过去两三年几乎全线亏损 中国资本酝酿趁机接盘
 
    外资房地产基金长久以来光鲜的表面终于被戳破。近日，在上海举行的中国房地产投资世界2009峰会一场主题为“亚太和中国国内房地产基金”的论坛上，外资投资基金高管们纷纷首次承认，过去两年在中国的投资几乎全都陷入亏损。

    几乎每笔投资都亏

    2007年9月，英国地产基金高富诺宣布完成对上海“翠湖天地”6、7号楼的收购，耗资5.4亿元左右，折合每平方米成交价6万元。一年多之后，在世界金融风暴冲击下，豪宅价格回调程度大大出乎这家英国投资商的预期。

    中原地产的统计数据显示，2008年底翠湖天地价格普降20%左右，其中二期御苑成交价最低一单仅为4.8万元/平方米，同时一期雅苑均价下跌至4.2万元/平方米。

    面对投资缩水的问题，高富诺集团董事总经理John So昨天没有正面回答。但他表示，中国目前的房地产市场已经改变，对于外资基金来说，已经开始承担比预期更大的风险。

    相比高富诺高管的尴尬隐晦，私募基金Colony Capital Asia董事总经理刘彦燊更加直白表示，在过去的两三年里，凡是在中国投资地产的基金，无论是黑石、凯雷，还是大摩等，目前都面临着亏损。

    对一些私募基金而言，其募资成本已经达到20%以上，这就意味着投资项目要求追求超过30%甚至更高的利润。在收购物业价格不升反降的情形下，这种利润显然属于天方夜谭。

    更糟糕的情况在于，刘彦燊称，房地产风险投资基金财务杠杆惊人的高，往往70%甚至80%以上的收购资金都来源于银行或者其他投资者。现在他们不得不为了应对银行的催债而进行周旋，尽量拖延偿还时间然后等着将物业抛售以渡过难关。

    狼狈的外资基金

    摩根士丹利最新发布的《2009经济报告》中写道，在中国，“世界最后一个资产泡沫正在破裂。”

    报告之前，从2008年年中开始，大摩几乎将手头所有物业放出寻找买家。如今近一年时间过去，上海物业至今毫无战绩传出，而去年在香港成交的一单则是一桩赔本买卖。2008年年底，大摩以6.9亿港元的价格出售香港星展银行大厦，相比半年前的报价缩水三成。仅比2006年3月买入时高出5000万港元。扣除税收、贷款利息、中介费用以及汇率的波动等成本因素，该笔投资亏损可能性非常高。

    紧跟大摩，花旗、雷曼兄弟、美林证券等金融巨头名下房地产基金纷纷将手头物业抛向市场。摩根大通亚太区董事总经理李晶表示，对于抛售物业的这些地产基金来说，自身的困难程度可能更加高过其对于目前市场的判断准则。

    中资开始打扫战场

    现在，打扫战场的成了中国人。

    3月19日，陆家嘴集团名下两家公司联合以17.6亿（约2.5亿美元）将浦项商务广场全部股权收入囊中。最终成交价格相比该大楼最初报价4亿美元折价近40%。

    太平星管理咨询有限公司执行副总裁刘玮向记者表示，浦项广场的交易应该只能是一个个案，由于项目交易采取公司股权转让方式，并不能够了解其中可能包含的所有交易成本，因此不能只以现行成交价格简单计算最终价格。

    但不论如何，陆家嘴此次收购可以说是相当划算。刘彦燊指出，陆家嘴这笔交易的投资年收益可以达到17%，这是任何一个外资公司在中国收购产品时无法想象的。

    上海财经大学的房地产经济学家印堃华有过一个很上海化的比喻，老外因为资金困难将手头资产抛售，上海人无疑得到了一个“捡皮夹子”的机会。

    还有人对“捡皮夹子”蠢蠢欲动。SOHO中国主席潘石屹不久前称，携200亿资金，SOHO中国未来数月将大举收购北京及上海的商业物业。“尽管目前未必是市场的最低点，但却是入市的好时机。”公司首席执行官张欣表示，急于出售的物业主要来自海外基金以及部分国内开发商。