近期，温州市多座城市综合体及商业项目启动招商工作，其中部分商业项目已与知名品牌进行签约。如此密集的商业项目招商潮，将在今年年底前后迎来商业项目运营高峰，使得商业格局加速变化。在新形势下，错位经营、特色发展成为商业经营的趋势。

    多个项目密集招商

    在上月举行的2015年世界永商大会上，位于瓯北商务中心一号区块的置诚商业广场与世界500强企业韩国乐天集团成功签约，引进乐天玛特精品超市。除该品牌外，置诚商业广场已引进中影DMAX巨幕影院、肯德基、星巴克、屈臣氏、澳门豆捞等知名品牌入驻。

    5月6日，平阳银泰城、苍南银泰城“主力品牌领衔进驻影响力盛典”在温州香格里拉大酒店举行，沃尔玛超市、大地影院、唛浪KTV、MJSTYLE、屈臣氏、星巴克、必胜客、乐高早教、HAZZYS等众多知名品牌商家代表出席了本次活动。

    5月9日，2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛暨温商论坛在市人民大会堂举行。而最引人关注的要数温州立体城召开的全球招商发布会，希尔顿酒店、星期8小镇、中影·嘉博影城、奥康及哈尼运动馆等12家品牌商家与立体城在论坛现场举行签约仪式。

    与此同时，市区也有多座城市综合体及商业项目正在进行招商。5月11日，在韩国举行的“中国温州·韩国经贸交流洽谈会暨项目合作契约仪式”上，大象城国际商贸中心与韩国东大门服装协会、韩国SK集团百货公司正式签订了战略合作协议。根据合作协议，大象城国际商贸中心将引进热门饰品、风尚服装等各种韩国品牌。

    此外，世贸中心主楼商业部分招商正在进行中，置信广场购物中心、大西洋银泰城、温州万象城等城市综合体项目正加紧施工，并同时进行招商工作，计划于年内开业。如此密集的商业项目招商潮，往年在我市并不多见，这将使得温州在今年年底前后进入商业运营高峰期。

    商业格局加速变化

    城市综合体及商业项目的密集招商与即将形成的运营高峰，将对我市原有的商业格局造成冲击。当前，温州市区商业集中于“五马-大南”与“时代-南浦”两个商圈，商业模式仍以零售百货与沿街商铺为主，已开业的城市综合体仅有位于龙湾的万达广场。据不完全统计，如今市区正在建设的城市综合体及商业项目约十个。去年年底，平阳万达广场、乐清南虹广场的开业，使得城市综合体进入郊县市场，同样也有十多个城市综合体及商业项目在建。

    “与一二线城市相比，当前温州的商业模式与商业格局仍是落后的。”温州正合房产营销有限公司董事长陈鸿表示，由于商业设施与模式较为滞后，传统商圈的相对衰落是不可避免的，将逐渐转化为城市的文化名片。城市综合体大多由外来开发商打造，在品牌、资源、经验等方面具有一定优势，尤其是在当前互联网与商业地产结合的趋势下，城市综合体较传统商业优势更为明显。此外，老城区存在交通拥堵、停车难等问题，随着城市不断扩张，传统商圈的吸引力也随之下降，再加上正在建设的市域铁路经过新兴板块，沿线布局的商业设施，将加速分流消费者，从而在商业模式提升的同时，商业中心将会发生转移。

    “总体不足，局部过剩。”温州泰和房产营销机构总裁林育认为，虽然就温州的人口与经济发展水平而言城市综合体仍有缺口，但当前在建与投用的项目更多分布在城市新区与郊县，尤其是部分新区与市镇集中出现多座城市综合体，这将对这些片区今后的商业运营产生较大压力。城市建设水平与服务业发展程度最高的鹿城区，在建的城市综合体规模、数量反而非常有限，也没有形成规模效应与集聚效应，商业模式仍停留在自发形成的传统商圈。因此商业布局应从规划源头严格把控。

    错位经营各具特色

    近年来，许多城市均出现了商业设施过剩、同质化严重等现象，即将迎来商业运营高峰的温州，又该如何避免这样的现象出现？

    “应针对不同的辐射范围与客户群体，采取错位经营的方式进行运营，做出自己的特色。”林育表示，与其他房地产项目开发不同，城市综合体开发除了销售环节外，后期还需进行经营，且多数项目会持有一定量的商业物业，经营压力较大，当前温州专业的运营人才还是存在短缺。

    当前，错位经营、特色发展在温州一些城市综合体较为集中的区域开始出现。位于平阳鳌江在建的汇鑫新天地、中塑国际城，就分别定位为以文娱、家居为主题的城市综合体，以鲜明的主题区别于万达广场、银泰城。减少购物比例，增加体验式消费也成为商业项目应对电商冲击、区别于零售百货业的常见做法。位于龙湾、平阳的两座万达广场，均已开始减少百货空间甚至取消百货，引进餐饮、娱乐、儿童等业态，提升体验式消费比例，部分商家还将零售与体验式消费相结合，做到相互支撑。

    引进独有业态，增强项目特色也成为当前一些开发商、运营商的思路。据了解，市区一计划年内开业的城市综合体项目，就有意向在周边空地设置游乐设施，目前正在协商中。正在建设中的乐清正大城，除了对常规业态进行升级外，还计划打造超过1万㎡的宴会厅、乐清历史文化展示馆等独有业态。

    产城一体、线上线下互动也成为当前城市综合体建设运营的热门话题。在2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛上，“互联网+”就成为出现频率最高的词汇之一。温州立体城、乐清正大城等大型城市综合项目均将引进产业集聚，将项目提升至“造城”的高度，增强不同业态间的互动融合实现产城一体，并引入互联网概念打造“智慧城市”，以增强项目竞争力。