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杭州社区商业求存上演“变形记”

  • 杭州写字楼网
  • 2015/7/7 13:37:12
导读:  “您好,本店已经建立了微信群,加入我们就可以享受送货上门服务噢。”这段时间,杭州城北某小区的一家粮油副食品店门口,贴起了这样一张告示,没想到,小区里的居民看了以后,纷纷对此点赞。虽然只是一种普通

   “您好,本店已经建立了微信群,加入我们就可以享受送货上门服务噢。”这段时间,杭州城北某小区的一家粮油副食品店门口,贴起了这样一张告示,没想到,小区里的居民看了以后,纷纷对此点赞。虽然只是一种普通的O2O模式,但这个小细节,俨然成为杭城社区商业变革的小小缩影。

    导报记者留意到,眼下,无论是杭城的社区底商还是社区商业MALL,或多或少都面临着一系列的生存困境:业态分布不均、同质化高、存活率低、租金压力大、生存环境恶劣……诸多矛盾频频暴露,成为了悬在头顶的“达摩克利斯之剑”。因此,在困境下求存的社区商业也不得不纷纷上演一出又一出“变形记”。

    “如果说之前很长一段时间里,杭城社区商业还是以底商这种最基本业态为主的话,那么现在,这种情况已经发生了明显的改变”

    一道变迁的轨迹

    多年来,对于杭城的社区商业变化,很多人都有着直接而深刻的体会。

    在某事业单位上班的李静就是其中一个。小时候的她,曾在杭州外东山弄的老小区里,住过很长一段时间。穿过大铁门,拐进路边小超市,给爸爸买一瓶西湖啤酒,是她关于社区商业的最初记忆。

    “水果店、理发店、小吃店……”李静说,家门口的沿街商铺是小区里最热闹的地方,一边承载了小区居民的消费需求,一边也吸纳了不少在周边上班的消费者。

    去年,搬进三墩一个新小区的家后,李静有了不同的社区消费体验。一条商业街,与住宅区无缝对接,众多商家里,餐饮占比大大增加,此外,咖啡馆、英语培训机构、大型超市等新业态也纷纷驻营扎寨,可谓应有尽有。

    “感觉业态比以前更加丰富了。”她对记者表示。

    诚如李静所言,如果说之前很长一段时间里,杭城社区商业还是以底商这种最基本的业态为主的话,那么现在,这种情况已经发生了明显的改变。

    采访中记者了解到,眼下,杭州社区商业形态可谓多样,有诸如老小区的社区底商、商业街,有诸如良渚文化村的全功能社区商业中心,有诸如绿城蓝庭的社区生活园区服务体系,也有诸如铁建国际城的社区商业MALL,等等。

    其中,良渚文化村的社区商业可以说是典型代表。

    据悉,作为万科社区商业的雏形和发源地,良渚文化村的春漫里社区商业街有图书室、咖啡馆、药房、房产中介、旅行社、餐厅、儿童画室、超市、宠物医院、茶舍、培训中心、服装店……只要是社区居民生活所需所要的,样样俱全。

    为什么要如此着力开发社区商业?据说万科曾经做过这样一个统计:公司在全国管理着362个社区、40万住户、约300万的社区人口,未来5年将可能增加到500-600个社区、100万住户、约800万的人口规模。

    按照这样的数量计算,如果每人每月在万科社区内消费1000元,仅社区商业收益就可达到800亿元,这无疑是一个充满了无限诱惑和巨额利润的想象空间。

    而诚如良渚文化村,事实上一直以来,不少开发商都对社区商业的 “软服务”相当重视。因为对于它们来说,社区商业的打造,不仅能提升商铺价值,也能提升整体楼盘的价值。

    “如果把城市比作一个人,综合体是五脏六腑,那么社区商业就是遍布的皮肤,能解决‘物流最后500米’的难题。”有业内人士称,眼下社区商业肩负着承担零售终端功能的大责,但问题的关键在于,商家和开发商能否激发出它的活力。

    一本难念的经
    “生意不好,不断有关店的,有些连刚做的装修都不要,就走了”

    诚如上述人士所言,虽然社区商业是一片新蓝海,但要成功地对它进行开发,显然也不是一件容易的事。

    就像在很多人的印象里,社区商铺曾经是人人争抢的香饽饽,可眼下,随着经济形势的变化,原本“一铺养三代”的黄金时代俨然已经一去不复返。

    一个事实是,现在杭城不少社区商业,都不同程度面临着生存的困境:业态分布不均、同质化高、租金压力大、生存环境恶劣……对它们来说,要念好这一本经,真的需要克服太多的障碍。

    杭州人周意的家住在临平绿城蓝庭小区,这是一个由绿城打造的楼盘,入住率颇高。当时,小区里配套建设起了一条商业街区——阳光天地,按照当初开发商的想法,由于小区居住人数较多,商业街的人气应该不错,但现实却是,开业后没多久,街区内的店铺就变得生意寥寥。

    “根本没有什么生意,不少餐饮店在就餐高峰期的时候人也很少。”周意说。

    采访中她告诉记者,阳光天地商业街原本是绿城蓝庭销售时的一个卖点,后来社区底商由开发商出售之后,由于缺乏统一的规划运营,前者就开始“自生自灭”了,以至于最后出现了这样的结果。

    而和阳光天地一样门庭冷落的,还有杭州城西的昆仑橡树园小区。

    7月4日,记者沿着萍水路走了一段,发现该小区沿街的底商很大一部分都是铁将军把门,不少商铺看起来都是闲置已久的样子,布满灰尘的玻璃门上,则杂乱地贴着许多装修公司的小广告。
 
    从门面上看,关门的商铺业态可谓五花八门,有理发店、超市、烟酒店,也有美容美发店、手机卖场等,不少商铺的装修依旧较新,显然经营的时间并不长。

    采访中记者获悉,4年前该小区底商出售时,商铺均价为4-5万元/平方米,尽管售价甚高,但因为看中城西银泰带来的利好,不少人还是一掷千金,买入了这里的商铺。可谁知计划不如变化快,银泰开业后没多久,这里的情况就发生了翻天覆地的变化。

    “生意不好,不断有关店的,有些连刚做的装修都不要,就走了。”小区招商处的工作人员透露,银泰城里面吃的、穿的、玩的,几乎涵盖了所有业态,能溢出来的很少。

    空铺太多,不免影响商街的形象,恶性循环之下,更加招不到商户。据悉,之前曾经有商业管理公司对这里有过兴趣,打算统一招租“对接”品牌商户,统一规划业态,但在看到这条商街没有停车位、行道树挡住视线等“先天不足”后,又摇头走了。

    诚如橡树园小区,记者发现,那些在综合体开业前尚未形成商业氛围的社区,同样的“魔咒”也不断在上演。

    位于杭州城北的铁建国际城,其太阳城商业项目主打“童玩早教”牌,本身也涵盖了餐饮、服装等业态,但距其不远处又有中大银泰城,那里同样涵盖孩子王等早教、童玩业态,业态更为丰富,消费选择更为多样,后者开业后,对太阳城的冲击可谓相当直接。

    一次必经的突围
    “以超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗为代表的传统社区商业‘五菜一汤”,正在自发地寻找一些突围的路子”

    那么,面对如此多的问题,社区商业该如何突围而出?

    对此,从事商业地产多年的冯伟表示,作为开发商,不能仅仅把社区商业当做销售住宅的一个铺垫和促销手段来对待。

    “站在开发商的角度,社区商业是楼盘不可或缺的一部分。没有了社区商业,楼盘的销售就会受到较大影响,以往开发商投身社区商业,更多的是为了促进楼盘销售,是一种被动的行为。”他说,而社区商业最终是否成功,关键在于运营,这不但需要一支专业的运营团队,还需要时间。

    欣慰的是,现在不少开发商已经认识到社区商业现状中存在的一些问题,并开始在后期的运营管理上下功夫。记者注意到,目前,不少有实力的开发商都把社区底商用于自己持有,统一招商、运营和管理。而这样的集中式管理,显然比“放养式”的粗放管理更有序、也更可控。

    至于老小区的社区底商,冯伟认为应该首要考虑经济环境要素,明确消费者是谁、在哪里以及购买力,包括他们的需求、心理、观念和习惯,在有了充分的数据资源之后,再进行商业定位。

    对那些已经稳固的社区商家来说,也要有危机意识,适时转型。

    采访中记者发现,目前,以超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗为代表的传统社区商业“五菜一汤”,正在自发地寻找一些突围的路子。比如,搭乘眼下很时髦的“互联网+”快车。

    上述粮油副食品店建立微信群是一个例子,社区小餐馆用APP订餐又是一个例子。

    在杭州城北的和睦小区,有一家餐饮店,店的面积很小,小到里面只能摆下两张桌子,不过,在整个小区的餐饮店中,它的生意是最好的。

    “它大部分是做网上订餐的,生意不要太好。”谈及这家店,旁边沙县小吃老板的语气中,满是“羡慕嫉妒恨”的滋味。

    7月5日,大雨。上午10点多,记者在这家店里看到,虽然桌边没有客人,但老板还是忙碌个不停。“一份爆炒猪肝、一份小龙虾。”老板娘在电脑前坐着,时不时对着丈夫下命令。老板娘说,之前下雨天根本没生意,但现在每天几乎都一样忙。

    采访中记者得知,原先这家餐馆主要靠口碑宣传,老板娘也会去小区楼里发传单,但这样做的效果并不明显。

    “去年,有几个吃饭的人和我说,现在很多人点餐都喜欢用手机软件,就给我推荐了几个。”这让老板娘有了新的想法,一开始她也只是想试试看,谁料后来发现非常好用,就索性自己去申请了。

    “我们现在的外卖单子,基本都靠APP来做了,点一下,上面都有显示。”她说。

关键词:杭州社区商业
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