3月18日，杭州市政府网站发布了《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定（修订草案）》的征求意见稿，该文件提出，杭州楼市未来拟实行“楼盘完成主体结构施工（也就是结顶）后才能申请预售”的新规定。

    按照征求意见稿第二十三条规定：“房地产开发企业在申请商品房预售前，应当向建设行政主管部门办理商品房工程形象进度确认手续。房地产开发项目完成主体结构施工的，建设行政主管部门应当出具商品房工程形象进度确认证明。”

    这意味着，只有项目完成主体结构施工，工程形象进度确认后才可以申请预售，也就是俗话所说的“结顶才能销售”。而在之前的规定中，多层建筑只要完成主体结构的三分之一以上，高层建筑完成地面以下的主体工程，就可以出具商品房工程形象进度确认证明。

    据悉，此次讨论草案由法制办负责起草，市房管局、市建委等多家相关单位参与调研，目前法案在杭州市政府网站上进入公示阶段，公示期为2015年3月18日-2015年3月25日，此后将提交市人大、市政府，再上报省人大审批。

    虽然草案还有待于相关部门审批，但草案有可能带来的各种结果，却已经在相关各方引发震动。在购房者看来将购房锁入“保险箱”的同时，包括绿城中国董事长宋卫平在内的从业人员，却在第一时间为中小房企有可能面临的生死大声疾呼。

    政府认为现在是出台新政的好时机

    在李克强总理定调楼市政策——鼓励自住改善性需求之后，沉闷已久的楼市忽如一夜春风来，再次被注入无限生机。在此后不久，媒体连续报道出有关楼市政策进一步松绑的消息，包括降低首套、二套房的首付、降低公积金贷款利率等等利好。受此刺激，楼市也似乎开始了自己的复苏之路，开发商推盘的意愿在提升，购房者入市的信心也在增强，包括杭州在内的众多项目的案场，再次有了人气和喧嚣。

    一个确立上扬趋势的楼市，是各方渴望看到的，但很显然，目前的楼市仍很脆弱，仍有众多的风险难以把控。正是出于对市场更好规范的考量，有关部门推出了这个修订草案。在接受媒体采访时，负责起草的法制办负责人曾表示：“（起草草案）主要是基于杭州房地产市场发展的实际需要。”从杭州房地产市场现状来看，杭州房地产已经在一定程度上实现了供应和需求的动态平衡，“以此前的预售条件来促进供应、调节需求的方式已经不适用现状。”

    这与著名房产评论人丁建刚的解读如出一辙，在他看来，杭州楼市库存高居不下已久，销售不易，很多楼盘已经在结顶或准现房销售了，因此，即便“结顶售房”，对市场影响也不会很大。

    而在众多购房者看来，这将大大提高他们买房的安全系数，将在很大程度避免一些烂尾房的出现，减少“货不对板”等问题的发生。

    对比北京、上海、广州等城市的预售制度，杭州目前执行的预售条件仍然是较为宽松的，采访过程中，这一点得到滨江集团董事长戚金兴等人士的确认。这从另一个层面也为杭州“预售制度”的趋严提供了空间。

    宋卫平为中小房企呼吁

    就在草案挂出后的第二天，绿城中国董事长宋卫平却紧急约见了本报记者，对于该草案，他显得忧心忡忡。“中国的房地产市场已经是一个重症病人了，总理都已经在为房地产焦虑之时，地方政府在这种时候出台这样的地方性规章，不利于市场的平稳发展。”宋卫平特地强调，他这次之所以愿意出来说话，是因为他的感同身受，“经过多轮调整，甚至断臂求生，绿城好不容易摆脱了高债务的桎梏，现在不想看到中小房企以后陷入同样的痛苦。”

    宋卫平认为，“结顶售房”的确可以在一定程度上减少烂尾可能，但这期间必然先会等来另一种坏结果——大量房地产商将面临更为严峻的资金危机。

    “一旦要再延长半年甚至一年的工期才能预售，那将会让更多中小型企业产生无法承受的后果。”宋卫平给记者算了一笔账，央企的融资成本在7%-8%左右，和绿城规模等同的开发企业则是在9%-10%，中小型企业是15-16%。“延迟预售很明显将会进一步增加成本，这部分增量只能由开发商承担，不但会加剧开发商的资金压力，而且最终都会转嫁到购房者身上。”

    事实上，市场上远不止宋卫平一人在大声呼吁，包括协安、宋都等在内的项目负责人都提到，目前开发项目从拿地到销售的时间都比较短，如果要求结顶再预售，那一定会给开发商带来比较大的资金压力，势必是一种挑战。有开发商代表甚至表示，现在很多开发商其实是在亏本卖房，如果资金链断裂，事实上更容易让购房者的利益受损。

    在宋卫平看来，像杭州这样的城市，目前有三分之一到一半左右的项目，都陷于亏损销售的情况下，政府应出台更有利的政策，来引领房企渡过难关。“开发商为城市建设付出很多，这些年却一直处于被压制状态，现在他们中的很多都在生存边缘徘徊，政府如果这时候拉他们一把肯定更好。”

    如果呼吁无果，宋卫平甚至愿意一家一家去兄弟房企那里获得支持。

    戚金兴希望能有分门别类的对待

    除了规范楼市，最大限度地确保购房者的利益，政府在这个时间节点出台草案，在很多人士看来，其中应该还有延缓新房入市的考量，毕竟从短期来看，杭州仍有高库存的压力。

    事实上，只要高库存在那里，政府无论出台什么，都会有所忌惮。因此，对于楼市而言，如何快速去化库存，才是当务之急。

    在戚金兴看来，面对如此复杂的市场，政府其实不太适合搞“一刀切”的。这次草案还提到，杭州市建设行政主管部门应当建立商品房开发企业信用档案，档案当中记载企业资质信息、开发项目建设信息、企业信用等级信息和不良行为记录等可以反映企业信用状况的信息。对失信企业应当将其不良行为记入企业信用档案，作为资质管理和房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售的管理依据。“政府花力气搞这个的目的，就是希望城市里多些好的开发商，少些不好的开发商，那么我们完全可以分明别类，对于信誉好、资产质量好的企业，政府应该鼓励他们多参与开发，给他们创造更好的条件；而对于那些信誉和资产质量都差的企业，政府应该设立更高的门槛严控他们，防止企业倒闭、烂尾，造成对社会的冲击。”

    “让更好的房企造更好的房子，这一定是一种负责任的态度。”戚金兴表示。

    宋卫平开出的“药方”则更具实用性，与他的悲天悯人一致，他再次提到要给城市的外来底层务工人员以更多的希望，鼓励广大为杭州做出贡献的新杭州人在这里买房安家，增强他们的城市归属感。与此同时，对于城市户口的低收入家庭，宋卫平建议政府可以通过“货币安置”的方式取代政府主导的保障性住房建设，让民众拿着政府的补贴去市场上购买商品房。