近日落地，新规解除了对主城区大户型项目的限购，以及萧山、余杭地区所有户型的限购。

    从“市场的归市场”这一点上看，不应简单把当前风起云涌的“解禁限购”看作“救市”，这是楼市重回市场轨道的必由之路。当然取消限购并不意味楼市不用调控，而是要用市场手段重构供给、需求模式，推进房地产税立法、不动产统一登记等制度建设。当前的确要防范“双向调控”变为单边调控——市场的手段没跟上，行政的手段取消了。

    限购“松绑”将带来什么？莱茵达置业董事、总裁陶椿表示，限购取消以后，其实只是给房企一个信号，也就是市场已经触底了，不会奢望取消限购后对成交量带来很大的反弹。景瑞地产集团副总裁吴炜认为，限购和限贷都彻底退出舞台，整个社会的信心才会更足。

    正如中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出的，在抑制投机和坚持地方政府责任制上，中央政府的态度是一以贯之的。限贷仍在，投资需求无法借助金融杠杆掀起大风浪，而在投资房产获利减少、机会成本增大的当下，又有多少人愿意全款去“炒房”？

    伴随着中国经济由高速增长向中高速增长的新常态转变，房地产行业从投资占主导向居住基本属性转变。“放水”救楼市刺激增长的做法已成过去。不打压也不刺激，政府站在“中间地带”，房地产业才能健康发展。